こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。大家業をしながら気ままに生活しています。
さて今月の家賃収入と近況報告です。5月は戸建ての入退去と、新規に取得した戸建ての２件同時リフォームがありました。
では、さっそく行ってみましょう。
今月の家賃収入状況
家賃収入は97万円ほど、経費差引後で91万円です。ここからローン返済があります。残債は6240万円ほどです。
群馬アパートで1件支払い遅延しています。八街戸建①はクリーニング代をいただきました。
アパート系はすべて満室なので、退去があった戸建てと新規で購入した戸建てのリフォームに集中して取り組んでいます。
今月の入居率
現在の入居率は、26戸中 24戸（入居率92％）です。
4月末に退去した戸建てですが、リフォーム直後に早くも動きがありました。
【ペット可物件🐶】
先週リフォームが終わった戸建てですが、さっそくお申込みをいただきました。家賃も前回より8,000円UPです。私のアパートはペットNGですが、戸建てだけ現状回復特約をガチガチにしてペットOKにしつつ、家賃UPを狙っています。 pic.twitter.com/kuny45asmf
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) May 27, 2019
こちらは先日、「戸建て投資のリフォーム再生例【コスト削減で高利回りを目指せ】」の記事にて、ビフォア・アフターをご紹介した物件ですね。
募集は53,000円だったのですが、そこそこ大きめのワンちゃんがいるそうなので、強気のプラス5,000円（58,000円）にて契約となりました。
利回り20％なので良いほうかなと思います。
あとツイッターでも発信していますが、先月戸建てを1件取得しました。
現在は、急ピッチでリフォームを仕上げ中です。
【リフォーム急ピッチ】
犬臭い築39年のボロ戸建てを、職人さん3人投入で急ピッチで仕上げてもらってます。私は門塀をペンキ塗装しつつ、外溝まわりを綺麗にしてます。2週間でフルリフォームなので、そこそこ良いスピード感です。 pic.twitter.com/w5FGndWGC5
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) May 17, 2019
明日は私も現場で、ペンキ仕上げや外溝まわりなどを仕上げて、写真撮影まで完了してきたいと思います。
夏になると賃貸マーケットの動きが悪くなるので、今月中に募集スタートして反響を取っていきたいところですね。
ペット可にすることのメリット・デメリット
私の所有している物件は、アパート（共同住宅）はすべてペットNGにしています。
理由は、以下の3つですね。
2.アパートだと家賃UPも難しい
3.高利回り低家賃アパートでは経費負けする
この3つです。
1つ目のペットの騒音というのは、自分の飼っているペットなら許容できても、人の飼っているペットの鳴き声とかはそれなりに気になりそうです。
万一、それが退去理由になると相当な痛手ですよね。
2つ目は、私の投資している地方エリアでは、「単身アパートのペットニーズ」というのがそもそも存在するのかということです。
私のまわりの大家仲間でも、田舎のアパートをペット可にして満室にした武勇伝など、あまり聞いたことがありません。
以上より、田舎の単身物件をペット可にして、募集の間口がどれだけ広くなるのか？について些か疑問に感じます。
最後に、これが一番大きいのですが、低家賃アパートでは原状回復費が膨らむと経費負けすると考えています。
家賃3〜4万円のアパートでは、入居者もあまりお金がない人が多く、高額な原状回復費を請求しても払ってもらえない可能性が高いでしょう。
一方で、戸建て物件については、ペット可にするとかなり反響があります。おそらく、ファミリータイプの物件だと、ペットを飼いたいご家庭が増えているのかもしれませんね。
戸建てというだけでもかなりニーズがありますが、そこを「ペット可」にすると、最強の賃貸物件になると個人的には思っています。
あとは、こちらも現状回復費の問題はありますね。
ですが、安易に敷金を増やすと、反響自体が下がってしまうことが予想されます。
あとは、入居者をちゃんと選ぶことが最も重要ですね。
今月入居申し込み頂いた私の戸建ても、入居者の方がペットショップに勤める店員さんなので、安心して契約書にサインできました。
もちろん、契約時のペット飼育規約（私が作成したもの）をしっかり説明してもらうよう、管理会社にお願いしました。高齢の方でペットを飼う人などは危ないと思います。
このあたり、危険な信号を察知する能力も大家には求められますね。
最後は、大家がちゃんと入居者を選別しなければいけないということですね。その対価として家賃UPなどのメリットを享受できる、ということだと私は理解しています。
以下、関連記事です。
▼戸建て投資と一口に言っても様々な価格帯があります。ここでは3つの手法をご紹介しています。
▼カフェでお茶しながらご相談に乗っています。ご興味のある方はどうぞ。
