こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
コロナによる自粛生活もまもなく2ヶ月近くなりますね。みなさま体調お変わりないでしょうか？
私は毎日、ランニング・筋トレをする日々が復活し、以前より体調が良くなりました。事業面でも、これまでを冷静に振り返り、今後の戦略を組み立てる時間が多くなり、充実した機会になっています。
コロナの経済的、社会的影響は甚大です。そしてこれからが本当の試練の時になるでしょう。
しかし、これを機に自分の「生き方改革」をできれば、未来は逆に明るいものにできるのではないでしょうか。この今の時間を、ぜひ大切にしたいものですね。
というわけで、今月も家賃収入と近況報告です。
今月の家賃収入状況
家賃収入は117万円ほど、経費差引後で111万円です。ここからローン返済があります。
残債は6879万円（前月比-33万円）です。
さて今月は群馬アパートの大規模修繕が終わりました。
今回は、以下のようにフルコースになりました。
- 屋根棟の作り直し
- 屋根塗装
- 外壁塗装
- 階段塗装
- 共用部廊下の塗装
- 雨樋修繕
- 駐車場ライン引き
- アパート銘板の更新
全体では、200万弱くらい掛かりましたが、屋根棟が台風により崩壊していました。したがって、棟の作り直しと足場代は火災保険で一部損害として認められたため、全体の出費は100万強で収まりました。
こちらのアパートは2016年に戸建て2つを共同担保に入れて、なんとか融資を通してもらった思い出深い物件です。
4年経過し、家賃は少し落ちてきましたが、それでも毎月15万円前後のCFを安定的に生んでくれています。
築古アパートの場合、「修繕費を如何に抑えるか」が最大のポイントでもあります。ですから、今回の大規模メンテナンスをうまく乗り切れたことは喜ばしいですね。
引き続き、大切に経営していきたいと考えています。
今月の入居率
今月の入居率は、28戸中 26戸（入居率93％）です。
長野アパートで今月1室退去が出ています。現在はそちらの原状回復予定です。実はこちらのアパート。トイレが汲み取りであまり競争力がありません。
現在はこんな感じのトイレが付いてます。
一応、簡易水洗なので水は流れるのですが、やっぱり床下の便槽から臭気が上がってくるので、夏場なんかはけっこうな臭いがします。
本来なら、本下水に接続すれば良いのですが、それもけっこうな費用が発生します。そこで、楽天市場で色々な商品を探したところ、こんな商品を見つけました。
（画像引用元）ダイワ化成 ソフィアシリーズFZ300
これが優れているのは、水を流した後に便器内にちゃんと水がたまる設計になっていることです。これにより、下からの臭気が上がってこず、ほぼ水洗便器のような使用感を得ることができます。
ダイワ化成のHPでは定価8万円くらいですが、楽天だと6万円前後で購入ができます。
私もさっそくリフォーム会社に発注して、取り付けてもらうことにしました。取り付け・撤去処分などで3万円ほど掛かるので、合計9万円くらいになります。
このお部屋はずっとリフォームをしっかりやっておらず、エアコンも無かったのでこの機会に取り付けすることにしました。クロス張替えも入れて、リフォーム費は20万円ほどになりそうです。
家賃3万円台のお部屋ですから、かなり高いリフォーム費用となりました。しかし、今後入居される方に気持ちよく、そして長く入居していただきたいので、今回は費用を投じることにしました。
不動産投資は売却してキャピタルゲインを得ていくことが、資産拡大の最短ルートだとよく言われます。
しかし売却を大前提にすると、最低限のリフォームで貸し出したり、入居者クレームも面倒に感じるなど、賃貸経営がどんどん楽しくなくなります。
常に物件に愛情を注げる経営者でありたい。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) May 20, 2020
リフォームを安くすることだけを考えると、入居者の満足度が下がり、短期退去につながることがあります。
それだと結果的に、投資家自身が自分の首を絞めることにつながります。退去が出れば、また現状回復費、空室ロス、ADなど多額のお金が消えていくわけですからね。
結局は、長く住んでもらうが最大の空室対策なのですよね。お金をケチるべきところ、掛けるところ、その判断を間違わないようにしたいものですね。
人生を変えるにはすぐ動くこと。そして自分のやり方を見つけること。
「1万時間の法則」と呼ばれるものがありますね。
不動産投資であれば、1日3時間ほど不動産の本を読んだり物件を探せば、1年で1000時間ほど。10年あれば、1万時間に達します。
逆に言えば、プロになるためにはこれくらいの時間を投下すべきだということですね。10年この業界で食えれば一人前、と言われてみると、確かに納得感がありますね。
なにか一つのことが体を成すには、時間がかかるのですよね。
かくいう私も、1年半でサラリーマンを卒業してしまいましたが、今思えばいささか急ぎすぎた面はありますね。10年掛けてゴールを目指せば、もっと違うやり方も取れたでしょう。
結局、人生を変えるためには、すぐに動き、やりながら、柔軟に修正し、現実に合わせていくのが一番早いです。立ち止まっている間に、時間だけがどんどん過ぎ去っていきます。
ですから、これまでの人生を後悔したり、現在の状況に落胆しても、それはあまり意味がないのですよね。
それならば、これから将来のためにどんな行動を取るかのほうが100倍大切なのです。
自分が培ってきたルールや価値観を捨てると、急に世界が拓けることがあります。何かを捨てたとき、また何かを得ることができるということですね。
人生とは、面白いものですよね。
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