こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方でアパート3棟、戸建て8棟の専業大家をしています。
サラリーマン年収の手取りが年々減っていますね。
収入の柱を増やすために、不動産を検討している人もいるのではないでしょうか？
サラリーマンが副業で大家デビューを目指すなら「戸建て投資」がおすすめです。理由はシンプルで、少額でできることと、入居付けも比較的しやすいので初心者にもリスクが低いからです。
今回は、戸建て投資投資歴7年の筆者が、お宝物件を探すときの実際の手順について解説します。
その前に、まずは戸建て投資には2つの手法がありますので整理しておきます。
1.築古×戸建て投資の2つの手法
主に以下の2つの手法があります。
- ボロ戸建て（〜400万円台くらいまで）
- 土地値のある戸建て（500〜800万円台くらい）
私も最初に購入した戸建ては前者のボロ戸建てでした。
（参考）アクセントクロスで魅力UP！はじめての戸建て投資【利回り22.6%】
利回り22％というのは不動産投資でもそこそこ高い利回りなのですが、なぜこれが実現したかというと土地値が二束三文だからですね。
都市部の好立地で利回りが高い不動産というのは稀なので、田舎に行けば行くほど利回りは上がります。その代償として、人があまり住んでいないエリアになるので空室を埋めるのに時間が掛かったりするということですね。
このように私も一時期はボロ戸建てを買って、利回りが高いので満足していたのですが、ある時気づきました。「利回りは良いけど、拡大スピードが遅いな」と。
300万の戸建てだと、ぜいぜい家賃5万円くらいなので、10棟買っても月収50万です。もちろん50万ってすごいのですが、10棟買うのに、おそらく10年以上かかります。
そこで戦略を変更して、田舎のボロ戸建てはやめて、土地価値のある立地の良い戸建てを現金購入し、それを共同担保にしてアパート投資をするという方向性にシフトチェンジしました。
※共同担保を使った融資戦略については「共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】」の記事もご覧ください。
2.戸建ては安定収入＆共同担保狙いで投資する
戸建て投資の良さはなんと言っても、安定収入ですね。
アパートと違って定期清掃などの費用は掛からないし、ファミリータイプで長期入居してくれる人も多く、出口もマイホームの実需層（一般消費者）向けに売却することもできます。
私の場合は、好立地の戸建の場合は利回り20％とか出なくても良いと考えています。その後に買うアパートで儲けるのが目的だからです。
とはいえ、極端に収益性が低いと面白くないですが、利回り11％〜14％もあれば融資を使って購入しても十分投資として回ります。最終的に、出口のキャピタルゲインも含めれば、それなりの利益が見込むこともできますね。
3.お宝物件を探すときの具体的な手順
私の場合、物件は基本、ポータルサイトで探します。たまに業者のメルマガも見ますが、だいたいダメ物件です。
購入基準は「戸建て投資の購入基準をブログで解説します【ニッチ戦略】」でもご紹介していますが、いちばん大切なのは土地値です。
価格帯が売り出しで700〜900万円のレンジのものを私は好んでチェックしています。なぜなら、地方だと賃料が6万〜8万円台くらいなので、物件が1000万以上だとどうしても収支が合わないからです。
800万円のものを600万円で買うとか、700万のものを500万円くらいで買う。そんなイメージですね。ただし、指値幅200万円ともなると簡単に売主がOKしてくれないことが多いので、建物の状態や売れ残り期間などにもよります。
戸建の場合は、売主が素人（一般の人）であることが大半なので、最初は強気でも、売れなければ徐々に価格が下がっていくケースもけっこうあります。
価格面をクリアしたら、駐車場サイズ、接道、生活利便性の3点をチェックしていくのが私のスタンスです。
最後に近隣仲介店へ家賃相場のヒアリングをします。購入価格と賃料相場が決まれば、だいたいの利回りは予想がつくでしょう。
あと、リフォーム費用は内装にもよりますが、表層リフォーム（クロスや設備の一部交換）だけなら、だいたい50万円〜100万円くらいですね。水回り交換でもしないかぎり、150万を超えることは稀です。
「この物件買っても良いのか？」という不安の大半は、リフォーム費が分からないという意味だったりします。
例えば、クロスは延床面積×3.5が張替え面積になるので、あとは平米単価を乗じれば大凡の予想はつきます。
不動産はこのように知識積み上げ型の投資なので、経験するとどんどん楽になります。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 29, 2019
4.裏ワザ：良い物件を紹介してもらう方法
物件を紹介してもらいやすいお客さんは次の2パターンです。
- 現金で買える人
- リピート客
お金を持っている資産家だったり、一度その仲介店から購入したお得意さんだと、物件を紹介してもらいやすいです。
ただ初めての1棟目だとそれも難しいでしょう。
その場合は、営業さんへ紹介料を払う約束をする、という裏ワザもあります。
先日内見した築39年の戸建て。
路線価の60％で買い付け入れて、もっと下がったら営業さんに紹介料払う約束したら、路線価の50％で買い付け通りました。
営業さんの執念がハンパない。これから融資申込みします。 pic.twitter.com/IiefNBEe9Z
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 26, 2019
私も先月購入した戸建てでこの方法を活用しました。
戸建て＝金額が小さく、不動産会社にとっては仲介手数料も美味しくないので、あまり積極的に価格交渉するモチベーションがありません。
そこで営業さん個人にお礼をすることで、鬼の指値が通ることがあります。
賃貸の入居付けでもこれに近い手法がありますね。お礼は、商品券だったり、現金だったり、ご飯を奢ったり、方法はいろいろですが。
ただし仲介会社が財閥系の大手の不動産会社とかだと、社内のコンプライアンスが厳しいので、この方法は取れません。
おわりに：戸建て投資で将来の不安に備えよ
だいたい戸建て1棟で毎月7万円とか8万円くらいの家賃収入にはなります。これは1棟で年間80〜100万円の収入になることを意味するので大きいですね。
500〜700万くらいのロットでこの収益性なら、投資利回りとしてはそんなに悪くありません。
むしろ株とかに投資して元本を溶かしたりするより、よっぽど堅実ではないでしょうか。
もちろん所有中に建物のメンテナンスや設備修繕など発生しますので、すべて純利益ではありません。税金も掛かります。
でも繰り返しになりますが、戸建て投資からスタートしつつ、それを共同担保にアパート投資で大きく利益を狙うことも可能です。戸建てが好きな人は、そのまま戸建て投資を極めて、毎年1棟ずつ買っていくのも堅実で良いでしょう。
不動産は所有戸数が増えていくと、収入が安定していきます。そうすると途中から、複利が効いてきて、すごいスピード感でお投資が大きくなっていきます。最初の数棟は大変ですが、そこまでくると未来が大きく広がっていくのでがんばりましょう。
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▼戸建て投資で必読のおすすめの本をまとめてみました。
▼戸建て投資の攻略方法のまとめ【完全版】です
