こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
このたび我が家は、中古の戸建てを購入しました。場所は、地方（東京まで電車で1時間程度）に購入したのですが、買って正解だったと思います。
マイホームを検討しているけど、マンションにするのか戸建てがいいのか？新築住宅にするか？中古物件か？それとも一旦、賃貸物件にしておくか？、、、、など迷っている人も多いんじゃないでしょうか。
そこで今回は、わが家の中古戸建ての購入経緯、融資付け、ローン返済額、リフォーム費用などについて、詳しく書いてみたいと思います。戸建てのマイホームを検討している方に参考になればと思います。
家族構成と物件検索の方法は？
わが家のの家族構成は、以下のとおりです。
- 私（30代前半）：個人事業主
- 妻（20代後半）：会社員
- 子供：なし
私は自営業なので勤め先はありません。妻は正社員で事務職をしています。子供はいませんが近々欲しいので、家族でゆったりと住める間取りで、妻が勤め先の東京へ1時間以内で通える立地の物件を探していました。
中古戸建ての検索方法
物件の物件検索は主に、アットホームとSUUMOで探していました。
この2サイトは新築・中古ともにマンション・戸建ての取扱物件数も非常に豊富なので必ずチェックして、更新情報も見逃さないようにしていました。
中古不動産は「指値」と言って、いわゆる値引き交渉も効くことが多々ありますので、多少予算をオーバーしていても安くなることが多く、優良物件は問い合わせも殺到します。
したがって立地やスペック的に良さそうな物件があれば、すぐに資料請求して週末には現地内見予約をしていました。
最終的には、住友不動産さんが売りに出されていた物件で1000万以下で、築浅の綺麗な戸建てがあったので、これは縁だ！と思ってすぐに資料請求して、 内見して即決しました。
中古住宅を選ぶ上で私が重視した点
それはズバリ！インフラ設備です！特に以下の点は住宅を選ぶ上で最重要視しました。
- 下水接続されていて浄化槽ではない
- ガスは「都市ガス」であること
- 駐車場が複数台あること
まず「下水道」ですが生活する上で住宅から出る汚水処理が、下水道に接続されていることは大切です。
もし近くに下水道の配管が来ていない場合は、浄化槽を入れている物件が多いです。※浄化槽＝トイレの糞尿や生活雑排水を側溝などに放流する前に浄化する設備です。
しかしこの「浄化槽」というやつは曲者で、古くなるとポンプが壊れたり修繕費用がかかってきます。また日常でも、浄化槽の点検・清掃費用が3〜4ヶ月に1回3〜4000円かかるのと、部品などの交換でも数万円単位でかかります（こちらは数年に一回）
ちなみに私の所有不動産2棟目の戸建てはこの浄化槽設置の物件でしたが、購入直後にポンプが壊れて8万円くらいの修繕費がかかりました。
たとえ新築であっても、田舎の土地値が低いエリアなどでは、下水配管が来ておらず、浄化槽が入っていることが多いので注意してください。浄化槽が悪いと言っている訳ではなく維持費用がかかるということです。
次に「ガス供給」です。私が田舎で賃貸に住んでいる時に、マンションがプロパンガスでしたが月額7千円くらいかかっていました。お風呂はほとんどシャワーですが、もしこれが毎日お風呂にお湯を張って入ると、毎月1万5千円くらいはかかると思います。
プロパンガスというのは料理をするときには火力が強いのでメリットですが、お風呂など給湯設備にもダイレクトに費用がかかってきますので、長期的に考えると都市ガスの方が格段に安くなります。
料金は契約しているガス会社により変わりますが、プロパンガスは都市ガスより約1.6〜1.8倍くらいの違いが出ます。例えば、毎月5千円高いと年間6万円、10年で60万、20年住めば120万円も費用が変わってきます。
加えて、我が家では「駐車場」が最低2台取れる物件を選びました。これは毎回の駐車が、スペースが狭いと苦労するのと、来客があったときに駐車スペースがないと困ると思ったからです。
以上の3点のインフラ面は、我が家の物件選定において最重要視しました。内装や室内の設備・家具などは後からいくらでも変更したり買い替えたりできますが、インフラ面は一度購入してしまうと変更が効きませんので、慎重に選ぶべきだと思います。
リフォーム前の様子
その結果、選んだ戸建てスペックがこちら！
- 築10年の戸建て
- 木造2階建て
- 4LDK（リビング・洋室×3・和室×1）
- 上水道/下水道/都市ガス
- 駐車場2台分
- 閑静な分譲住宅街
- 最寄り駅まで2キロ
- 東京駅まで電車で最短50分
築浅で、東京へも1時間以内の通勤が可能な立地です。車社会なので最寄り駅まで遠いですが問題ないと判断しました。
次に、室内の様子です。内見時の写真をUPしておきますね。
中古物件だけあって、購入前の内装は、壁紙やキッチン周り等もかなり汚れていました。壁には無数の穴が。。。。子供が蹴ったのでしょうかね。。。
