こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は新築アパート案件としては4号の竣工にむけての動きをしつつ、次の5号の土地決済が完了しました。また売却に出している戸建てにも動きが出てきました。
ということで、今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は153万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在のローン残債は、1億5149万となっています。月末時点の入居率は、18戸中 18戸で入居率100％です。
新築AP4号が今月末に最終金の融資を実行していただき借金が増加しました。4号の建物はほぼ完成に近いですが、エクステリアなど一部残工事があり外構屋さんに進めてもらっています。
竣工は11月上旬ごろです。こちらの完成見学会＆新築アパート勉強会を11/16（土）に予定しており、すでに多くの方にお申し込み頂いております。リピーターの方もいらっしゃって楽しい会になりそうな予感です。私もいま資料を作り込んでいますのでお楽しみに。
新築4号の本格的な募集スタートは11月からになるでしょうね。
例年の賃貸マーケットを見ていると、年内は動きが鈍いと思いますが、反響が取れるようステージングで仕上げて写真撮影を実施します。早く家賃を回収できるよう、頑張らないといけませんね！
年内に1件でも入居が決まると嬉しいですが、元金返済猶予が来年5月までありますから、焦らずじっくり行きます。
落ち着いたら新築AP4号の購入体験記なども書いていきたいと思いますのでこちらはお楽しみに。それ以外の物件は現時点で満室のため、特段やることがありません。冬に入る前に、草刈りなど実施しようと思います。
新築アパート5号の進捗について
新築アパート4号が竣工しそうなところですが、被せ気味に新築アパート5号の土地決済が完了しました。今月はそちらの古家解体をしつつ、アパートの間取り策定を並行で実施中です。
建物の滅失登記はまたセルフでやろうと思います。滅失登記は簡単なので、機会があればみなさんもやってみてくださいね。やり方は以前の記事でも解説していますので、そちらをご参照くださいませ。
（参考）建物のセルフ滅失登記＆セルフ地鎮祭をしてきました【具体的なやり方解説】
さっそく古家解体が今週おわってキレイになってました。土地は45坪ほどですが、解体すると広く感じますね！ここにまたガレージハウスを建てたいと思いますが、間取りをかなり改良しています。かなり良いものになりそうな予感です。
ペリカンの目下の戦略は、地方エリアでも交通の便が良い場所にガレージハウスを10棟建てることです。1棟あたり総工費4000万ほどですが、10棟ともなると4億になるのでそれなりの規模になりますね。
大変残念な話ですが、私が投資している千葉県は「自動車盗難が多い都道府県」で全国1位なのです。ちなみに2位は愛知県、3位は埼玉県、茨城、神奈川、大阪と続きます。アルファード・ランクル・プリウス・レクサス・クラウンなどは盗難されやすい車のトップ5です。バイクだとハーレイもそうでしょう。
私が千葉でガレージハウス投資をすることは、そんな盗難を防ぐための一助になりそうな気がしています。ぜひ10棟で20〜25世帯くらいを所有し、ペリカン法人の屋台骨を作りたいですね。
あと4年ほどで10棟を達成したいと思いますが、その時点で私は45歳。そこから先は妻が始める予定の事業を手伝ったり、不動産以外の事業もなにか手掛けてみたいですね。
田舎の戸建ては売るのに骨が折れる時代になりつつある！？
現在売却に出している戸建てが1件あります。オーナーチェンジで利回り13％です。
2024年の1月に売却に出したので、かれこれ10ヶ月くらい売れていないのですが、先日価格を下げたところ1週間くらいで買い付けが入りました。契約はまだこれからです。
売却に出している物件に買付が入りました。
かなり田舎の戸建てですが利回り11～12％だと動きが無く、徐々に下げて13％で購入希望あり。…
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) October 17, 2024
この戸建ては、私の知り合いの仲介担当者が、水面下で情報をくれて速攻買い付けを入れて購入した物件でした。2017年に購入して、早いもので7年くらい保有していましたね。
田舎エリアの非線引き区域の戸建てでボロいのですが、安く買えたのでリフォーム後の利回りで15％以上で回ってました。しかし、そろそろ外壁が限界で塗装しなければいけない時期なのと築年数も40年近くなっているので、売るなら今しかないと思って売却に動いていました。
しかし築40年近いとやっぱりオーナーチェンジであっても反響が少なかったですね。田舎の築40年以上の物件だと、売却においてかなり厳しい戦いになるのだと思います。やっぱり公庫などが田舎×耐用年数超えには厳しくなったので、投資家さんは現金で買うしかないためでしょう。
もちろんカチタス並みに、断熱や水回りをすべて再生リフォームして実需向けに売る道はありますが、それでも田舎エリアだと実需向けマーケット自体もコロナ禍の住宅ブームが終わって板が薄くなってきており、売却に時間がかかります。
実際、本物件の近くにもカチタスの再生物件が販売中だったのですが、売却に1年以上かかっていましたからね。築古戸建てなら500〜600万くらいで買えるエリアで、リフォーム後に1200万くらいで再販していました。
そんなことを考えると田舎エリアの戸建て買い取り再販って、以前よりかなり難易度が高くなっている印象です。プロジェクト融資でも売れるまで1年以上かかったりすると結構ヤキモキしそうですが、手元現金でやるには資金拘束が長期にわたります。
もともと調整区域や非線引きエリアでの戸建て投資は、安く買ってインカムで回収する投資法ですが、物件価格の高騰により一時期は売却益が取りやすい時代がありました。
しかし、それもまもなく終焉を迎えそうな感じなので、田舎エリアの戸建てを購入するのであれば、買う物件のスペック（とくに築年数と価格帯）には十分気をつけて、インカム回収に振り切るのか、売却も絡めるか、そのあたりを良く考えて投資する必要があるかと思います。
というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございますm(__)m
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