こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
不動産投資において投資エリアを、地方でやるのか、都市部でやるのか、という問題は昔からありますよね。
また私がカフェ相談でよく聞かれる質問が「木造がいいのか、鉄骨造がいいのか、RC（鉄筋コンクリート造）がいいのか」なのですが、これも絶対的な正解はありません。
なぜなら「不動産投資をする理由」は、個人個人で千差万別だからで、その人の目指すステージに応じて、手段は変わってくるからです。リスク許容度も個人で異なりますね。
不動産投資の第1ステップは「ゴール設定」です！
そういう質問をされてたときには、いつも以下のような質問させていただています。
- 「あなたの不動産投資のゴールはどこか？」（目標）
- 「そのいつまでに達成したいのか？」（期限）
年間のキャッシュフロー（家賃収入から経費を引いたもの）を300万円くらい欲しい人と、1000万円欲しい人では、やり方が異なってきます。
加えて、それを3年で達成したいのか、10年くらいなのか、定年を迎える20〜30年後で良いのか、という時間軸の置き方で、対処法が変わってきますからね。
私が地方に投資する3つの理由
当初の質問に戻ります。私はおもに、不動産投資を「地方エリア」で行っています。
少なくとも東京アドレスの物件は1つもありません。所有物件は、長野・群馬・千葉と分散しています。人口で言うと、10万人〜20万人くらいの地方都市ばかりです。
そんな私が地方に投資する理由は主に3つあります。
- イールドギャップが大きくなる
- リノベーション費用を拠出できる
- 賃貸のレッドオーシャンを避ける
以下、一つ一つ解説を加えてみたいと思います。
1.イールドギャップが大きくなる
1つ目は「イールドギャップ」が高くなるという点です。
イールドギャップとは投資利回りから貸出金利（ローン金利）を引いた”手残り”のことですね。
私の場合、自己資金が100万円もないところからスタートしたので、サラリーマン与信を使っても、大きな物件を購入することができませんでした。
そこで利回りの低い都市部の資産性のある物件ではなく、まずはキャッシュフロー（手取り収入）を多くして、稼いだ利益は次の再投資に回していくのが最優先と考えていくと、自然と地方の高利回り物件しか狙えなかったというのが正しい言い方です。
イールドギャップの目安で言うと、最低10％確保できれば安定的な運営ができると考えています。
2.リノベーション費用を拠出できる
2つ目の「リノベーション費用」ですが、地方のボロ家・ボロアパートだと、初期のリフォーム費用が嵩むことが多くなります。
一方、利回りの低い物件を購入してしまうと、満室維持のために差別化リフォームや設備増強などをしていくと、ただでさえ利回りが低いのに、もっと低くなってしまいます。
ボロ物件であれば、元々利回りが高い状態で購入しているので、しっかり内装や修繕部分にお金を掛けて再生しても、入居付けができた後は、資金回収スピードが圧倒的に早くなるメリットがあります。
3.レッドオーシャンを避ける
最後に3つ目の「賃貸のレッドオーションを避ける」ですが、これは都市部のほうが賃貸競争が激しい傾向にあると思っています。私の所有物件だと、人口が10万人以上ある市町村の方が、その他の物件より入居付けは苦戦します。
これは感覚的な部分もありますが、田舎の方がスンナリ賃貸が決まることが多い実感があります。おそらく都市部は、大手の建築会社や都会のプロ投資家がしのぎを削っているからだと考えています。
逆に田舎だと、地主大家がほとんどで、内装におけるリフォームの差別化をすると、SUUMOやHOMESに掲載してもすごく目立つので、比較的短期間で空室が埋まります。
もちろん、地方エリアでも賃貸需要がまったくない場所もあります。また賃貸需要はあっても、取れる家賃がすごく低家賃になる地域もあるので、注意が必要ですね。
土地勘のない、はじめての立地で投資する場合は、マーケティング観点でしっかりと分析してから物件を購入しましょうね。
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