こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。現在、アパート3棟・戸建て9棟を賃貸経営しています。
「戸建て不動産投資」って絶対おいしいと思うのですが、なぜ皆さんやらないのでしょうかね？
不動産投資で、大きな借金でリスクを背負うのはゴメンだよ！って人も多いと思いますが、田舎の戸建てなら300〜500万円くらいで買えます（←これ、みんな嘘だろって言う人多いのですが、本当ですよ！）。
少ない資金であれば不動産投資をしてみたいという方には、戸建てを購入し、リフォームをして賃貸に出す手法はオススメです。
今回は戸建て投資をスタートするまでの流れ（物件の選び方・融資・想定リスク）について、私の経験から詳しく解説してみたいと思います。
物件の選び方のポイント
まずは何はともあれ物件選定です。これが一番難しいのではないかと思います。
最終的に戸建てというのは賃貸需要が強いので、超ハズレ物件を選ばない限り、入居は決まることが多いです。
そんな中、これだけは絶対に守って欲しいと思う条件は以下の5つ！
- 築35年前後までOK
- 瑕疵がないこと（特に傾きとシロアリ）
- 価格は700万円前後までOK
- 人口10万人以上の町
- 学区と賃貸仲介会社が近くにあること
私も4年くらい投資をしてきた経験から、細かいことを言えばキリがありません。
しかし、この5つのポイントだけ守っておけばまずは大きな失敗はないでしょう。
それぞれ解説してみますね。
1.築年数は35年前後までOK
これは物件の経済耐用年数の問題です。
いまの日本で、築50年以上でバリバリ賃貸で貸して、家賃収入を得ている物件というのは、そう多くはありません。しかし築40年台くらいなら賃貸で住んでいる人はけっこう存在します。
ですから、築35年で買ったとしても15年前後は賃貸経営して、最後は解体＆更地にして売ることができます。地方の築古の戸建て投資だと、利回りは最低でも13〜15％くらい（高ければ20％くらい）を狙うので、10年以上貸し出せれば、十分利益が確保できます。
ただし、1981年（昭和56年）6月以前に建てられた物件は旧耐震基準で建築されているので、耐震性における不安があります。ですから、どんなに古くても築35年までにしておくのが懸命だと私は考えています。
2.瑕疵がないこと（傾き・シロアリなど）
建物が傾いていて、地盤そのものが軟弱だとリスクがあります。
傾きの酷い家で暮らすと、入居者さんに健康障害が出ることがあるので基本はNGです。売る時も、安く買い叩かれます。
シロアリは柱や躯体そのものに影響が出てきますので、一度床下くらいは覗いてみると良いと思います。
※不安なら、業者に床下に潜って見てもらいましょう
また”雨漏り”というのは木造の築古戸建てではそれなりの頻度で遭遇します。でも、天井に雨染み程度で、酷いレベルでなければ、雨漏り修繕の専門業者に頼めば、修理可能です。
30万〜40万もあれば修繕してくれます。しかも10年保証付きなどで。したがって雨漏りは物件によっては検討しても良いと思います。もし早急な外壁・屋根塗装が必要なようだと、60万〜80万円程度は覚悟しておきましょうね。
シロアリと雨漏りは直せますが、傾きは巨額の費用がかかりますので絶対に避けないといけません。
初心者の人は、傾きのある物件は絶対に辞めておきましょう。
※私が賃貸に出している千葉県の物件
3.価格は700万円前後までOK
不動産投資というのは、物件価格を上回る家賃収入を累積で得た段階で負けがなくなるということです。
ですから、あまり価格が高い物件は回収に時間がかかります。1000万以上するような物件は、それに見合う家賃を得るのが難しいです。家賃回収に時間がかかると、経済耐用年数（築50年くらい）が先に到来してしまうと、それ以上の回収が難しくなります。
ここは取れる賃料との兼ね合いにはなりますが、600万より550万とか、500万など、もちろん安く買えたぶんだけ有利です。もし500万台で購入できて、土地値だけで400万など、土地値比率の高い物件であれば、かなり面白い投資になるでしょう。※ここでは土地値＝固定資産税路線価を指します
不動産は、土地値で売れない物件など、ほぼ存在しません。よっぽど田舎の限界集落でもないかぎり、土地値で売却できない物件はあまりないです。
物件を700万で買うなら、最低でも土地値（固定資産税路線価）で400万円程度は欲しいところですね。
※筆者の所有物件のひとつ（築30年の戸建ての玄関）
4.人口は10万人以上の都市
これは私がこの3年間、入居募集した感覚ですね。人口が10万人以上いると、賃貸募集でも長期空室にならず問題ないと思っています。基本は人が住んでいない場所の物件は絶対に買うべきではありません。
