こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
融資が閉まってくると「小ぶりの戸建て投資」のほうが良いかも、と思う人もいるかと思います。
ただし購入する物件のエリア・スペックには十分注意したいところです。
本日、下記のツイートをしました。
戸建て投資で、初心者が犯しがちなミスは、田舎の超ボロ戸建てを安く買って運用しようとすることです。これはリフォーム費用を正確に予測するスキルと、客付けスキルも必要なので、初心者にはそこそこ難易度高いです。同様なエリアのオーナーチェンジも、退去が発生したら同じことなので注意しましょう
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年11月4日
超が付くほどのド田舎の戸建てを200万くらいで仕入れて、貸し出す手法がありますが、これにはいくつか注意点があります。
今回は「激安ボロ戸建て投資の弱点」について、深掘りして解説します。戸建て投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
激安戸建て投資が失敗しやすいワケ
結論から言います。
激安戸建てが失敗しやすいワケ。それは、将来の規模拡大の足枷（あしかせ）になるからです。
不動産投資の良さは融資レバレッジ
不動産投資の最大のメリットは、融資を引いて投資規模を拡大できることですよね。
金融機関からお金を借りて投資できるなんて、他の投資では100％不可能です。
これを巷では「融資レバレッジ」と言います。
最初から銀行は大きな融資をしてくれないので、賃貸実績を積む努力も欠かせません。しかし銀行は「賃貸実績がある」という理由だけで、フルローンをどんどん出してくれるほど甘くはありません。
それよりもキャッシュをたくさん持っているとか、担保価値の高い物件を現金で買って所有しているとかの方が、圧倒的に評価してくれます。
激安戸建ては共同担保に適さない
ど田舎の200万くらいの戸建ては、金融機関によっては担保価値ゼロと評価されて、共同担保として見てくれないことなんてザラです。
見てくれたとしても、せいぜい100〜200万円の世界ですね。
これだと例えば、3000万円の築古高利回りアパートを買いたいときに、そのアパートの評価が2400万円（8割評価）になると、足りない600万円の評価額をさきほどの激安戸建てでは埋めることができません。
結果、足りない600万円+諸費用+リフォーム代をすべて、手元キャッシュから拠出しなければいけなくなります。
これって普通のサラリーマンだと、かなりキツいですよね？
したがって弊ブログでは、「土地値の高い戸建て」を購入することを推奨しています。それを共同担保に融資を引いていく手法をおすすめしています。
※具体的なステップは、下記記事などで詳しく解説していますので、良かったら参考にしてくださいね。
なお、土地値の低い戸建てやアパートばかり持っていると、債務超過になって融資NGになるリスクこともありますので、ここも注意しましょう。
この点については、私も9棟の戸建てを購入してきて、債務超過になりかけて新築アパート融資が頓挫しそうになりました。債務超過の怖さについては「債務超過で融資が通らない！？新築アパート投資で直面した問題点」で書いてますので、良かったらご覧くださいませ。
激安戸建て投資のメリット
激安戸建て投資にメリットが一つも無いわけではありません。
激安戸建ては、建物の内外装が崩壊していることも多いため、リフォーム箇所が多岐にわたります。
それこそ床、クロス、キッチン、お風呂、洗面台、給湯器、トイレ、畳/障子/襖、建具、外壁、その他設備など、すべて更新しないといけないこともあります。
想定以上にリフォーム費が膨らんで再生の厳しさを知ったり、リフォーム費の相場なども身につくので、そういう意味では良い経験にはなります。
激安戸建て投資に向いている人
シンプルに言って、以下のような人にこの投資は合っています。
- とにかく初期投資を低くしたい人
- 月5〜6万円だけインカムを増やしたい人
- 働かなくても生きていける生活を目指さない人
こういう人たちです。
戸建て1棟だけなら、リフォーム費が多少ブレても数十万レベルなので、大きな痛手にはならないでしょう。家賃数ヶ月分で、十分ペイします。
なにより、サラリーマンを辞めるつもりもないのであれば、融資で早めに規模拡大する意味がありません。
実際、私の知り合いでも激安物件を毎年1棟買って、コツコツ直して貸してを繰り返している人がいますからね。
大切なのは、自分の目標やゴールに向かって走るということに尽きます。
まとめ：激安物件は買い増しスピードが遅くなる
キャッシュフローが毎月100万円以上かつ満室で、他にやることないし、激安ボロ戸建てでも買って、楽しく再生していくならアリだと思いますよ。
満室大家さんほど、暇な職業はないですからね（笑）自分のセンスや直感でクロスや床材を選びながら、再生プロセスそのものを楽しめるのも「成功大家さんの特権」です。
でも、これから規模を拡大していきたい初心者大家さんが、あえて最初からその道（激安戸建て）を選ぶメリットは薄いかな、というのが今の私の本音です。
年収が500万円前後以上など、それなりにサラリーマン与信がある人でしたら、融資を使ってのアパート購入のほうがはるかに効率が良いです。
もちろん年収が低い人は、激安ボロ戸建ての道もアリというかそれしか道がないですね。というか、それ以外に道はないので、公庫等を活用しながらうまく小さな物件からスタートしましょう。
その時も、「とりあえず最初は練習で、安い物件を選ぶ」という安易な選択はNGです。
銀行はどこも積算評価が基本ですから、熱意だけではウンとは言ってくれませんね。
以上より、私は超田舎の利回り20〜30％の戸建てより、都市部の利回り13〜15％くらいの戸建てを買うことを、現在のワタシは推奨しています。その方が、将来に繋がるからです。
というわけで今回は以上になります。
規模拡大を目指す人は、積算評価も意識しながら物件を選びましょう！
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