こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。大家さんをやりながら、ブログを書いたり、投資相談に乗ったりして生活しています。
最近は、本屋さんに行っても、不動産投資関連の書籍がズラっと並んでいます。でも、なかなか自分にピッタリの手法って難しいですよね。
そのほとんどは、属性・自己資金・融資動向、などの背景が違いすぎて「自分にはそのまま転用できない手法」になってしまっている本が多いです。
投資は「再現性」があってこそ、意味があります。
さて本日、下記のツイートをしました。
どんな投資法でも勝ちパターンを見つけて繰り返す、というのが一番効率が良いですね。不動産投資も同じことでして、自己資金をつくる→共同担保をつくる→小さな物件を買う→大きな物件を買う、をひたすら私は繰り返しています。あとは市況に合わせて、自己資金や金融機関を調整していくイメージです。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年9月4日
このツイートの通りでして、投資というのは結局、「勝ちパターンを作ってそれを繰り返す」というのが、一番大切になります。
そうでないと、本人でさえも、投資規模が拡大できなくなります。
私は投資スタートから約1年半でサラリーマンを辞めてしまいましたが、けっこう金策で無理をしましたし、銀行融資が味方した時もあったかもしれません。
しかし、これから不動産投資をはじめる人でも、5年くらい腰を据えてじっくりやれば、サラリーマンリタイアも見えてくるかなと思っています。
今回は、その現実的なステップについて私の実体験もふまえて書いてみたいと思います。
5年でサラリーマンを辞める不動産投資法
まずは投資のゴール設定です。
たとえば「給料の2倍稼げるようになること」をゴールにしてみます。給料が毎月手取りで30万なら、キャッシュフローは60万円必要になりますね。
その場合、最初の自己資金として600万円ほどは用意したいところです。600万円あれば、以下の2ステップで物件を買い増していくことができます。
※実際に購入する物件価格はこれとはズレると思いますが、ざっくりイメージで掴んでいただければと思います。
《1棟目》戸建て600万購入（土地値400〜500万）
※物件500万＋諸費用50万＋リフォーム50万
- 自己資金：300万
- 融資金額：300万 月返済29000円
（公庫10年・1.8％・無担保融資）
家賃収入 7万円/月
手取りキャッシュフロー 約4万円/月
《2棟目》築古アパート3000万を購入（利回り14％）
※諸費用250万＋空室リフォーム50万
- 自己資金：300万
- 融資金額：3000万
※月返済156000円（ノンバンク25年・3.9％）
※1棟目の戸建てを共同担保にする
家賃収入 35万円/月
手取りキャッシュフロー 約17万円/月
このプランに必要な頭金としては、、、1棟目戸建ての300万円と、2棟目アパートの300万円の、合計600万円が必要になります。
おそらくここで、600万円も用意できないよ〜という人が多いかと思いますが、1棟目の300万だけでも用意できれば投資スタートできます。
この1棟目の自己資金資金300万は是が非でも用意してください。
自分で貯金するか、親に土下座して借りるか、低利のカードローンで準備するか、手段は自分で考える必要があります。
2018年から融資が一気に厳しくなったので、これからの時代、自己資金ゼロで融資してもらえるほど甘い時代では無くなりました。
この最初の「自己資金」の用意はかなり骨が折れると思いますが、これで人生が変わると思って、歯を食いしばってがんばりましょう。
ここは、プロを目指すボクサーになったような気分で良いと思います。プロになって、不動産で食べていけるようになるためには、やり抜くしかありません。
この戸建て1棟＆アパート1棟から得られるキャッシュフローは毎月20万くらいです。ここに給料から月10万貯蓄できれば、毎月30万ほど貯蓄できるサイクルに突入できます。
※ここまで投資開始から1年半ほどかかります
ここからは1年で360万円ほど貯まりますから、あとは貯金が貯まるたびに上記の【戸建て＆築古アパート購入】を繰り返していきます。
3年間でこのサイクルを2回繰り返し40万、そして5年後にはこのサイクルを3回終える目標で行けば、キャッシュフローは60万円になります。
これで当初のゴール（毎月CF 60万円）をひとまず達成することができます。
投資の勝ちパターンを見つける
次に「勝ちパターン」の大切さについて書きます。
成功している大家さんの中には、土地から購入して新築アパートを建てる人もいますし、RC1棟物など積算評価が出る物件を購入してきた投資家もいるでしょう。
時代背景や自己資金によって取るべき戦略が変わります。
筆者の場合は、以下の状況でした。
- 年収400万円台で属性は高くない
- 自己資金1000万円など到底用意できなかった
- 大きな借金を背負うのも怖い
このように、属性も自己資金もストレス耐性的にも、最初から大きな物件が買えない状況でした。
もちろん状況が違えば、違う手法を採っていた可能性はありますが、私の場合は利回りの良い地方の戸建てやアパートを買い、徐々に規模を拡大していく道を選びました。
地方×高利回り投資のポイント（筆者の投資歴）
次に筆者の投資歴です。
見てもらうと分かるように、地方の戸建てを買ってアパートを買ったら、また戸建てを買う、というサイクルを繰り返しています。
上図より、アパートを買う前に必ず共同担保になる戸建てを買っていることがわかると思います。※最初の1棟目アパートだけは、運良く地銀で融資が出ていますが。
ですから、いままでの筆者なりの勝ちパターンは、【自己資金をつくる→まずは共同担保をつくる→小さな物件を買う→大きな物件を買う】をひたすら繰り返す。これだけです。
もちろん途中で、節税対策として法人設立（合同会社）をしたり、売却タイミングを考えたりもしてきました。
ですが、それらはすべて枝葉末節のお話です。
基本は、地方の高利回りの物件を愚直に追求しながら、手残りキャッシュフローをどんどん増やしていく。そのために、共同担保づくりからスタートする。
これを戦略の軸としてきました。
リタイア達成に必要なマインド
ここまでは戦略の話でしたが、最後に、ちょっと「マインド面」について書きます。なぜマインド面について書くかというと、投資で大切なのは戦略だけではないからです。
むしろ最後は、マインドが一番大切になってきます。
初心者の人は、とりわけ次の点を、意識するように努めましょう。
- 常に勉強して自分でも考え抜く
- 焦らず、物件を探し続ける
- まずはセミリタイアを目指す
まずは1つ目に、勉強熱心であること。そして自分の頭で、一つ一つ考えてみることです。有名大家さんが言っているとかではなく、自分で考える習慣が何より大切です。
次に、物件を探し始めたら、簡単に諦めないことです。数ヶ月探して見つからないと、物件を探す頻度が下がったり、探すこと自体をしなくなる人が多いです。ここで挫折する人が大半です。
継続は力なり、継続こそ競争力なり、なのです。
最後に、ここの考え方は人それぞれなのですが、私は「完全なリタイア」を最初から目指さなくても良いと思っています。
本業のサラリーマン給料以外に、不動産のキャッシュフローが毎月20万円、30万円と増えてくれば、それだけで家計は楽になりますし、心の余裕度合いが飛躍的に高まります。
今の会社が激務で辛くても、安定した家賃収入があれば、転職したりアルバイトに移行することだってできます。
ですから完全に仕事を辞めなくても、最初はセミリタイアを目指すくらいの気持ちでも良いのではないでしょうか。
そうやって働き方の選択肢をとにかく増やして、
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