こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は新築アパートについて新たな取り組みをいくつかしています。主に工務店開拓とエクステリア業者の新規開拓ですね。なかなか難しい部分もありますが、成果が出たきた部分もありました。
ということで、今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は153万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在のローン残債は、1億2577万となっています。月末時点の入居率は、18戸中 18戸で入居率100％です。
今月も満室で、家賃収入は先月と変わらずです。ペリカン法人は9月決算のため、完全満室で終えられたことは良かったですね。
さて、ポータルサイトで新着物件をチェックしていますが、中古系はあまり食指が動くような物件はありませんね。ネット上の割高な物件でも指値交渉すれば、利回りが良化する物件もあると思いますが、基本的に耐用年数超えは買わないようにしていることが大きいです。
おそらく今後も中古は土地値のある割安な戸建てがあれば現金かマル経で買う程度だと思います。基本戦略は、新築アパートを10棟買うことですから、引き続き、寄り道せず目標にむかって邁進していこうと思います！
不動産投資家が住宅ローンを使うときの注意点
ペリカンは妻名義で住宅ローンを組んで、中古住宅をリフォームして住んでいます。しかし最近ペリカンは、注文住宅を建ててみたいなと思うようになってきました。子どもが生まれてから、その思いがより強くなってきた感じですね。
というわけで先日、馴染みの金融機関2行に住宅ローンを聞いてきました。昨日Xでも以下の発信をしましたね。
法人で賃貸経営したほうが良い理由の一つとして、個人と負債が分けられることにあります。
これは特に独立して専業大家になると住宅ローンが組みにくいです。なぜなら大家として個人に借金を背負っていると、住宅ローンの枠をダイレクトに食ってしまうからです。…
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) September 25, 2024
法人で賃貸経営したほうが良い理由の一つとして、個人と負債が分けられることにあります。これは特に独立して専業大家になると住宅ローンが組みにくいです。なぜなら大家として個人に借金を背負っていると、住宅ローンの枠をダイレクトに食ってしまうからです。
となると住宅ローンを組む可能性があるなら、負債は法人に付けておいたほうがいいでしょう。独立後の生活費としては、法人からの役員報酬をメインにして、もし個人で賃貸経営するなら現金買いした戸建てを数棟持つくらいがいいかもしれませんね。
もちろんサラリーマンの人は、初期ステージは個人与信で物件を買っていくケースが多いと思いますので、軌道にのったら法人化して徐々に資産組み換えするのが良いでしょう。
資産組み換えは、個人物件を売却したらその売却益を法人に貸し付けして、今度は法人で物件を買っていくということですね。個人の借入が少なくなっていけば、その時の収入（専業大家であれば所得）に応じて住宅ローンは組めると思います。
なお住宅ローンを組む際に金融機関は、過去3期分の推移を見て平均を取るような審査をしますので、直近だけ所得が多くてもダメです。いつかはマイホームを買いたい！という人は、ぜひ計画的な所得計画を立てましょうね。
なおペリカンは会社員時代に買った、個人名義のアパートや戸建てのローンが2600万くらい残債が残っています。これがあると、住宅ローン審査で枠を食ってしまうので、よっぽど個人所得が高くないと住宅ローンが組めないんですよね。
ちなみにペリカンは法人に対して3000万弱の役員貸付をしていますが、これは資産としては見てもらえないそうです（笑）
というわけで解決策としては、この借金2600万を繰上げ返済するなどして圧縮しておく。それと同時に、法人→個人への役員報酬を月50万〜100万円程度出せるよう段階的に増やしていくことが一番現実的でしょう。
おそらく勤め人時代にアパートローンを個人で借りてどんどん借入を増やしていく人は多いと思いますが、もしあなたが将来的に会社員を辞めて専業大家さんになって、かつ住宅ローンでマイホームを買いたい人であれば、個人で抱える借り入れは最小限にしたほうが良いでしょう。
もちろん「自分は死ぬまで一生賃貸で良いんだ！」と割り切っている人は、個人で不動産の借り入れを増やしてもまったく問題ないです。むしろ個人法人でバランスよく不動産を持つほうが、税率だったりお金を自由に使える点では大きなメリットがあります。
私もずっと中古住宅でいいかなと思っていたのが、子どもが生まれたことでちょっと考えが変わってきましたね。いまも時計とか車とかブランド物にはあまり興味がないのですが、自分の住む家くらいは理想の空間を作ってみたいですね。
おそらく、新築アパートを建て始めてからYouTubeでルームツアー系を見過ぎなのかもしれませんけど（笑）あまり売るのに困るような家のスペックまでは求めませんが、断熱性や耐震性にはこだわりたいですね。40代で叶える夢が一つできたような気がしています。
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というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございますm(__)m
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