こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
不動産賃貸業を7年やっています。主戦場は新築アパート、築古アパート、戸建て投資です。
さて不動産向け融資が一気に厳しくなったのが2019年頃からです。
これから不動産投資をやる上では、ちょっとした戦略が必要になりそうです。
先日、ツイートで3つのポイントについて呟きました。
不動産投界は2〜3年前まで当たり前だったフル・オーバーローンがもはや厳しくなりつつあります。
この融資が締まった事実を、投資家はいくら嘆いても仕方ありません。
この状況を打開するのはキャッシュ、共同担保、賃貸実績の3つです。これをコツコツと積み重ねた先に、規模拡大が見えてきます。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) October 26, 2019
上記のとおりです。
以前は、物件評価（とくに積算評価）が高かったり、購入者の属性が高ければ、ガンガン融資が出ていた時代がありました。
自己資金ゼロのオーバーローンなんてのもありましたね。2014〜2017年は、まさにそんな感じでしたね。
今回は私の経験もご紹介しつつ、こんな時代を戦い抜く投資戦略について、思いを馳せてみたいと思います。
不動産投資における3つの重要キーワード
今後は以下の3つがより重要性を帯びてくるでしょう。
- 現金（キャッシュ）
- 共同担保
- 賃貸実績
それぞれ私の実体験もまじえて考察します。
現金（キャッシュ）
Cash is Kingという言葉があるように、とにかく現金は最強ということですね。
物件の買い付けにおいても、現金があれば”融資特約ナシ”で強気の交渉ができます。また、金融機関からも現金預金が多い人は、飛躍的に信用UPになります。
これほどキャッシュの力は偉大ということですね。
逆に言えば、現金があるからこそ、それを見せ金にして融資をできるだけ活用するという発想も大切です。
なぜなら現金は使ってしまえば終わりです。空っぽになった財布で、すぐに次の物件を買うことはできません。また1年、2年はただひたすらに貯金するという我慢の時間が必要になってしまいます。
ですから「キャッシュ・イズ・キング」の本質は、融資を利用して現金を温存すべしなのです。
共同担保
私が戸建て投資をしている理由の一つは「アパート投資の共同担保にする」という意味合いがあります。
とりわけ属性もあまり高くなく、現金も持ち合わせていない人にとって、共同担保の威力は絶大なのです。
私も群馬のアパートを購入するときには、2棟目・3棟目に買った戸建てを共同担保に入れることで、トラストでフルローン融資を引くことができました。
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結局、このアパートを購入したときにカードローンを引いたので、その後に必死で繰り上げ返済しました。また供給過剰エリアため、このアパートを空室を埋めるのが、最初はかなり苦労したのですよね。
でも、アパートを買う前に、しっかりと評価の出る共同担保をつくっておけば、物件は買えるということです。
もちろん物件を買うことがゴールではありませんが、買いたい物件が出たときに買えない、ということほど悔しいことはありません。共同担保をしっかり作っておけば、いざという時にとても役に立ちますよ。
賃貸実績
私は2018年くらいまでは賃貸実績が評価されて、融資がおりた記憶はあまりありませんでした。
でも2019年に購入した戸建ては、これまでの事業実績を大変評価していただき、融資を引くことができました。
こちらの物件の融資内諾が出ました。
はじめての信金さんによる融資です。融資期間7年なので、ガンガン返済が進みます。その分、しっかりリフォームして家賃のアッパーを狙っていきたいと思います。 https://t.co/coF0eVB4MU
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) October 25, 2019
電話段階では「信用保証協会は、耐用年数超えの物件には期間3年が限界です」と言われていました。しかし稟議段階で、信金の担当さんが事業実績について目一杯アピールしてくれて、無事融資OKとなりました。
政府系の公庫でさえも、無担保枠（1000万円前後）が終わると、そこから先は途端に融資が引きづらくなると言います。
こうした融資”冬の時代”においては、満室経営を続けて、経営者としての資質をアピールできることも大切です。
金融機関の担当が稟議を上げるときに、筆が進むかどうかは「堅実な賃貸実績」があるかどうかも多分に影響します。
コツコツ頑張った先に、融資を引けた時の快感は、ものすごい大きいものがあります。
おわりに：手堅く勝てる物件を買っていく大切さ
最後に、今後の不動産投資における要所めいたものを、まとめておきます。
先日、以下のようにツイートしました。
今後の流れは以下のイメージです。
1.築古系に融資が閉まる
2.新築or残耐用年数のある物件のみ融資がつく
3.自己資金のある「資産家」しか買えなくなる
4.業者も資産家向けの営業になる今後は大きく借金してガンガン買うのは困難です。キャッシュを貯めて「手堅く勝てる物件」を買いましょう。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) October 8, 2019
1.築古系に融資が閉まる
2.新築or残耐用年数のある物件のみ融資がつく
3.自己資金のある「資産家」しか買えなくなる
4.業者も資産家向けの営業になる
今後は大きく借金してガンガン買うのは困難です。キャッシュを貯めて「手堅く勝てる物件」を買いましょう。
上記のとおりです。
弊ブログでも何度も書いていますが、不動産投資は他人との競争ではありません。一気に大勝ちを狙うのではなく、小ロットの物件でも手堅く利益がでる物件を買っていくのも一つの戦略なのです。
自分はなぜ物件を安く買えないのだろう？とか、なぜ自分は融資が通らないのだろう？という疑問がある人は、ぜひこの3点について振り返ってみると、打開策が見えてくるかもしれません。
そして足りない要素があれば、今日から一つ一つ対策を考えてみること。これが徐々にでも規模を拡大していく突破口になります。
繰り返しですが、賃貸業は他人との競争ではありません。今自分がやるべきことに真正面から向き合えるかどうか、その差でしかないのです。
以下、関連記事です。
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