こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。賃貸業の世界に入って8年目になりました。
不動産投資で「遠隔地の収益物件って、ちゃんと管理できるのか？」という疑問がありますよね。
というわけで今回は、5年ほど遠隔管理を実践してきた私が感じる「遠隔地投資の課題とポイント」について解説します。
遠隔地での不動産投資は厳しいのか？
結論、投資規模が小さいならNGで、規模が大きいならOKです。
規模が小さいと疲弊する
理由としては以下の2点ですね。
- 現場に行く往復コストがかさむ
- サラリーマン兼業だと面倒くさい
例えば、あなたが全国5ヶ所に物件を持っているとしましょう。札幌、仙台、埼玉、名古屋、福岡にそれぞれ戸建てを1件ずつもっていたらどうでしょうか？
1棟あたり家賃収入は5〜8万円ですからね。おそらく入退去で現場に行くだけで、コスト倒れになるでしょう。
ましてや、サラリーマンをやなりながら遠隔地に物件を買ってしまうと、週末のお休みは全部潰れてしまうかもしれませんよ。
遠隔地投資のメリットとは
一番のメリットは、収益物件を幅広いエリアで探せる、ということですね。
自分の住んでいる家のまわりでは、なかなか良い物件がない、という方がおられますね。以前、東北にお住まいの方が「震災後は住宅が不足していて物件が高すぎる」というお話を聞いたことがあります。
基本は、他のエリアで物件を探すか、自分が引っ越すか、2つに一つですね。
ちなみに私は後者です。以前は長野に住んでいましたが、物件価格が高い割に、家賃が安いため、投資エリアとして厳しいと判断して、千葉へ引っ越した経緯があります。
遠隔地投資がアリな場合とは！？
投資規模が大きくなったら、遠隔地の物件もアリでしょう。
とりわけ、ファミリータイプの1棟マンションなどであれば、検討に値するのではないでしょうか。
ファミリータイプであれば、単身向けより稼働率が安定します。そして、戸数があれば家賃収入も大きいでしょうから、たとえ入退去があっても、往復コストを十分吸収してくれますからね。
実際、私の知っている大家さんでも、全国の主要都市に1棟マンションを、複数棟所有されている方がいます。
ただ、10棟以上になると管理が難しくなるようで、古くなる前に入れ替えして一定の規模を維持しているようです。
遠隔地の物件管理のポイント
私も千葉に住みながら、長野と群馬にアパートを1棟ずつ所有していました。
当時は問題なく回っていましたが、管理のポイントは以下の2つだと捉えています。
- 安価なリフォーム業者
- 客付けに強い管理会社
やはり遠隔地の要諦は、リフォーム＆客付けでしょう。
それぞれ簡単に触れておきます。
安価なリフォーム業者を見つける
先日、退去があったお部屋をハウスクリーニングしましたが、シルバー人材センターに依頼してコストカットしました。
空室のお部屋をシルバー人材センターさんに掃除してもらいました。2DKで10,829円とリーズナブル。
遠隔地ですが、写真付きで報告書を送ってもらえるので毎回助かってます。 pic.twitter.com/VSrwBaP3rg
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 11, 2020
シルバー人材センターは、時間単価でやってくれるので、一般価格より安くなることがありますね。除草などもかなり安くやってくれますね。
これ以外にも網戸の張替えだったり、私もいくつか作業を依頼したことがあります。
たまに大工だったり、クロスを貼れる人がいたり、塗装できる職人さんがいることもあります。何かリフォームを検討している人は、市のシルバー人材センターに問い合わせてみる価値はありますね。
でも、シニアの方がやってくれるわけですから、クオリティが高い人もいれば、そうでない人もいます。そこはトライ＆エラーで良いのです。
依頼してみてクオリティが良いようなら、継続すればよいし、クオリティがいまいちなら最初から管理会社に依頼する、というシンプルな発想でいいのではないでしょうか。
なにより「安価な方法を探す」という姿勢こそ、賃貸経営者は持つべきです。
客付けに強い管理会社を見つける
遠隔透視の一番のポイントはこの「管理会社の客付け力」と言えるでしょう。満室であることは、何ものにも代えがたいですね。
ちなみに、私も3年前に千葉に引っ越したときに不安だったのが、長野と群馬アパートの空室が増えたらどうしよう、という点でした。しかし、その不安は杞憂に終わりました。
ただし、一度仕組みをつくっても、監視の目は必要になります。
私も半年〜1年に1回は、自分で現地に行って、物件の様子をチェックします。課題があれば、管理会社のスタッフさんとも直接会話するようにしています。
おわりに：まずはドミナント戦略をベースに考える
内容をまとめると、以下がポイントです。
- 遠隔地投資は、規模が小さいと疲弊する
- ファミリータイプの1棟マンションであれば遠隔管理しやすい
- 遠隔管理は、リフォームと客付けの仕組みづくりがポイント
- ただし監視の目を緩めてはいけない
私の現在のステージでは、まだまだドミナント戦略のほうがメリットがあるかなと思っています。実際、直近3年で買った6棟の不動産は、すべて千葉の自宅近辺に投資していますが、管理が本当に楽ちんなのです。
理由はシンプルで、内見→買い付け→契約→リフォームという一連の流れをこなすのに、近ければ職人さんも同じところに依頼できるし、私が行ってDIYすることもできるからですね。
規模が100世帯を超えたら、大きな物件を一桁台の棟数で保有するほうが、運営しやすいかなと考えています。
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