収益物件を購入する時の3つのポイント
このブログの読者さんから、よく頂くご質問があります。それは「不動産を購入する時に重視しているポイントを知りたい」というものです。
この世に、同じ不動産は、二つとしてありません。
個別性が極めて高い投資だからこそ、購入判断で迷いが出るのは当然です。優良物件が出てから、買い付けを判断するために与えられる時間（タイムリミット）は非常に短いです。
限られた時間の中で、判断しなければいけないからこそ、購入判断のルールはシンブルでなければいけません。
私が不動産を選ぶ時に、絶対に外してはいけないと思う、最低限のポイントは次の3つです。
- 利回りと経費
- 賃貸募集の難易度
- 出口戦略
ということで今回はこの3点について詳しく解説していきます。
1.利回りと経費
まず利回りは「相場家賃」に必ず引き直して、計算しましょう。想定家賃が高すぎる物件は、実際に購入後に賃貸募集をしても決まらないことが多くあります。
5万円で決まると思っていたら、4万5千円しか取れなかったとか、3万円取れると思っていたら2万円台前半じゃないと内見すら入らなかった、という失敗は往々にしてあります。
またリフォーム費がかかりそうであれば、必ずリフォーム費用を組み込んだ利回り計算をすることが基本になります。リフォーム費は、いくつかのリフォーム会社に聞けば、大体の金額は把握できます。
見落としがちなのは「経費」です。
経費とは、物件を運営していくために長期的にかかる費用のことです。マンションであれば管理費・修繕費があることで、手残りが殆ど無い投資になってしまうことがあります。
また田舎に多いのは、上水道ではなく「井戸」であるとか、下水道が通っていなくて「浄化槽」などのこともあります。しかし、井戸や浄化槽だからダメということはありません。私の所有物件にも、そのような物件はたくさんあります。
井戸は汲み上げポンプが故障したり、浄化槽も定期点検で発見された設備不良の修復にそれなりに費用がかかります。1棟マンションやビルだと、エレベータのメンテナンス費や大規模修繕は、莫大なコストになります。
肝心の経費率ですが、築古物件の場合は、だいたい家賃収入の20〜25％程度。新築・築浅でも家賃の15％程度は、毎年かかるランニングコストとして考えておきたいところですね。
家賃収入ーローン返済がキャッシュフローだと思う人が多いですが、実際はこうした経費率を考慮しないと、非現実的な数字が出てきますので気をつけましょうね。
2.賃貸募集の難易度
次のポイントは「客付けの難易度」です。
エリア空室率などマクロ視点の分析もそうですが、一番は客付け会社に聞いてみると、リアリティーを持って把握できます。最低3社は電話でも良いので、ヒアリングするようにしましょう。
最も危険気なのは「賃貸需要が弱いエリア」と「物件が供給過剰になっているエリア」です。
”賃貸需要が弱い”というのは、田舎でもお店がほとんどないようなエリアや、限界集落のような場所です。プロ投資家でも難しいエリアだと言わざるを得ません。
”供給過剰”とは、新築アパートがボコボコ建っていたり、ポータルサイトで売れないお部屋が長期的かつ大量に残っているようなエリアです。
このようなエリアは、空室が出てから決まるまでの時間が長くなる傾向があります。賃貸経営は、すべて「需要と供給」で客付け難易度が決まってきます。
客付け難易度が高いエリアのほうが、収益不動産の利回りも高くなる傾向があります。したがって、ここは悩ましい面なのですが、そういうエリアの物件を買うと、後々の苦労が耐えないのです。
だからこそ徐々にステップアップしてから、買う物件の難易度を上げていくほうが、ソフトランディングできます。私が、戸建て投資などで、まずは一通りリフォームと客付けを経験するのをオススメするのは、そういった理由からです。
ただし「戸建て投資」は賃貸募集が比較的容易なので、大家としてのスキルが不足している人でも、客付けできてしまうことがあります。
戸建てなら1〜2ヶ月で客付けできても、アパート経営や区分マンションになると途端に苦労する人がいるのも事実です。
3.出口戦略
出口戦略の最大のポイントは、「キャピタルロス」を最小限にするということです。これに尽きると私は考えています。
すでに不動産バブルになってしまった現代において、国内不動産でキャピタルゲインを狙った投資をするのは難しくなっています。
これからの時代は、売却した時にトントン（購入時と同じ値段で売れる）なら良い方です。売った時に、損が出なければ、所有期間中のキャッシュフローが丸々儲かったということになります（実際は簿価と税金の関係はありますが）
ファミリー物件なら投資家、実需双方への売却が視野に入ります。区分のワンルームや単身物件だと、売り先は投資家に限定されます。
購入予定の不動産が、将来誰に売ることができるのか？融資は付くのか？についてはしっかり向き合って考えておきましょう。価格1000万のアパートで利回り15％なら、現金で購入する人はいます。
でも、価格が5000万のアパートで利回り12％であれば、現金購入はそんなに期待できません。土地値がほとんど無ければ、融資も付かないでしょう。買い手が付かなければ、売却金額を下げざるを得ません。
キャピタルロスにより、所有期間中のキャッシュフローが帳消しになると、トータルで儲かりません。中途半端な利回りで買うと、所有期間中にどんどん価値が下がりますから、売る時には二束三文になります。新築ワンルーム投資が、その良い例です。
「不動産」を「負動産」にしないためには、購入時に出口戦略をどれだけ突き詰めて考えておけるかに掛かっていると言っても良いでしょう。
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▼家賃相場を適正に判断できるスキルは身につけておきたいものです。
