こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
戸建てとアパートの賃貸運営をしています。家賃月収は140万円ほどです。
融資が厳しい時代において「どうやって規模拡大すればいいのか分からない」という投資初心者の方からご相談をいただきます。
私もサラリーマン時代は年収400万円ほどで、自己資金ゼロ、相続不動産ゼロ、というところからスタートして、少しずつですが拡大してきました。
今回は、初心者の方向けに規模拡大の現実的な方法について、私の経験もふまえて解説します。
小さく始めて、大きく育てる不動産投資
私のはじめての1棟目では、地銀でアパートローンを引いて購入することができました。色々ドラマがあった購入体験記は「地銀オーバーローンが実現！はじめてのアパート投資【利回り19.8％】」もご覧くださいませ。
ただし、これはラッキーでしたね。
このように、不動産投資の難しいところは「担保評価が出て、収益性も良い物件」でも、誰でも融資が付くわけではないということです。
申込者の属性、自己資金、賃貸実績といったハードルが、厳然と存在するのです
これがきっかけで私の戦略は、アパート投資のみ → 戸建て投資も混ぜる戦略へとシフトしていくことになります。
はじめての戸建て投資
戸建て投資を、わたしがスタートしたのは2015年です。当時は、戸建て投資の書籍もそれほど充実してなかった時代ですね。
私が最初に買ったのは、調整区域のボロ戸建てでした。
私がはじめて購入した戸建ては調整区域でした。まわりは田んぼだらけでしたが1週間で入居も決まり、この4年ずっと満室です。
しかし出口は投資家だけに限定されるエリアですし、家賃は5万円台が上限です。
賃貸経営は一歩踏み出さないと学べないことが多い。だから小さく始める方が良いと思います。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 8, 2020
周辺も、こんな雰囲気で田畑が多かったですね。
この戸建ては、DIYもかなり頑張りました。砂壁をシーラーで固めようとしてできず挫折したり、クリーニングも汚すぎて途中で挫折したり（笑）
その後勉強しまくって砂壁は塗装できるようになりました。具体的な方法は、「コスト15000円！砂壁をDIYでペンキ塗装する方法【写真で解説】」でも解説していますので、ご興味ある方はどうぞ。
当時はお金が無くて泊りがけでセルフリフォームしたり、妻と一緒にハウスクリーニングした思い出深い物件でもあります。
もっと私の属性が高くて、融資が容易につくようなら、こういったプロセスは必要なかったかもしれません。しかし、それでも拡大に伴うストレスはありました。
おそらく最初から大きな物件を買っていたら、私にはうまく運営することはできなかったでしょう。
ですから、小さな物件から始めるというのは、スキルや経験を積み上げるという意味でも、非常に大切なのです。
我々は、かぼちゃの馬車の教訓を、忘れてはいけませんね。経験が足りないうちに、大きな投資をするというのは、相応の痛みを伴うということです。誰にでもできることではありません。
家賃設定、借入条件、リフォーム、空室対策、税金知識、など勉強することは沢山あります。
最低3期の賃貸実績をつくろう【その後の戦略も解説】
賃貸事業としての確定申告が3期分あり、かつ満室経営で利益が出ているなら、金融機関から信用度がかなりアップします。
どうやってリフォームしているのか？どのように入居促進して満室にしているのか？をしっかり資料で金融機関に提示しつつ、それを3期続けていることは、稟議において担当者が前向きに取りくむ理由になるでしょう。
私も3期の確定申告実績ができてからは、公庫や地場の信金さんとの面談は、かなりスムーズに進むようになりました。
というわけで、3期確定申告後のわたしの戦略は、以下の3つをポリシーとして進めてきました。
- 担保評価と収益性のバランスが良い物件を買う
- プロパー融資を獲得する
- 入退去が少なくなるよう努力する
それぞれ簡単に触れておきます。
1.担保評価と収益性のバランスが良い物件を買う
私の初期の投資では、キャッシュフローマシーンを作ることを第一に置いていました。
これはインカムを手取りで100万円に到達することをゴールに活動してきたからです。昼夜そのことだけに心酔し、一点集中でやってきたこらこそ、今の自分があると思っています。
しかしその後は、キャッシュフローだけでなく、担保評価と収益性のバランスが良い物件を選ぶようにしています。
不動産投資は売却をかませたほうが拡大が早くなる事実がありますので、出口での流動性を見据えると、そのほうが望ましいと考えたからですね。
このキャッシュフロー重視→資産性シフトという順番が、一番ポイントだと思っています。ここを「資産性重視」でスタートしてしまうと、返済が進まないと売却しても資金が厚くならないので、時間ばかり掛かりすぎるのです。
キャッシュフローが増えてきたら、資産性にシフトします。最近の私が戸建てを買うにも、市街化区域で担保評価が伸びるものしか買わないのはそういうことですね。
（参考）「戸建て投資で「好立地の物件」をおすすめする4つの理由」
2.プロパー融資を獲得する
持たざる者が、不動産投資を進めるためには、公庫やノンバンクの活用というのは一つの選択肢だと思います。
私も公庫の無担保融資や、ノンバンクのパッケージローンを利用してここまで来たので、その実感があります。
ですが、不動産投資家として一人前と言えるのは、プロパーローンを引けるようになることです。そのためにはキャッシュを温存し、事業者としての信用が必要になります。
3.入退去が少なくなるよう努力する
ここ1〜2年で一番私が力を入れてきたのが、空室率を下げることです。
実際、その効果が出ていることは、先日の記事「【結果公開】2019年の年間稼働率と入居率アップした理由」でも解説したとおりです。
入居率は2017年が95.5％、2018年が95.9％、2019年が98％と、少しずつ改善しつつありますが、これは短期解約が少なくなるように契約内容を見直したこと、が大きいと考えています。
常に足元を固めて、筋肉質な経営ができるよう注意していますし、それが金融機関の信用にもつながります。
規模拡大には「キャッシュ温存」も大切です
2020年からは、私はいかにしてキャッシュを貯める（生み出すか）に最大集中しています。
なぜなら築古×小ロット投資だけだと、ずっとお金が枯渇したまま、ボロばかり増えていくからです。
物件の数だけ増えても、手元資金が不足していると、プロパー融資にもつながっていきませんからね。
とはいえ、良い物件があれば自己資金を投入してでも、物件は買っていきますよ。優良物件は、探してすぐ見つかるものでもありませんからね。
「将来と目の前の投資」その両方をバランスよく手掛けるためにも、キャッシュ温存は必須になってきますね。
以下、関連記事です。
▼戸建てとアパートのハイブリッド経営の方法を解説しています。
▼「物件売却と法人化」この2つを制するものが、不動産投資を制すると思います。
