こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方エリアで11棟の不動産経営をしています。
先日、不動産投資における賃貸需要の調べ方について、以下のツイートをしました。
不動産を買うときに私が見ている指標は4つですね。
✅賃貸空室率
✅持ち家率
✅最寄り駅の乗降車数の推移
✅2045年の人口予測だいたいこの4つを見て、賃貸需要があるのか？それが今後も維持されるのか？をイメージしてます。あとは近隣の不動産会社へ片っ端から電話ヒアリングですかね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 11, 2020
■賃貸空室率
■持ち家率
■最寄り駅の乗降車数の推移
■2045年の人口予測
だいたいこの4つを見て、賃貸需要があるのか？それが今後も維持されるのか？をイメージしてます。あとは近隣の不動産会社へ片っ端から電話ヒアリングですかね。
とくに「はじめての投資エリア」だと、この賃貸需要チェックがめちゃめちゃ大切になってきます。
需要の少ないところで物件を買ってしまうと、購入後にかなり苦労しますからね。
というわけで今回は、地方エリアの賃貸需要の調べ方・立地選びの4つのポイントを解説していきます。
地方エリアの賃貸需要の調べ方・立地選び【4つのポイント】
先ほどのツイートのとおり、私が毎回欠かさずチェックしているのは、次の4つの指標です。
- 賃貸空室率
- 持ち家率
- 最寄り駅の乗降者数の推移
- 2045年の人口予測
それぞれ調べ方とポイントを解説していきます。
1.賃貸空室率
賃貸空室率を調べるには、LIFULL HOME'Sの見える賃貸経営が有名でしょう。
全国の市町村別で、賃貸用住宅の空室率を見ることができます。
これを見ると、いろんなことが見えてきます。
例えばさいたま市でも、見沼区・南区・桜区・浦和区などは空室率が15％前後と低いですが、緑区・大宮区などは23〜25％とちょっと高めですね。
つまり市町村によって、大きく優劣がわかれるということですね。
実際、アパート経営していて常に2割空いているというのは、けっこう苦しい状況ですよね。できれば、満室または1室空きくらいで経営したいところでしょう。
私の感覚では、25％超えると賃貸の需給バランスが崩れ始めていて、30％を超えると壊滅的という判断をしています。
ただし、ここで掲載されている空室率が必ずしも実態を反映しているとはかぎりません。
その証拠として以下のツイートをご覧ください。
キャノン工場撤退の地「大分県国東市」
築18年・BT別・独立洗面台で
家賃は9000円職場が見つかれば、都内で働くより貯金ができそうだ。 pic.twitter.com/6LY3YiI8CW
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 24, 2020
上記のツイートのとおり、大分県の国東市（くにさきし）は、リーマン・ショック後に、キヤノンの工場が撤退したことで、非正規雇用社員が住んでいた賃貸アパートの賃料が急落しました。
昔は家賃3〜4万円というのが相場でしたが、今では1万円以下まで大暴落してしまっています。こうなると、国東市はさぞかし「賃貸空室率が高いだろう」と思いますよね？
では、先ほどのHOME'Sの空室率でチェックしてみましょう。
なんと！空室率20.3％で、あまり問題ない数値になっています。
これだけ見ると、一体どういうこと！？需給バランスはぜんぜん問題無いじゃないか！と思ってしまいますよね。
その答えは、LIFULL HOME'Sの「賃貸入居者の希望家賃」を見ると、一目瞭然です。
上記は、国東市の賃貸入居者の希望家賃です。
これを見ると、希望家賃がすべて3万円以下のところに集中していますね。
つまり、このエリアに入居する人のほとんどは3万円以下の物件を探しているということですが、これは賃貸マーケットとしては異常なエリアということになります。
普通は田舎エリアであっても、3万円で探す人もいれば、4万円台、5万円台、6万円台など、希望価格帯がバラけるはずですからね。
ちなみに上記は、ペリカンが投資しているエリア（賃貸空室率が25％以上の若干飽和ぎみのエリア）の、希望家賃マップです。普通のマーケットだと、このように色々な価格帯の希望が出てくるはずです。
