こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は既存物件が落ち着いているので、今後の新築アパート建築について新たな試みをしています。主にコストダウンを目的とした活動ですね。時間の余裕があるときに、長期的に事業において大事なことに取り組んでいきたいと思います。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は153万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在のローン残債は、1億2,630万となっています。月末時点の入居率は、18戸中 18戸で入居率100％です。
今月も満室キープです。家賃はずっと毎月150万円くらい入ってきています。今秋には4棟目新築アパートが完成すると、家賃は月180万くらいになります。年間家賃2000万円を超えて、ちょっと規模感が出てくる感じかもしれませんね。
ただし今の私は、PL・BSの決算書を改善するアクションが一番大切になっています。具体的には、築古を売り、新築に組み換えするステージですので、新築アパートを建てて収入が増えたと思ったら、築古物件を売るのでまた収入が下がります。
ただ築古アパートは今年の年明けですべて売却してしまったので、今後は売るとしても戸建て程度ですから、家賃年収も差引純増になっていくはずです。
今後はロット大きめの新築にチャレンジしていくフェーズになっていくでしょう。2〜3年先を見据えて、思考しながら常に動いています。なお新築アパートを数年回してすぐ売ることは、私はしません。これは金融機関さんとの信頼関係を崩さないようにしたいためですね。
新築アパート4棟目・5棟目進捗＆マル経融資の申請へ！
新築4棟目は9月に内装が完成し、10月にエクステリア工事→竣工というスケジュールで進めています。7月末に上棟してから約3ヶ月で竣工まで持っていくため、工務店さんもかなり急ピッチで工事を頑張っていただいています。
同時並行で、新築5棟目も進めており、こちらは先週土地の売買契約が完了したところです。
5棟目の新築アパート用地の売買契約が完了！
利回り9％弱取れそうなのと、前面6m道路の整形地だったので迷わず買付を入れた物件。
年明け繁忙期に間に合うよう急ピッチで進めます。 pic.twitter.com/juxHhqJJFL
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) August 24, 2024
新築5棟目はすでに融資承認も出ているので、このまま進めていきたいと思います。地銀さんにたった3週間で融資承認を出して頂き、本当にありがたいかぎりです。
今回はかなり詳しく銀行内の担保評価などヒアリングできましたので、今後の新築アパート取り組みにおいて大きな成果がありました。
こちらの「5棟目ガレージハウスの詳細や金融機関の融資承認を得るためのポイント」については、以下の有料noteで解説したとおりです。直近2年間で5棟の新築アパートの融資承認を得ているカラクリを徹底的に詳しく書いています。
（note記事）新築ガレージハウスの融資額・担保評価・自己資金のリアル＆融資承認を得るために工夫している3つのこと！
くわえて、商工会経由でマル経融資も申請中です。マル経は金利1％台でリフォーム等の設備資金に使えます。毎年商工会の会費も払っているので、使わないと損ですよね！商工会が推薦状をつけてくれるのでわりと強力です。
ペリカン法人で初めて買った戸建ても、マル経融資での金利1.2％で融資頂きました。
（参考）マル経融資で購入！資産性重視の戸建て投資のリフォーム実践記
新築アパートでフルローン出ない場合はマル経を補完的に活用するのは良いかもなと思いついて、今回チャレンジしてみてます。数百万円なので大きな金額ではありませんが、新築4棟目のエクステリア費用＋余剰費として申し込みました。
Life7割、Work3割で生きる！
新築アパート戦略をスタートしてから入居率も好調で、2024年は稼働率99.3％で推移しています。
この秋の入退去シーズンで若干落ちる可能性はありますが、地方エリアでも新築・高家賃に振っていくと稼働率が飛躍的に安定しますね。
思えば、築古物件ばかり持っていた時は空室期間が長引いたり、リフォーム手配や突発的な修繕対応がかなり必要でしたが、その状況から完全に脱却できました。
賃貸業も事業ですから、しっかり儲けて利益を出すことは大前提なのですが、賃貸業に忙しすぎて時間的・精神的な自由を奪われてしまったら悲しいものがあります。
それが新築企画をスタートしてから、生活に一気にゆとりが生まれました。ペリカンは常に、Life7割、Work3割くらいのバランスにしたいと思っており、家族や大切な人と過ごしたり、私のプライベートな時間に重きを置いています。
今月8月も、家族で千葉の海（鴨川市）に海水浴＆旅行に行ってきました。娘も2歳になり、一緒に手を繋いで歩いてくれるようになりました♪月日の立つのは早いものですね。
お昼は海で遊び、夜は近くの民宿で美味しい海鮮料理を堪能しました。旅行中は翌日の仕事のことなど考える必要はなく、まさにプライスレスな時間です。会社員時代は、休暇中も仕事のことが頭に浮かんだりして旅行もあまり楽しめませんでしたからね。
今はストレスがほぼない状態で、家族で毎日楽しくリラックスして過ごすことができます。10年前に賃貸業をスタートする決断をして本当によかったと思います！
私も40代に突入したので、人生80年としたら残り40年です。最後の10年はあまり身体が動かなくなってくると思いますので、残り30年間が元気に過ごせるコアタイムです。限られた時間を意識したときに、人はまた行動が変わりますね。
資産形成以外にも、社会との関わり方、自分にできることなど、もっと色々考えながら過ごしていきたいと思います♪
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こちらのZoomセミナーの詳細やお申し込み方法は、以下の記事にてご確認ください♪(^^)/
というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございますm(__)m
以下、関連記事です。
▼新築アパートの借金が1億超えたときの収支など書いています。
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