こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
地方でアパートと戸建てをコツコツと経営しています。
月の家賃収入は約140万円ほどです。
最近では、多くの金融機関が不動産向け融資を締めつつあります。
思えば、最近の不動産クラスタはさまざまな事件があったので、しょうがない面はあるのですけどね。少し振り返りをしつつ、今後の処世術めいたものを書いてみます。
2018年〜2019年は「融資引き締め元年」となった
不動産業界は2018〜2019年は、まさに激動でしたね。
ざっと振り返ると、こんな事件がありましたね。
- スルガの不正融資
- TATERUの融資資料改ざん
- フラット35不正利用
- レオパレス界壁問題
- 大和ハウスの不適合住宅
- 西武信金の不適切取引
おもに、不正融資と違反建築の2つに尽きます。
とりわけ新築アパート・新築シェアハウス・新築ワンルーム投資を推奨する不動産会社が増えたのは大きな特徴でしょう。
私が不動産投資をはじめた7年くらい前は、不動産投資関連の書籍は今日ほど充実していませんでした。沢さん、加藤さん、石原さん、といった有名大家さんの書籍があったくらいです。
最近は「サラリーマン大家」なる言葉が、すっかり市民権を得ました。ただ実情は玉石混交で、投資法はさまざま。
不動産というのは、投資の目的・ゴール・手段の3つをしっかり吟味してやるべき投資だと思います。書籍をたくさん読み、メンターを作り、仲間を作れば、そうそう変な物件は掴まないものです。
これから不動産投資を志す人は、本を最低でも30冊くらいはぜひ目を通してからスタートしてほしいと思います。書店にある本はすべて読むくらいの心意気があると良いですね。
私のオススメの本は以下に列挙しておきます。
不動産融資が厳しい時代における処世術
融資が厳しくなる中、投資家が目指すべきは、事業として賃貸業を極めていくことです。もうこれ以外にありません。
シンプルに、以下の2つの心構えを挙げさせていただきます。
- コツコツ自分のできる投資を継続すること
- 大勝ちを狙わず、小ロットの物件でも良しとする
それぞれ補足しておきます。
1.コツコツ自分のできる投資を継続すること
不動産投資の世界では、家賃収入1億円！みたいな、華々しい活躍をしている人にどうしても目が行きがちです。
しかしながら、不動産投資は属性・自己資金の状況によって、使える金融機関が異なります。また、売られている物件の価格帯もエリアによってまちまちです。
ですから万人に通用する投資ノウハウなどありません。
Aさんがやった方法とまったく同じことをしても、Aさんとまったく同じ結果が出るとは限らない。そういう意味では、完全な再現性というのは難しい分野でもあります。
書店にある本は全部読破すべし、というのはそういうことですね。
自分に近いメンター・投資手法を見つけるのが、成功への最短ルートになる、ということですね。
私の場合は、サラリーマン時代は年収400万円台でしたので、低属性からできる投資法を研究して、現在の投資法を形成してきました。
間違っても、お医者さん・士業の方・大企業の会社員など、、、、属性が高い投資家さんの本では、再現性がなかったということですね。
自分に合った方法を選び、正しいステップで投資を継続していけば、経済的な自由はそう難しくないのだと実感しています。
2.大勝ちを狙わず、小ロットの物件でも良しとする
ある程度、勉強したら物件をすぐにでも探し始めてみるのが良いと思います。やはり実践に勝るものなしです。買い付け、リフォーム、空室対策など、やってみないとポイントが掴めないことは山ほどあります。
ペリカンが不動産投資投資をスタートした当時は2014年でしたが、すでに不動産マーケットは高騰し始めており、なかなか良い物件はありませんでした。
私の1棟目も、いまなら買わない物件ですが、運営もかなり苦労して勉強になったので、買って良かったと思います。でも最初から大きなロットを狙わないことですね。すでに1棟、2棟購入した大家さんにも同じことが言えます。
例えば、3千万くらいのアパートを探していたけど、1000万円台で優良物件があれば、それでも十分ではないでしょうか。
アパートを買おうと思ってたけど、たまたま良い戸建てがあれば、ロットが小さくなっても全然問題ないのです。
（参考）戸建て投資を8棟やってみた感想【収益公開＆投資戦略の変化】
基準に見合うものなら小ロットでも良しとする。
そういった心の余裕が求められます。成功するより、最初は失敗しないよう気をつけるのが最優先なのですから。最悪、収支トントンでも良いくらいに考えたほうが良いとさえ私は思っています。
スルガ銀行のシェアハウス（かぼちゃの馬車）のように、一発退場するようなことがあっては元も子もありません。
でも成功するためには、地道な下積み期間なしには、次のステップには行けないということですね。
というわけで、不動産投資はまずは着実な成功を狙っていくのがおススメですね。一つ一つの成功の積み重ねが、5年、10年スパンでは大きな資産・キャッシュフローにつながっていきます。
私も自己資金ゼロからスタートして、不動産投資で7年ほどかかって、家賃収入が1600万円（年間CFは1000万円）になりました。
低属性だった私でも亀の歩みですがここまで到達できました。ぜひ皆さんも妥協せず、コツコツと優良物件だけを買っていってくださいね。
以下、関連記事です。
▼築古アパート投資における投資ポイントを解説しています。
▼戸建て投資は小ロット投資の代表です。物件の探し方について纏めています。
