こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方での不動産賃貸業を日々がんばっています。
今回は東京スター銀行のアパートローンの融資基準について、徹底的にヒアリングしてきました。
東京スター銀行は、不動産投資向けとしては「スター不動産担保ビジネスローン」を展開しています。
1棟物、区分マンション、戸建てなど幅広く対象に融資しています。
また築古系にも融資を出しているので、今回は不動産担保ローンについて活用方法を解説します。
東京スター銀行は首都圏・関西・その他政令指定都市にて営業展開
東京スター銀行は東京都港区赤坂に本店がある、第二地銀です。
預金残高2兆1000億円、貸出残高は1兆5500億で、第二地方銀行では日本で8位の預金量となっています。第二地銀としてはそこそこ大きめですね。
※ウィキペディア「第二地方銀行」より
店舗展開は以下のとおりです。
- 東京18店舗（各地）
- 神奈川3店舗（横浜、藤沢、港南台）
- 埼玉県3店舗（浦和、大宮、川口）
- 千葉3店舗（千葉、松戸、船橋）
- 北海道1店舗（札幌）
- 宮城県1店舗（仙台）
- 愛知県1店舗（名古屋）
- 大阪府2店舗（難波、梅田）
- 広島県1店舗（広島）
- 福岡県1店舗（福岡）
上記のとおりです。
主に、1都3県と関西エリアにて営業展開しています。その他は全国の政令指定都市が中心ですね。
融資可能エリアについて
（※東京スター銀行 ファイナンシャルラウンジ一覧より）
東京スター銀行は、全国幅広く融資をしています。
力を入れているエリアは、以下の都道府県ですね。
基本は「上記エリア＋政令指定都市」ということになりますね。
とりわけ首都圏・関西エリアで不動産投資をする方にとっては、ピッタリの金融機関だと言えるでしょう。
金利・融資期間・融資額について
基本金利は3.75％の固定金利というのが特徴です。
ただし、上記は2000万円以上の案件に限ります。ロットが1000万など小さくなると、金利が高くなっていきますので、小さな物件では収支が取れなくなり不向きです。
※ロットが小さい物件だと金利が4〜6％になるようです
築古系でこれくらいの期間が取れるのであれば、築古×高利回りを持ち込む余地がありそうですね。1棟物、区分マンション、戸建てなど幅広く対応しています。
融資額は500万円〜2億円までなので、そこそこ大きな物件まで対応しています。
物件の評価方法
積算評価、収益評価の2つの観点で物件を審査していきます。
気になる融資金額の決定方法は以下です。
つまり頭金3割が最低必要になります。フルローン・オーバーローンは難しいでしょう。
申し込み者の条件・注意点など
申込者の条件は、法人または個人事業主のみになります。
なお遵法性のある物件のみが対象になります。
違法物件（容積率・建蔽率オーバー）や借地権などの物件への融資はNGになります。
東京スター銀行のアパートローンの活用方法
基本金利が3.75％ということなので、ノンバンク並みの水準ですね。
これは三井住友トラストと近い金利ですが、トラストと違って共同担保は不要なります。その分、頭金3割必要ということなので、キャッシュ投入が必要になります。
金利3.75％なので、新築アパート・新築マンション・新築区分マンション等には適していませんね。
したがって、活用方法としては次の3つが考えられます
- 法定耐用年数が残っている1棟マンション
- 築古でもほぼ土地値の木造アパート
- 立地の良い区分マンション・戸建て（ただしロット小さいと超高金利になるため2000万以上がベター）
上記が現実的な使いみちになりますね。
私の場合は、地方×高利回り主義ですので、1都3県で3000万円前後くらいの土地値のあるアパートを持ち込めば、頭金3割（900万程度を投入）で、15年くらいでガンガン残債を減らす方法かなと思っています。
同じ築古系だとトラストやセゾンファンデックスのほうが、長期で融資を引いてキャッシュフローを追うことができます。
一方で東京スター銀行は、土地値が低い物件には評価がシビアです。したがって、短期返済向けのアパートローンと言えますね。
築古系投資家の方も、選択肢の一つとして頭の片隅に置いておいてはいかがでしょうか。
（悲報）新規のアパートローンが停止となりました。。。（泣）
東京スター銀行に、2021年3月のヒアリングでは、新規のアパートローン融資が停止となりました。
残念ですが、本部の方針のようです。
また時間が経ってから、融資が再開するのかどうか、ヒアリングしてみたいと思います。
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