こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
コロナで芳しくなかった賃貸マーケットですが、ここに来て動きが出てきているようですね。私の所有アパートでも、退去予告が出ており、久しぶりのリフォームになりそうです。
というわけで、今月の家賃収入とトピックスを書いてみたいと思います。
今月の家賃収入状況
家賃収入は130万円ほど、経費差引後で124万円です。ここからローン返済があります。
残債は6759万円（前月比ー30万円）となっています。
先月群馬アパートで支払い遅延が3件あったのですが、2件は解消しました。残りの1件の方は、夫婦で住んでいる方なのですが、ずっと1ヶ月遅れのままの方です。
2ヶ月、3ヶ月と滞納が増えていけばいずれ強制退去になりますが、ずっと1ヶ月遅れで入金はしてくれているので、ご時世もご時世ですから、あまり強く督促しないようにしています。
なんとか、この苦しい時期を乗り切って再起してほしいものですね。それ以外は、満室なので今月も特にすることはありません。
唯一、戸建て5号が、雨漏りしていたのですが、今月やっと修繕が終わったので、安堵しています。以前、「雨漏りの不実告知が発覚した話【売主に瑕疵担保責任を問えるか？】」でご紹介した件ですね。
こちらは物件の前所有者（売り主）に、弁護士から修繕要求の内容証明を送ってもらいました。
しかし、幸いなことに請求額を払っていただけそうな雰囲気です。最悪、自力で少額訴訟しなければと思っていたので、このまま無事に解決してくれると嬉しいです。
今月の入居率
現在の入居率は、28戸中 28戸（入居率100％）です。
今月までは満室なのですが、10月に1室退去があります。
この部屋は、私が4年前に一度リフォームを入れた部屋なのですが、アクセントクロスを青と黄色のIKEAカラーにしてしまい大失敗したお部屋です（笑）
その時は、結局3ヶ月以上空室が続いてしまった、辛い過去があります。
今回は、素直にいつも使っている淡いグリーンのアクセントにする予定です。イメージは上記のとおりですね。
YouTube撮影も兼ねて、今回は一泊二日でDIYでやってしまおうと思っています。そして、クリーニングだけは精神的に消耗するので、管理会社さんに依頼しました（笑）
今はGOTOキャンペーンで、私の定宿のアパホテルが1泊3000円台で泊まれるのでありがたいことです。低コストリフォームして、エリアの最安値家賃で貸し出そうと思います。
まずは毎月50万円のキャッシュフローを達成しよう
初心者の人は、まず毎月50万円のキャッシュフローを得る仕組みづくりをするのが、おすすめです。
理由としては以下ですね。
この点について、少し触れておきます。
キャッシュフロー50万円達成後の資産拡大イメージ
例えば、月50万円のキャッシュフローがあれば、年間600万円ほどお金が貯まるようになります。
すると、600万円の戸建てが全額キャッシュで毎年1棟買えるようになりますから、5年で5棟、10年で10棟とどんどん資産が自己増殖するようになります。
もし10年で10棟の戸建てを買い増しできるなら、1棟あたり6万円の家賃として、10棟で月60万円。最初の月50万円のキャッシュフローとあわせると、その時点で月のキャッシュフローは100万円を超えます。
このように不動産投資のポイントは、いかに早く、この「自己増殖ステージ」にたどり着くことができるかに掛かっていると言えますね。
逆を言えば、投資の初期ステージで、融資が付くからといって、キャッシュフローが出ない物件ばかりコレクションしていくと、借金が増えるばかりで、あんまり儲かっている実感が湧かないものです。
なおペリカンの場合は、2014年末から不動産投資を開始して、2年半後の2017年春にキャッシュフロー50万円に到達しました。
その後は、アパートを買うのを一旦休止して、直近3年間は戸建ての現金買いにシフトして、現在の不動産CFは月70〜80万円ほどです（生活費はネット収入で十分足りますので、不動産収入には手を付けていません）。
キャッシュフローが増えると、今度は買い増しのスピードが出てきます。これがまさに「複利効果」であり、このスピード感のあるインカム拡大は、不動産ならではと言えるでしょう。
キャッシュフローの仕組みがあれば老後も安心
極端な話、キャッシュフローが月に100万円を達成すれば、あとはそれを維持できるよう、計画的に大規模修繕を入れていくのが良いですね。
物件は経年で古くなりますから、平均年齢が上がりすぎないよう、ときに資産の組み換えをして、若返らせる。もしくはもっと立地の良い不動産を買って、よりキャッシュフローを盤石にしていく。
30代の人なら老後まで30年ほど、40代の人でも20年以上ありますので、コツコツ積み重ねれば15棟保有するのも不可能ではないと思います。
単純計算15棟の戸建てを、すべて老後に売っぱらったとして、1棟600万なら15棟で9000万円です。税金で1500万円くらい持っていかれても、手元に7500万円は残ります。
70歳までにコツコツ貯金もしておきつつ、老後になったら年金をもらい、別途売却益で7500万円が入ってくれば、わりと豊かな老後を送れるのではないでしょうか。
あとがき
というわけで、初心者の人はまずはキャッシュフロー50万円に到達できると、なんとなく、その先の視界が良好になっていくはずです。
最初はしんどくても、少しずつキャッシュフローを積み上げることで、階段をのぼる足はだんだん軽やかになり、気づいたら収入源は加速度的に大きくなっていきます。
キャッシュフローの仕組みが完成したら、あとは純資産を増やしていく投資にシフトしていくのが王道ですね。サラリーマン生活をリタイアできるかどうかは、毎月の生活費次第です。
「自分が理想とする生活を手に入れて、心に余裕がある暮らしをすることができる。」これが不動産投資の最大の魅力ですね。
以下、関連記事です。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
▼不動産投資の拡大方法です。「売却」と「法人化」がキーワードになります。
