こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
私が本格的に不動産投資をスタートしたのが2015年です。当時、すでに不動産投資ブームでしたから、優良物件は瞬殺で売れている時代でした。
私は、もっぱらネット情報を見たり、書籍で勉強はしていましたが、ほぼ独学に近い状態でした。大家の会やセミナーなどにも参加したことがありません。
振り返ってみると、当時の私はかなり非効率的なことをしていましたね。
投資というのは先行者の方に相談したり、積極的に情報を取りに行くことで、目の前の霧がぱっと晴れることもあるからです。
現在は、不動産関連の書籍が充実していますね。学ぶ意欲がある人には、どんどん自分で投資を進められる良い時代になったと思います。
一方で、次の2つは本を読むだけでは、簡単には身につけられないと感じています。
- 自分に合った不動産投資の戦略を決める
- リフォーム方法の判断
今回はこの2つについて、触れてみたいと思います。
自分に合った不動産投資の戦略を決める
私が不動産投資をスタートした初期段階は、1棟物のアパート・マンションでどんどん投資拡大していこうと目論んでいました。
まさに取らぬ狸の皮算用ですね（笑）案の定、私の少ない自己資金ではそれが難しいことに、その後すぐ気づくことになるのですが、当時はアパートいっぱい買うぞー！と息巻いていました。
それでも1棟目のアパート（4世帯）はなんとか融資で買うことができました。最寄りの地銀さんで、たまたま金額が900万程度と小さかったのと、その支店が私の勤め先のメインバンクだったから、という偶然が重なりました。
しかしその後、2棟目以降はその支店から融資を断られました。まわりの地銀・信金も回りましたがことごとく断られたときは本当に辛かったですね（笑）。当時の私は、明確な戦略をまったく描けないまま、ただひたすら物件を探していたのです。
ですから、まずは自分に合った物件や投資戦略を決めて、それに沿って物件を探していく。この姿勢が必要だったのでしょう。
物件より「融資」が先！これに気づいたのは、その後のことです。とくにアパートローンは、年収条件・自己資金によって、使える金融機関が変わりますので、しっかり把握しておくことですね。
年収別で使える金融機関とおすすめの投資手法については、以前の記事「年収別のアパートローンを完全解説！【年間手取り500万を目指そう】」で解説しています。ぜひそちらも参考にしてみてくださいね！
そして、メンターを作ったり、先輩投資家に相談して、自分に合った手法を理解するのが一番大切なのです。間違った方法を継続しても、思ったような結果が出ることは絶対にありえません。
リフォーム手法の判断
投資戦略が決まると、物件を探す目線が定まってきます。私も自分なりの探し方が定まってからは、1〜2ヶ月に1回くらいのペースで買いたい物件が現れるようになりました。
そして購入後の一番の課題は、リフォーム手法です。
私が探していた低価格 × 高利回り系だと、築古の戸建てやボロアパートが中心になってきます。当然、安い物件は内装がボロボロなのですが、リフォーム手法や費用がすぐに頭の中で描くことができませんでした。
ちょっとここで、事例を出してみます。例えば、ベランダの人工芝がカビだらけで、ところどころ穴が空いています。
こういうケースで、あなたはどのようなリフォームを考えるでしょうか？
職人さんに人工芝の交換を依頼する人もいるでしょう。もしくは自分で人工芝を剥がして、DIYする人もいるかもしれませんね。
リフォームせず現況でそのまま貸し出す判断をする人もいるかもしれません。
私の場合は、リフォームする時には、付加価値をつけることを心がけています。その方が、募集写真のクオリティが上がって、問い合わせにつながると考えているからです。
汚れが酷いものを綺麗にするだけでなく、ちょっとお洒落にするだけで、物件写真を見た人の印象は変わってきます。
最終的に、このケースでは、私はイケアでウッドデッキを買ってきて、敷き詰めました。空いた隙間はホームセンターで売っている人工芝を敷き詰めました。
これだけやってコストは数千円レベルです。DIYと言っても大したことをしたわけではありません。単に、買ってきたものを庭に敷いただけなので、誰でもできるレベルですね。
つまりリフォーム＝発想することと同義であり、正解というのはありません。自分で考えて、どうしたら機能や見た目を改善できるかを、オーナー自身が発想することです。
業者に任せるのか、DIYするかは問題ではありません。如何に低コストで、かつお客様に喜んでもらえるか。このを考えることは、実はとても楽しいことでもあります。
人の生活に直結する付加価値をオーナーがつくれるなんて素敵じゃないですか。何をやっても自由であり、もちろん何もしない（そのまま賃貸に出す）という選択もあります。
ではもう一つ事例を出してみますね。
次の写真は、私の所有アパートのキッチンの換気扇です。昔ながらの換気扇が一基付いています。
見てのとおり、相当汚れがひどく、まわりの壁も油まみれです。ちなみに換気扇は古いですが、故障はしておらずそのまま使えます。
こういうケースで、皆さんはどのようなリフォーム判断をしますか？
よくあるリフォームとしては、換気扇は問題なく使えるので洗剤で汚れをキレイに落として、まわりの壁はクロス交換する、というのが王道でしょう。これならクロス交換だけなので安く済みます。
私の場合は、壁のクロスは破れていなかったので、ペンキの上塗りでセルフ塗装しました。黄色の部分、白色の部分はどちらも「ペンキ塗装」です。クロス交換はしていません。
セルフでやるなら塗装が一番安く済みますね。
換気扇はまだ使える状態でしたが、交換する判断をしました。
そっくり交換した理由は、この換気扇がとても安く売っているからです。ホームセンターでだいたい3000円くらい。羽のサイズが200と250の2パターンあるだけなので、取り付けは素人でもできます。
このアパートは私の自宅から2時間半と遠いので、もし換気扇が壊れたら現地のリフォーム業者に任せるしかありません。そうすると、コストは1万〜1万5千円くらいは掛かるでしょう。
したがって、3000円で交換できるなら、この段階で交換しておいた方が長期的には安心ということになります。
リフォームは大家さんの個性が出ます。私も仲間の大家さんのリフォーム例は、いつも見て勉強になることが多いです。
まとめ：不動産投資は手法選びとリフォーム判断が9割！
不動産投資は、まずは自分の戦略を明確にして、それに沿って物件を探します。
闇雲に投資スタートすると、だいたい変な物件を買ってしまい、貴重な自己資金と時間がムダにします。
買ったけどキャッシュフローが思ったほど出ないとか、運営に苦労してストレスが大きい、という事態は避けたいところです。最近は、利回りの低い新築アパート・マンションを買って失敗している人が多い印象です。
そして戦略が定まって、いざ物件内見の際には、リフォーム方法とだいたいのコスト感をぱっと見てイメージできることが、ものすごく大切になります。
したがって最初のうちは、リフォーム会社さんや、投資家の先輩がいれば一緒に同行してもらえると心強いですね。経験からしアドバイスしてもらえることも沢山あるからです。
不動産投資は手法選びとリフォーム判断で、成功か失敗か9割がた決まる。そう言っても過言ではないと思います。一人で動く前に、投資の先輩に相談したり、よく勉強してからスタートしましょう。
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