特に、周りが田んぼや畑しか無いとか、海沿いで別荘としての需要しかないとか、そういう場所は危険ですね。
人口が10万人くらいあれば、スーパー・ホームセンター・コンビニなど生活に必要なお店が必ずあります。5万人くらい超えてくるとファミレス。10万人くらいになるとフランチャイズの飲食店（ジョイフル・すき家・丸亀製麺・マクドナルドなど）が出店してくる感覚です。
私も人口10万人くらいの街に戸建ていくつか持っていますが、募集から1週間で入居が決まったので、それくらいならまったく問題ないと考えています。
※1棟目の戸建て共同担保にして、2棟目にアパート投資に進みたい人は、1棟目の戸建ては市街化区域の町で、土地値のしっかりある物件を取得することをおすすめします。
5.学区と賃貸仲介会社が近くにあること
あとは戸建ては、ターゲットがファミリー層ですので、「学区」がポイントです。
具体的には、小学校・中学校などが、半径2キロ圏内には絶対ほしいところです。学校が遠すぎると毎朝子供を学校まで見送りしなければいけないので大変です。
また大手の不動産仲介会社（エイブル・ミニミミニ・アパマンショップなど）がまわりにある物件を選びましょう。これはかなり重要な点です。
賃貸市場そのものが小さすぎると、こうした大手の賃貸仲介会社が出店してきません。投資するエリアとしてはリスクが高いということになりますね。
自己資金が少ない人は融資を使おう！
購入するのに融資を使う場合、不動産投資がはじめての人は日本政策金融公庫がおすすめです。
サラリーマンで、賃貸事業の実績がない人も比較的容易に貸出してくれます。
例えば500万円の物件で、リフォームに100万円（クロス交換とクリーニング）の物件を見つけたとします。自己資金を300万拠出して、公庫から残りの300万円を金利1.8％/期間10年で借り入れします。
すると、月々の返済は27,000円ほどです。
もしその戸建てを70,000円（利回り14%）で貸せば、3万円くらいが利益になります。1年で36万円、2年で72万円、3年後には108万円を回収できます。
つまり投資スタートから3年で投資元本100万円の回収が終わる投資ということになります（こんな利回りの良い投資商品は、世の中にほとんどありませんね）
そして不動産投資のスゴいところは、この時点（3年経過時点）で公庫の残債は213万円程度まで減っているので、その入居者が住み続ける限りは貸しても良いし、万が一退去したらまたクロスだけ交換して、600〜700万くらいで売却しても利益が出ます。
もし貸し続けるシナリオなら、また7万円の家賃で募集して、入居が決まれば次の入居者から家賃を回収しつつ、公庫への返済もガンガン進めていけば、投資として負けるということはほとんどないと言えます。
戸建て投資のリスクとは何か？
不動産投資の最悪のケースは、入居者の自殺・孤独死・その他の事件などです。しかし、戸建てはファミリー入居がほとんどですから、そのようなリスクはほとんどないと言えるでしょう。
これが単身のワンルーム投資にはない大きなメリットですね。
また水漏れ・火事・天災などは、住宅の火災保険でフルカバーすれば問題ありませんので、これはマイホームの住宅ローンと一緒です。このようにリスクが大きいと言われる不動産投資も、理詰めで考えれば致命的なリスクというのは、ほとんど防ぐことができます。
不動産投資はギャンブルではありません。もともとは投資ではなく賃貸業です。
入居者さんに気持ちよく住んでもらい、安定した家賃収入を得ながら、ローンを返済していく、という立派な事業です。
事業だからこそ、銀行は融資を出してくれます。株やFXに銀行は融資してくれませんからね。その中でも私がイチオシなのが「戸建て投資」というわけです。
戸建ては賃貸募集も強いので、空室リスクが最小限に抑えることができます。私の所有物件は、退去が出てもほぼ1ヶ月以内に次の入居者さんが見つかります。
ですから、アパート投資よりは初心者が取り組みやすいと考えています。
最後に
不動産投資には、修繕などの突発的な経費などもありますので、それは心得ておかなければいけません。給湯器、エアコン、コンロの故障程度ですが、たまに発生しますね。
でも、一度それなりに良い戸建てを購入できれば、毎月家賃収入が自動で入ってくるので、本当に楽チンで楽しいのです。株式投資みたいに、相場の暴落はもちろんありません。
不動産投資の初心者の人は、大きなアパートや都心の新築マンションなど、数千万円とか数億もするような高額物件を買うような冒険をしないで、戸建て投資から手堅くスタートすることをぜひオススメします。
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