こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方エリアで高利回り投資をしています。
さて、4月にコロナ禍による緊急事態宣言が発令されて、5月末に自粛解除となったことで、今年の賃貸繁忙期はコロナの影響をもろに受けたと言えるでしょう。
例年より入退去が少ない面は精神にラクではありますけどね。6月から動きが出始めていますが、梅雨と初夏により今後も苦戦が予想されるかもしれません。
しかしながら、今できる対策をしっかり実行し、取りこぼしがないようにしたいですね。
というわけで、今月も家賃収入と近況報告です。
今月の家賃収入状況
家賃収入は114万円ほど、経費差引後で104万円です。ここからローン返済があります。
残債は6849万円（前月比-30万円）となっています。
今月は、群馬アパートで2件ほど支払い遅延していますが、ずっと1ヶ月遅れで入金している方です。基本、保証会社に加入しているので私の身入りは痛みません。
督促等は、すべて管理会社さんへお任せしており、毎月の進捗報告を受けています。
経済が低迷中ですが、今月も家賃収入が安定的に入ってきています。
2件ほど支払い遅延もありますが、1件は住宅確保給付金で対応、もう1件は常に1ヶ月遅れの人で、管理会社が督促してくれています。
管理会社・保証会社のおかげで平穏に賃貸経営できています。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 17, 2020
ペリカンの投資手法の特徴は、以下のとおりです。
- 木造中古アパート20世帯、木造戸建て8棟
- 千葉、群馬、長野で運営中
- アパートは長期ローン、戸建ては現金買いor短期ローン
- 地方エリアでも、需要安定している立地で、かつ残債利回り21％で短期回収していく
今のところ、毎月の手取りが70万円前後あります。その他に、ローンの元本返済が毎月30万ほど。
それを合わせると、経費関連を差し引いても、年間1000万ほど資産化していく計算になります。
私の場合は、現段階ではもう少し規模拡大することにフォーカスしています。目安としては手取りを現在の2〜3倍程度までにはしていきたい。
ここまで来るとほぼゲーム感覚ですね。如何に投資効率を落とさず、資産が資産を生むループを大きくしていくかということになります。
なおこの不動産収入については、そこから生活費は一切使っていません。
サラリーマン収入はありませんが、ネット事業と配当金で、十分生活していくことができているためです。
今月の入居率
今月の入居率は、28戸中 26戸（入居率92.8％）です。
長野アパートの空室ですが、実はお申込みが2件入ったのですが、どちらもお話としては流れてしまいました。
理由は、1件目は新卒の女性が実家から独立するということでしたが、なぜかご家族と話し合いができておらず、反対されたためキャンセルになりました。
もう1件は、お子さんが3人いるシングルマザーの家庭でしたが、支払い能力の不安と騒音トラブルを懸念し、こちらからお断りしたためです。
千葉アパートの空室ですが、こちらは1件お申し込みが入ったものの、コロナ禍による失業でキャンセル。その後も、ジモティーやウチコミから問い合わせが入るものの、まだ決まっていません。
というわけで、千葉アパートについては、今週から客付け会社を2社ほど増やしました。そして、入居条件も少し緩和して、様子見をしています。6月末までこれで様子を見て、また7月以降の動きを決めたいと思います。
明日死ぬかのように生きよ。永遠に生きるかのように学べ。
もう6月です。2020年も、ほぼ半分が終わろうとしています。時間が過ぎ去っていくのは、本当に早いものですね。
そういえば、先日20代の大家さん志望の方と、お会いする機会がありました。
最近20代で大家さん志望の方とお話する機会がありましたが、貯金も百万単位でされていて頼もしい限りです。
もちろん人生に遅すぎることなんて何も無いですが、若い時に投資スタートできれば、その複利効果たるや破壊的です。
バフェットが株式投資を始めたのが11歳だったという話を思い出しました。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 14, 2020
投資においてはこの「時間の概念」がものすごく重要になっていくのですよね。
先日の健美家コラムでも極東船長さんが、以下のようにおっしゃっていたのが印象的でした。
以下、引用します。
オイラは3年前は借り入れが30億あった。それが今は60億で、年内にあと10億増えるんだよ。30億まで20年かかったのに、そこからは3年で同じだけ増えたということさ。時間軸を見ると前半と後半の成長スピードって全く違うもんだね。
よく、どうやって何十億も規模を拡大できるんですか？って聞かれるんだけど、ある規模を超えると、拡大がラクになっていくね。（健美家コラム「気付けば100億円。ある規模を超えると拡大がラクになる」より）
不動産投資で、資産拡大をする最大のコツは「とにかく早く始めること」だと思います。20代、30代で始められれば一番良いと思いますが、ラストチャンスは40代でしょう。
私はいま30代ですが、年金の受給開始まではあと30年くらいあります。
このブログ読者の方のほとんども、そんな感じで、あと20〜30年もすれば老後になるはず。
苦痛に耐えるだけの20〜30年なら、本当にシンドイです。楽しい20〜30年にするには、「個人個人が考え、行動する」のが良いと私は思います。
大家業は融資を引きながら拡大を目指す投資ですから、やはり60歳くらいが一つの節目になるでしょう。そこまでにどれだけ規模拡大できているかが勝負になります。
人生は思ったほど長くはないのです。
そして、何かに挑戦するなら一日でも早いほうが良いですね。私も、今年から筋トレ＆ランニングをスタートしました。もう一つ、何か新しいことを始めたいなと思って、いま構想を練っています。
「明日死ぬかのように生きよ。永遠に生きるかのように学べ。」
ガンジーの言葉が心に響きます。一日一日精一杯、そして楽しく生きていきたいものですね。
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