こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉で大家さんをやって7年目になります。
これまで公庫から6回ほど融資を受けて、不動産投資をしてきました。
収益物件を買う投資家さんは、リスクを抑えて現金購入でコツコツ物件を増やしたいという方もいれば、できるだけ「融資」を使って購入していきたいという方もいます。
なぜなら現金投資するなら、不動産以外の選択肢もたくさんありますからね。手取りベースで3〜5％程度で良いなら、ペーパーアセット（株式配当など）で十分でしょう。
初心者の人は、「この物件500万円だから、現金で買っちゃえ！」という人も多いですが、その判断はあまり賢明ではありません。
自己資金がせいぜい1000万以下でしたら、融資を積極的に活用したほうがいいでしょう。そして、そこで浮いたお金をもっと大きな物件を買うために取っておくべきです。
そうやって手元キャッシュをコツコツと温存しておけば、将来どうしても欲しい物件が出てきた時に、果敢に買い向かうことができます。ぜひ長期的な視点で投資に向き合いたいですね。
というわけで、今回は「公庫の無担保ローン」について詳しく解説していきます。
※まだ公庫をフル活用していない人の参考になりましたら幸いです
はじめての不動産投資は「公庫の無担保ローン」がオススメです
はじめて1棟目を購入する人は、公庫の無担保ローンがオススメですね。
理由は次の3つです。
- 属性を選ばないので初心者にもハードルが低い
- 実績を重視するため、早めに融資を受けたほうが良い
- 創業融資制度＝「開業から二期以内」が対象
それぞれ解説していきます。
1.属性を選ばないので初心者にもハードルが低い
私がはじめて公庫にお世話になったのが、5棟目の物件（戸建て）を購入した時です。当時は自営業になった直後で、自己資金もそんなに多くなかったですね。
関連：公庫の無担保融資で購入したはじめての戸建て投資【利回り17.1%】
次のアパート購入のために、ぜひ無担保物件がほしいと思って、公庫の門をたたきました。はじめての利用だったので、公庫の「無担保枠」をフル活用できますから、これを使わない手はないと考えたわけですね。
当時は公庫でも、15年融資が一般的でした。現在では、融資期間は7〜10年程度に短縮されました。
たった2年でこれだけ融資基準が変わってしまったのは正直驚きましたね。スルガ・レオパレスなど一連の不祥事が、世の中に与えた影響の大きさを物語っていますね。
それでも無担保融資が引ければ、2棟目の共同担保として使えるので、これほど貴重な機会はないでしょう。
2.実績を重視するため、早めに融資を受けたほうが良い
公庫は、実績を積めば積むほど、融資が出やすくなると感じています。まさに実績が物言う世界ですね。
ちょっと前に私が購入した物件も、審査承認までスピーディーでした。
【公庫融資承認】
犬のニオイが染み付いた通称：ワンちゃん号。無事、融資OKとなりました。プレゼン資料がっつり作って、面談から3営業日で承認が出ました。
ロットは数百万円と小ぶりではありますが、物件価格＋100万円のオーバー・無担保・金利1.7％。
GW明けからリフォームに入ります。 pic.twitter.com/7aTkXGiV44
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 15, 2019
犬のニオイが染み付いた通称：ワンちゃん号。無事、融資OKとなりました。プレゼン資料がっつり作って、面談から3営業日で承認が出ました。ロットは数百万円と小ぶりではありますが、物件価格＋100万円のオーバー・無担保・金利1.7％。GW明けからリフォームに入ります。
すでに4棟目の審査だっため、融資面談からたった3営業日で融資OKとなりました。
もちろん過去の属性資料・確定申告書など揃っていたことも一因でしょう。しかし、当日の面談は簡単な質問のみですぐ終わったので、私の賃貸実績に対する「信用」がそれなりにあったのだと考えています。
地銀・信金などもそうですが不動産投資は「賃貸実績」が、なによりの信用につながります。早めにコツコツ返済実績を積んでおくことは、稟議を通す上で強力なファクターになりますね。
3.創業融資制度＝「開業から2期以内」が対象
公庫の新創業融資制度は、対象が開業から2期終えいない方であることが融資条件になっています。