したがって、国東市は、家賃が落ちすぎていてみんな1万円台などの賃貸物件ばかりになってしまい、結果としてその家賃なら入居するという人も一定数いて、需給バランスが保たれている特異なエリアになっているのですよね。
国東市は、このような状況ですから、新規にアパート建設する投資家もいません。その結果、供給は抑えられている面もあるかもしれませんね。SUUMOで築10年未満のアパートは1件も出てきません。
このように、賃貸空室率を見る際には、空室率が低めだからOKというわけではなく「いくらの家賃が取れるのか？」というところも一緒にチェックする必要があるわけです。
2.持ち家率
持ち家率を調べるのは総務省の「住宅・土地統計調査」を利用するのが良いですね。
これは5年毎に、総務省統計局が公表しているデータで、一定の信頼性があると言えます。
以下のデータの部分ですね。
ここの「DB」というボタンを押します。
そうするとデータ多すぎて表示できないというアラートが出ますが、気にせず右上の「ダウンロード」というボタンをクリックすると、CSVでデータがダウンロードできます。
そして見たい市町村のデータまでスクロールしていきます。
あとは、「持ち家数÷住宅総数」でパパっと電卓で計算すれば、「持ち家率」を出すことができます。
上のデータだとこんな感じですね。
- 草加市→60210÷107,600＝55.9％
- 越谷市→94690÷139440＝67％
持ち家率が50〜60％台であれば、わりと賃貸物件に住んでいる人がいるエリアです。ちなみに、東京の渋谷区や目黒区などだと、30〜40％台なので賃貸住まいがマジョリティになります。
そういった持ち家率が70〜90％くらいあるエリアは、土地価格が非常に安価なため、住宅ローンを組んでマイホームを建てる人が多いですね。
もしくは、昔ながらの日本家屋が立ち並び、代々その家をリフォームしながら受け継いでいるようなエリアだったりしますね。
3.最寄り駅の乗降者数の推移
最寄り駅の乗降者数は、Wikipediaで調べるのが一番手っ取り早いですね。
ここで「乗車人数」と「乗降人数」は違いますので、注意しておきましょう。
- 乗車人数→「駅できっぷを購入した人の数」
- 乗降人数→「乗車人数＋駅で列車を降りて改札を出た人の数」
上記のような違いがあります。
ちなみに一日の乗降者数が5000人を切るような駅だと、あまり電車通勤には適していない駅だと思われます。だからと言って、賃貸経営に適していないわけではありません。車通勤が多くなってくると考えるのが自然ですね。
逆に乗降者数が1万人を超えてくると、それなりに電車通勤の人がいるエリアだと言えるでしょう。
加えて、Wikipediaだと乗降者数は過去30年の推移が見れますので、「乗降者数の推移」を見ることで、駅力の変化などもチェックすることができますね。
4.2045年の人口予測
投資エリアの人口動態を見るのは、2045年市町村将来推計人口ランキングがオススメです。
このサイトでは、2045年の人口予測を、市町村別に見ることができます。
日本の人口は、とくに地方エリアは減少が著しいですから、将来推計は一度チェックしておいたほうが良いでしょう。
とりわけ新築アパートなどを長期でホールドするのであれば、人口流出が激しい場所だと賃貸経営が苦しくなる可能性もありますからね。
最後に：立地選びは「ハザードマップ」も要確認！
最後に、賃貸需要とは関係ありませんが、ハザードマップは見ておきましょうね。
土地のハザード状況を見るのは、地盤サポートマップが使い勝手が良いでしょう。
これで以下の4つの項目をつかむことができます。
- 浸水の可能性
- 地震時の揺れやすさ
- 液状化の可能性
- 土砂災害の可能性
これらを見ておけば、物件購入後の火災保険の内容を検討する際にも、使えるかもしれませんね。
その他にも、この地盤サポートサップでは、標高、最寄りのバス停、公園、など賃貸経営に必要な要素をざっと俯瞰することができるので、非常に便利ですね。
というわけで、最後はちょっと脱線しましたが、地方エリアの賃貸需要の調べ方でした。
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