こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新築4棟目の上棟がいよいよ近づいてきました。内装建具やクロスを選んだり、電気配線の最終チェックをしたりと毎週のように工務店さんとやり取りしています。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は159万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在のローン残債は、1億2,294万となっています。月末時点の入居率は、18戸中 18戸で入居率100％です。
今月も満室継続です！私の物件トータル家賃は満室時で150〜160万程度なので、今月はほぼ満額です。満室だとやることがないので、新築アパートの企画や土地探しに集中することができてありがたいですね。また子供と遊んだり、家族とのんびり過ごすことができるので幸福感に包まれます♪
思えば4〜5年前までは築古アパートをどんどん購入して「キャッシュフロー」を増やすことに躍起になっていました。
しかし私の住む千葉だと築古物件に対する金融機関評価が厳しく、規模拡大が難しいと感じるように。。。（汗）そして築古物件は修繕クレームも多くて対応も大変でしたね。もちろんそれで鍛えられて、賃貸経営スキルが付いたと言えば聞こえは良いですけども（笑）
その結果、世帯数ばかり追うのではなく、「家賃と元金返済額」を増やすことだけに集中でき、入退去に追われることもほぼ無くなりました。金利もそれまでは3％前後でしたが、今ではプロパー融資と政策金融公庫のみになりましたから、平均1％中盤くらいになったので、ほぼ半減です。
対応が渋かった地方銀行さん信用金庫さんも最近は軟化して、金融機関さんの方から「良いアパート用地があったら、ぜひプランを持ち込んでください！」と言われるまでになりました。
今は新築アパート3棟（＋4棟目建築中）と大規模修繕修繕が終わった中古アパート1棟と退去が少ない戸建て6棟、という構成ですので、本当に賃貸経営が楽です。多くの投資家さんはどんどん築古を買っていき、すぐに50世帯100世帯とクリアしていく方が多いように見受けられますので、それとはまったく対照的な投資法だと言えるかもしれませんね。
このあたりは投資エリアやお付き合いできる金融機関がみなさん違いますから、環境が違えば戦略は異なるということですね。賃貸経営は、けっして他人との競争ではないのですから、自分の投資目的やライフスタイルに合う投資方法を見つけることが一番です！規模だけでなく、ちゃんと「自分の幸せ」を追うことが大切だと思います。
新築アパートの進捗と5棟目チャレンジへ！
新築4棟目APも基礎が完成し、7月末にはいよいよ上棟をむかえます。
昨年の10月以降、いろいろな土地を見て買い付けを発射してきましたが、3連続買い付けが失敗。やっと2024の年明け1月から再度気持ちを奮い立たせて土地を探していたところ、出会ったのがこの4棟目用地です。
そこから半年経って、いよいよ上棟というのは感慨深いものがありますね。水回りもかっこいい感じになりそうなので、完成が非常に楽しみです♪男性向けを押し出したかっこいい建物にしたいと思います。
さて4棟目はこのまま行けば10月〜11月には竣工します。ちょっと気が早いかもしれませんが、すでに5棟目用地探しもスタートしております。
まあ5棟目は急ぐこともないしゆっくり探そうと思っていたのですが、毎日ルーティンになっているポータルサイト徘徊をしていると、私の得意エリアでまた良い土地が出てきてしまいました！融資をどうしようかなと思いつつも、先日見に行ってきました。
土地自体はとても良かったのですが、価格が少し高かったので、思い切って売値の2割ほど指値したら、若干戻されたものの、買い付けが通ってしまいました。。。
ただ問題は融資です。私のメインバンクのA信金さんは4棟目を融資していただいており2棟同時はNGなので、現在は別の金融機関さんへ打診中です。
この金融機関は2棟目の新築を通してもらったご縁がありますが、担当者と支店長の両方とも変わっているため、やる気があるのかないのかまったく分かりません。とりあえず審査だけはして頂けるそうなのでお願いしました（笑）
仲介さんとは融資が通ったら土地契約する流れになっているため、他の方に取られる可能性もあります。というわけで今の確度としては30〜40％くらいでしょうか。こういうのを経験すると、いつでもプロパー融資してくれる金融機関が3行くらいあるといいなと思いますね。
新築アパートはOKだけど、2世帯だとNGという金融機関は多いですね。ガレージハウスだけでなく、取り組む世帯数を増やしていくことが目下の課題だと捉えています。
ただ好立地だとなかなか優良な土地の出物が少なく、田舎だと土地はたくさんあるのですが将来的な賃貸経営にリスクがありそうな立地が多くなるので、選別が厳しいです。当面は2〜4世帯のガレージハウスを頑張りつつ、バランスの良い土地があれば多世帯（6〜8世帯）も取り組みしていこうと思っている次第です。
というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
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