こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。専業大家さんをしつつ、ブログを書いて生活しています。
サラリーマンや主婦が投資をスタートするのも、けっして億万長者になりたいわけではなく「月10万円くらいの副収入」が目的だったりします。インデックス投資や配当金投資などは、その代表ですね。
かくいう私は不動産投資を生業（なりわい）にしています。したがって、本記事では「不動産投資で月10万円を安定的に得る方法」について解説したいと思います。
※記事後半で、わたしの今後の投資方針についても触れています
副業で月10万稼ぐなら、戸建て投資2棟でOK！
結論、月10万円でしたら「戸建て2棟」で十分達成できます。なにも、大きな1棟アパートやマンションを買う必要はありません。
戸建て2棟分の家賃収入の作り方
注意しなければいけないのは、購入する物件エリアによって取れる賃料収入が、だいぶ変わるということですね。
ざっくり以下のイメージです。
- 田舎の0〜400万円の戸建て→5万円台までの賃料
- 都市部の500〜800万の戸建て→月6万〜10万円の賃料
上記のとおり、立地の良い戸建ては、最初の投資金額は高めになるものの、家賃も高くいただくことができます。一方、田舎の戸建ては、最初の投資額を抑えられますが、もらえる家賃も安くなります。
家賃が3〜4万円の戸建てともなると、入居者の質もかなり下がります。支払いが遅れたり、部屋をすごい汚されたりトラブルが発生するケースもあるので、あまりオススメではありません。
なお自己資金が300万以下の人であれば、まよわず田舎の戸建て（300〜500万ほどで購入できる物件）から始めるのがオススメですね。
そして、家賃収入も含めて貯金スピードが上がってきたら、再投資先を立地のよい戸建てにシフトしていくのが王道です。
人生はそこそこ長いですから、そんなに焦って拡大する必要はありませんね。自分のリスク許容度におうじた投資を実践していくことが大切ですね。
戸建て投資はどれくらいの規模を目指すのか？
私の場合は、不動産投資をはじめて約3年で、戸建て5棟に到達しましたが、その頃から収入感が出てきたという実感があります。
毎月の家賃の入金日は楽しみでしたね。そこから3棟また追加購入したので、現在は戸建て8棟の所有になっています。
現在の私の戸建て投資の収支は、以下のイメージです。
賃料収入は月524,000円で、ローン返済が毎月154,000円あるので、手取りは37万円くらいですね。
融資してもらっている金融機関は以下のとおりです。
- 日本政策金融公庫→4棟
- 地元の信金さん→1棟
※現金買いが3棟あります
それぞれ期間15年・17年・15年・10年・7年で引いていて、だんだん期間を短くしています。公庫の無担保融資は2回ほど使わせて頂き、それを担保にアパートを2棟ほど購入しています。
（参考）公庫の無担保ローンで不動産投資を始める方法【賢い融資の受け方】
公庫は法定耐用年数超えの融資が少し厳しくなっていますが、期間10年での融資だったり、リフォーム費用名目の融資はまだ門戸が開かれていますので、これから不動産投資をはじめる初心者の方にはおすすめです。
公庫は、全期間固定金利ですので、金利上昇などのリスクもないことも安心ですね。
私の今後の投資方針について
今後の方針は、次のようなイメージです。
- 調整区域の戸建ては買わない（例外アリ）
- 法人で規模拡大していく
それぞれ簡単に触れておきます。
1.調整区域の物件は買わない（例外アリ）
市街化調整区域の物件を今後買う予定はありません。
理由については「市街化調整区域での不動産投資を実際に4年やってみた感想」でも書きましたね。簡単にいうと、実需への売却があまり見込めないので、あんまり夢が見れないなぁ〜と思っています。
今後の不動産投資は、あまり「売却」を前提にした戦略ではないほうが良いかなと思ったりします。
なぜなら融資が閉まってフルローンが出なくなったので、これまでのように初心者大家さんにパッと売り抜けができなくなりつつあるからです。
ずっと持ち続けても、美味しい不動産を買いましょう。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) November 30, 2019
戸建て投資をするなら比較的立地の良いところ（市街化区域は必須）を買って、躯体の限界まで運営し、最後は更地にして新築に建てる、ということを念頭においています。
土地というのは本来、再建築しながら活用していくというのが、その価値を最大限活かせると考えているからですね。
上記のような感じで、再建築せずとも容易に元本回収できそうなら、アリかもしれません。でも管理の手間は増えるので、積極的に狙っていくことはありません。
しかし、これから不動産投資をスタートする初心者さんで自己資金が300万円以下の人は、こういう物件も視野にいれるのは良いと思います。初期段階はとにかく投資効率の良いものを買って、売却も絡めないとなかなか拡大が難しいですね。
2.法人で規模拡大する
2020年度は物件取得を1棟のみにして、種銭を貯める期間に充てているのは、法人への貸付を増やして財務を改善するためです。
軍資金をより強化して、今後は所有する資産管理法人で取得していきたいと思っています。
また大きめの物件を買っていくときには、個人では融資にも限界があるので、法人でのプロパー融資を相談していくのが望ましいでしょう。
一方で、個人の不動産をゼロにしてしまうと、自由に使えるお金が減ります。ですから、個人は良い物件だけいくつか残して、一定の規模で売り買いして、税金を最小限にできるようコントロールしていきます。
そして規模拡大の基本路線はやはり法人でしょう。融資レバレッジを活用しながら、自分の所有する資産管理法人を大きく育てていくのはとても「やりがいのある投資」だと私は思っています。
2021年からは土地から新築アパート建設にも着手しており、今年新築アパート2棟目を建築しているところです。
あとがき：老後2000万円問題も家賃収入で解決する
少しまえに、老後2000万円問題が騒がれましたね。みなさん、年金がなくなることで、ストック（貯金）をがんばって増やさなきゃ！という意識が強くなっているようです。
しかし、そもそも年金＝フロー収入ですよね。フローが足りなら、フローを増やす努力をするほうが自然ではないでしょうかね？
たとえば月5万円貯金しても、年間60万円で、30年間で1800万円にしかなりません。これだと、老後にあまり豊かな生活はできないと思います。
一方で、もし月5万円の貯金にくわえて、副業で10万円プラスαできるなら、年間180万円も貯めることができます。30年では、なんと5400万円にもなります。
こちらのほうが老後は圧倒的にラクになりますよね。
投資によるインカムを増やす方法は、もちろん不動産以外でも良いと思いますよ。何を信じて、何に人生の大切な時間を使うか、は個人の自由です。
ただサラリーマン与信で融資が使える不動産経営は、とても有効な策だと思っています。
いろいろな情報がある、恵まれた時代になりましたね。みなさんも自分が本当に信じれる対象に、ぜひ全力投球して頂きたいと思います。わたしも引き続き、規模拡大をがんばります。
以下、関連記事です。
▼築40年以上の戸建て投資はあまりオススメしません。理由を解説しています。
▼戸建て投資でどこまで規模拡大できるのかシミュレーションしています。
