こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
空室率高めの地方エリアで不動産投資をしています。
しかしながら、所有物件の年間稼働率は98％ほどです。
なぜ高い稼働率をキープしているのか？と考えた結果が、以下のツイートですね。
不動産投資の2つの戦略
✅とにかく好立地で物件を買う
✅エリアが悪いなら超高利回りで買うこの2つのどちらかの戦略を取れば負けはない。どちらが良い悪いではなく、属性・自己資金によっても変わります。
慣れてきたらリフォームや税金の知識をUPして、より効率よくお金を残していきましょう。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) November 22, 2019
◆とにかく好立地で物件を買う
◆エリアが悪いなら超高利回りで買う
この2つのどちらかの戦略を取れば負けはない。どちらが良い悪いではなく、属性・自己資金によっても変わります。慣れてきたらリフォームや税金の知識をUPして、より効率よくお金を残していきましょう。
「都会or田舎どちらで投資をしたら良いですか？」というご質問を頻繁にいただきます。
おそらく、都会だと収益性が低くなり、田舎だと空室率が高いので、どちらもリスクを感じるということでしょうね。
結論、空室率を見つつ、独自にマーケティングせよ！というのが私のメッセージです。
これだけだと分かりにくいので、本記事では空室率のチェック方法と注意点について詳しく解説していきます。
首都圏のアパート空室率について
不動産の専門情報を伝える株式会社タスが、「賃貸住宅市場レポート」で興味深いデータを公開しています。
1都3県のアパート空室率
まずは、1都3県のアパート空室率を見てみましょう。
タス社のデータは、集計方法が独特です。空室率が高めに出るようになっていることが、批判の的になることがあります。
したがって全体傾向をまずはきっちり掴むことが大切です。以下の2点は押さえておきましょう。
- 全体的に首都圏の「空室率」は徐々に上がっていること
- 中でも、神奈川県、千葉県は上昇傾向であること
今後この数値がどうなっていくのが要注目ですね。
市町村別の賃貸空室率
より細かい空室率のデータとしては「LIFULL HOME'S見える賃貸経営」は、とても有名ですね。
不動産投資家の方は、みなさん使っているのでないでしょうか。
これによると全国の賃貸用住宅の空室率は「平均19％」となっています。エリア別の空室率に見ると以下です。
- 北海道・東北エリア 21.9％
- 北陸・甲信越エリア 24.9％
- 関東エリア 17.4％
- 東海エリア 18.2％
- 近畿エリア 20.0％
- 中国・四国エリア 20.0％
- 九州・沖縄エリア 17.5％
【全国平均：19.0％】
エリア内では、県別で見ると優劣が分かれます。
そして県の中でも、市町村別ではまた大きな開きがありますね。
私の投資エリアの空室率について
ペリカンの保有している不動産について、空室率と利回りをざっと俯瞰してみました。
（参考）ペリカンの所有不動産一覧
| 物件名 | エリア空室率 | 利回り（リフォーム込） |
| アパート1号 | 31% | 19.8％ |
| 戸建て1号 | 37％ | 22.6％ |
| 戸建て2号 | 14％ | 15.0％ |
| アパート2号 | 26％ | 13.7％ |
| 戸建て3号 | 31％ | 17.1％ |
| 戸建て4号 | 31％ | 16.8％ |
| アパート3号 | 19％ | 13.6％ |
| 戸建て5号 | 14％ | 15.9％ |
| 戸建て6号 | 14％ | 21％ |
| 戸建て7号 | 20％ | 18％ |
| 戸建て8号 | 14％ | 36％ |
こうしてみると戸建て1号、3号、4号（2014年〜2016年に取得）は、空室率の高いエリアで買っていたことが分かりますね。
高利回りを求めると、こういったエリアになっていたわけです。
その後、2017年以降は、できるだけ市街化調整区域や非線引き区域の物件を買わないように、戦略を変更しました。
その結果、アパート3号以降は、すべての物件で空室率20％未満のエリアのみの投資となっています。
このあたり買ってはいけないエリアの見極め方、空室率・賃料相場の分析は、初心者の方にはなかなか難しいと思われます。
こういったマーケティングを机上で勉強するのに、私が参考にしたのは内本さんの本ですかね。
エリア選定・物件検索・物件調査について比較的詳しく解説されている良書だと思いますので、ご覧になったこと無い方は手にとってみて下さい。
アラフォーママ"夫もビックリ"資産12億円「女流」メガ大家さんへの道!