キッチンには食器棚と冷蔵庫の跡がそのまま残っていました。トイレの便器内はあまりに汚いので写真は自粛。黄ばみがかなり酷かったです。
埃もたくさんで降り積もっていて、フローリングや窓枠は陽焼けと結露により、変色（一部腐食）していました。
住宅ローンとリフォーム費用
次にローンを組むために金融機関探しです！最初は都銀からアプローチしましたが県外からの移住だったことと、私が個人事業主になったばかりだったのも影響したのか、融資は本当に厳しかったです。
最終的には仲介会社とコネのある地元の第二地銀を紹介してもらい、ご融資いただきました。
金額の内訳は、以下のようなイメージで融資を組みました。
- 物件費用（土地＋建物）900万
- 諸費用（仲介/登記その他）60万円
- リフォーム＆家具 110万円
- 火災保険 30万円（10年一括）
【総融資額：1100万円】
融資条件は、以下となりました。
- 期間：35年ローン
- 金利：1.275％（変動金利）
- ガン保証付き住宅ローン
【毎月の返済：32,481円】
リフォーム実施後
もともと築10年と築浅なので、内装は汚れが酷いですが、設備はそのまま使えるのでリフォーム費用は大してかかりません。特に水回りなどはそのままクリーニングして使いました。費用はざっとこんな感じです。
- クロス＆クッションフロア全交換 377,429円
- フローリング補修 33,800円
- 戸建まるごとクリーニング 70,200円
- エアコン洗浄4台 34,560円
【合計：515,989円】
60万円くらいリフォーム費用が余ったので、家具・家電などを買いました。ソファ、テーブル、洗面台、食器棚、椅子などは新品に取替え。
洗濯機と冷蔵庫はヤフオクで落札しました。ほぼ新品に近いものが相場の3分の1くらいになるのでお得でした。私がヤフオクで安く落札した方法は、以前の記事：「ヤフオクで劇的に安く落札するコツ＆落札率アップ方法」で解説していますので、良かったら参考にして下さい。
リフォームが終わった後の写真がこちら。天井とキッチン周りだけ黄色のアクセントクロスを入れて、それ以外は通常の量産ホワイトクロスです。
お風呂はクリーニングのみです。トイレはクッションフロアを交換しました。
外観はこんな感じです。築12年なので、まだ比較的新しいです。
住宅ローンの賢い組み方とは？
都心は競争が激しいので、市場よりちょっと安い物件は、まさに”瞬間蒸発”して売れてしまいます。一方で地方の中古だと1000万円以下でもたくさん物件があります。
これは購入競争に巻き込まれていない物件たちが残っているからだと思われます。
地方で600万、700万円という格安で買おうとすると築30年以上の古い物件ばかりですが、予算を1000万円前後で考えれば、人口10万人〜30万人くらいのそれなりの立地で、築浅（築10年〜20年程度）の物件もたまに出てきます。
狙い目は、築10年〜20年くらいの築浅物件ですが、もし条件に当てはまる物件を1000万前後で探し出して購入することができ、リフォームに200万円くらい使うと、ざっと以下のようなシミュレーションを立てることができます。
- ローン1200万円（物件1000万/リフォーム200万）
- 別途、諸費用100万円（登記料・仲介手数料）
- 住宅ローン金利1.5%/期間35年
この場合、月々の支払いは36,742円で済みます。30年ローンでも月々41,414円、25年ローンなら47,992円ですので、家計支出全体における住宅費用を安く抑えることができます。
もしこれが、都市部のマンションや新築住宅で2500万円くらいの想定だと、月々76,546円。3000万円の新築マンション・住宅なら月々91,855円の返済になります。
夫婦共働きなら問題ないかもしれませんが、奥さんが妊娠・育児などで手取りが減ると、それなりの負担になります。
しかし、住宅費用を《月3万円〜4万円くらい》に抑えられる安価な物件であれば、だいぶ家計的にも余裕が出てきて、行楽費や将来の貯蓄に回せる資金が生み出せそうです。
中古の戸建を選んで感じたメリット
私も《賃貸→持ち家》に移って一番実感したことは、所有していることの贅沢さ・充実感です。まず以前住んでいた賃貸マンションのように、隣の家の人の生活音もゼロになりました。
自己所有だと、お庭の手入れをしたり、お部屋の掃除もマメにやるようになり、自宅にすごい愛着が生まれました。
また部屋数が増えたので、リビングは寛ぎスペース、寝室は寝るのに最適な空間、書斎は読書や仕事をしたり、、、、というように空間を分けて使うことで、とてもメリハリのある生活ができるようになりました。
中古住宅は汚いというイメージが強いかもしれませんが、リフォームしてしまえばほぼ新品同様になります。中古住宅も一つの選択肢としてぜひオススメしたいと思います。
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