この新創業融資制度は、賃貸業をスタートして2年以上経っていると使えなくなるので注意しましょう。最初のステージで使っておきたい制度になります。
公庫の融資を受けて不動産投資をスタートした、という先輩大家さんは、非常に多いです。これからスタートする人、そして創業間もない大家さんは、ぜひ創業融資を選択肢に入れてはいかがでしょうか。
公庫の無担保ローンは3つの制度がある
無担保・無保証の制度は主に3つですね。
- 新創業融資制度
- 挑戦支援資本強化特例制度
- マル経融資
それぞれ簡単に触れておくと、、、「新創業融資制度」は、さきほどご紹介した税務申告を2期終えてない方が対象ですね。開業資金の名目です。
「挑戦支援資本強化特例制度」は、技術・ノウハウ等に新規性がみられる方が対象となります。
以前は、女性、若者／シニア起業家支援資金として、女性、35歳未満の若者、55歳以上のシニアが対象となってきましたが、最近は不動産向け融資にこの制度の適用が難しくなってきているようです（すべてNGではないようなので支店に要相談です）。
最後に、マル経融資は以前、弊ブログでもご紹介しましたね。こちらは商工会議所への入会（最低6ヶ月間）が必要になります。
関連：マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1％で無担保OK】
マル経は上限2000万円までですが、1500万以内が事業計画書の提出が不要なため、借りやすいですね。私も過去2回ほどお世話になっており、商工会の推薦が付いていると融資が通りやすくなります。
無担保ローンのデメリットと対処法
最後に公庫の無担保ローンのデメリットを理解しておきましょう。
これを把握しておくかどうかで、事業の方向性が変わってきます。
以下の2つです。
- 上限金額が1000万円と小さいこと
- 法定耐用年数超え物件の融資が厳しくなったこと
簡単に触れておきます。
上限金額が1000万円と小さいこと
昔は公庫の無担保ローン枠が2000万あった時代は、1棟アパートを無担保枠で購入する手法がありました。
そして、そのアパートを担保にさらに大きな物件を買っていく投資家さんがけっこういましたね。
したがって、戸建てや区分マンションなど、小ロット投資がターゲットになるでしょう。一足とびにアパートをフルローンで、というのは現実的ではありません。
大きな物件ばかりでなく、時に”ウサギとカメ”のごとく、コツコツと一歩一歩着実に歩みを進めましょう。
法定耐用年数超え物件の融資が厳しくなったこと
これは公庫の無担保融資もけっして例外ではありません。
数年前までは、公庫は法定耐用年数超えにも融資することで有名でした。しかし、2019年くらいから「耐用年数超え案件を持ち込んだけど、一発NGでした。。。」という投資家さんが急増しています。
このあたりはまだ情報が少なく、支店や担当者の采配もあるようです。しかし、公庫として法定耐用年数超え融資には消極的なスタンスになりつつあることは事実ですね。
法定耐用年数超えの物件について、融資を付ける方法は「公庫の不動産投資向け融資は最長10年まで！【今後の処世術を考える】」で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてみてください。
おわりに：公庫とうまくお付き合いして規模拡大を目指そう
日本政策金融公庫の「経営理念」は、ホームページで次のように書かれています。
国の政策の下、民間金融機関の補完を旨としつつ、社会のニーズに対応して、種々の手法により、政策金融を機動的に実施する。
上記を理念としつつ、新たな事業の創出、事業の再生、地域活性化への貢献、セーフティネット機能、といったテーマが大きな方針として明確に謳われています。
われわれ不動産投資家は、入居者・リフォーム会社・不動産会社など、数多くのステークホールダーに利益をもたらす意味でも、大きな社会的使命をもっています。
ぜひ自信をもって、自分の事業プランを、公庫の融資担当にぶつけていただきたいと思います。国や地域の発展のための事業であることを誠心誠意プレゼンすれば、担当者の方も聞く耳をもってくれるはずです。
以下、関連記事です。
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