ここまでは空室率の基準について書いてきました。
次に、投資エリアや物件を見る上での注意点について触れておきたいと思います。
投資エリアと物件を見る上での注意点
以下、3つポイントを挙げておきます。
- 利回りが高すぎる物件は、エリアに問題がある
- 空室率は市町村別だけ見ると判断を誤る
- 自分なりの「ブルーオーシャン戦略」を構築せよ
それぞれ簡単に解説します。
1.利回りが高すぎる物件は、エリアに問題がある
利回りが高すぎる物件には、何らかの問題があります。
前述のように、エリア空室率が異常に高いエリアだったり、建物に雨漏り・シロアリ・傾き等の瑕疵があるなどです。その他、隣地がお墓とか、隣家とのトラブルがある、坂の上の物件などのケースもありますね。
もちろん、場所も良い・収益性も高い・融資も付きやすい、そんな三拍子そろった物件は稀有ですので、何らか問題がある物件を購入すること自体は間違っていません。
しかし、大切なのはそういったウィークポイントを自分のスキルで解消できるかどうかですね。
中には残念ながら、自分の対応キャパシティを超えた物件を買い、客付けができない投資家さんもいます。「自分ならうまく行くはず」という変な自信があると、判断を誤りますね。
不動産投資は、長期間、安定したインカムを得ることが最大の目的です。初心者の方は、利回りが高すぎる物件の取得は慎重にやっていただきたいと思います。
2.空室率は「市町村別」だけ見ると判断を誤る
同じエリア（市内）でも、賃貸需要に大きく違いが出てくることがあります。
例えば、千葉県だと「船橋市」は人口が60万人以上いて、地方都市としては、そこそこ大きい都市です。
東京圏の投資家さんにとっても、市川市・船橋市あたりは、東京よりで認知が高いエリアではないでしょうか。
実際、船橋市というのは、沿岸エリアや総武線沿線は、わりと栄えています。駅でいうと、西船橋、船橋、津田沼、習志野などですね。千葉の中では、土地値も高いエリアです。
一方、同じ船橋市内でも、北側（白井市エリア）のほうに行くと、調整区域も多く山林が目立ち、あまり人気がありません。
しかし、「船橋市アドレスの物件」というだけで、アットホーム等でお気に入りがたくさん付いているケースがあります。場合によっては、瞬間蒸発して物件がすぐ売れてしまうこともありますね。
たしかに、船橋市の賃貸空室率は16.0％と低いですが、隣の白井市は空室率が28％とかなり高くなっています。
つまりいくら船橋市内とはいえ、ほぼ白井市エリアに近いような立地を買ってしまうと、客付けに苦労する可能性もあるということです。
市町村別の空室率だけ見ていては、判断を誤ることがありますので注意しましょう。
3.自分なりの「ブルーオーシャン戦略」を構築せよ
賃貸経営において、間取りと建物種別（マンション・アパート・戸建て）が、とても大切だと考えます。
私が所有している5棟は、空室率が26〜31％比較的高めですが、そういった物件もほぼ満室で経営できています。
理由はシンプルで、そういったエリアの物件は戸建てか1LDKタイプのアパートなので、競争力が高いからですね。
【間取りの競争力】
感覚的には、賃貸空室率25％超えるとワンルーム・1Kで戦うのは、けっこう厳しくなります。※好立地除く駐車場必須の地方エリアだと、1LDK・2K・2DKあたりが埋まりやすいですね。家賃安くて広い家に住みたいニーズは確実に存在します。
競争力を語る上で「間取り」は大切ですね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 23, 2019
よく言われることで「地方エリアは、どこも人口が減るからリスクが高い」というのがありますが、物件の種類や間取りによっては、まだまだブルーオーシャンだったりするのですよね。
もっとも「資産性」の観点では、都心部の物件には絶対敵いませんよ。しかし、都心で稼ぐ1万円も、地方で稼ぐ1万円も一緒です。お金に色はありません。
不動産投資は、そのエリアの需給バランスを見ながら投資していくものです。
また本来、”投資エリアは自分の家から通えるエリアの範囲内でやる必要がある”という現実的な問題もありますよね。
ですから、都会でも田舎でも、賃貸経営が成り立つエリアを見つけて、物件を購入していくことが何より一番大切なのです。
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