こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は入退去ともゼロで落ち着いた月となっています。融資の追加資料を提出したり、今後の戦略を練ったり、忙しいときにできないことも手を付けることができたので非常に有意義でした。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
今月の家賃収入は153万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億967万円となっています。
月末時点の入居率は、18戸中 18戸で入居率100％となっています。
毎年3〜4月は入退去で忙しいのですが、今年は2月に1部屋退去があったのみで、あとはほぼ無風。しかし、これから繁忙期終わった後の4〜5月に退去が出るかもしれないので、油断せず構えておこうと思います。
今月はガレージハウス1部屋が契約更新タイミングで退去するかもと言われていました。理由は「法人契約にできたら経費になるが今は個人契約になっている」とのことだったので、法人契約に変更できますよ！とご提案したら、あっさり契約更新していただけることになりました（笑）
ペリカンは新築アパートだけ自主管理しているのですが、他の用事でアパートに行った際に、この入居者さんと直接お話しする機会がありました。今回もすぐに対策を打てて、けっきょく契約更新して頂けたので、こういうのは自主管理のメリットですね。
あまり入居者と距離感が近いのはイヤという人には向かないと思いますが、修繕系のトラブルが少ない新築アパートなら自主管理も問題ないでしょう。ただ30世帯とかを超えるとそこそこ苦労しそうですね。バランスを見ながらやっていきたいと思います。
3月は融資承認を2つ頂くことができました。
一つは4棟目の新築アパート融資ですね。1ヶ月半かかりましたが、無事、M信金で承認がおりました。融資額3000万円に対して、期間22年、金利1.8％の条件です。
久しぶりに妻と二人で鰻でお祝いしました。
これでまた今年も1棟建築できるので、外壁・内装・エクステリアなど作り込みができるのが楽しみになりました。4棟目新築アパの収支予想は、先日の記事「4棟目新築アパート収支予測と今後の投資方針について」もご参照ください。
また所有する中古アパートの大規模修繕費用を、別のT信金でローン相談していました。金額にして150万弱ですが、最終的には保証協会付きで融資承認を頂いています。期間5年、金利1.2％前後になりそうです。
この保証協会付き融資は、いわゆる「布石」なんですよね。
どこの金融機関さんも最近は慎重なため、いきなりプロパー融資は難しいですね。そのため前回はアパートの借換をT信金さんで行いました。今回は保証協会付きで外壁塗装費用を融資してもらい、ますますお付き合いが深くなっていきます。
不動産融資というのは、持ち駒の金融機関が無くなってしまったら終わりなのですよね。ペリカンの場合は、M信金さんが融資上限に達して、K地銀さんが不動産融資に渋くなってしまうと、その先は規模拡大が遅くなります。
ですから、取引金融機関は3〜4つくらいあるほうがリスクヘッジになりますし、融資条件を競わせてより良い条件での融資を受けることができるかもしれません。実際、2棟目の新築アパートは、M信金とK地銀が競ったことで、最終的に金利1.1％でK地銀さんから融資いただきました。
このように不動産投資は、長期的に考えて動くことが大切ですね。今年の物件購入や眼の前のキャッシュフローのことだけ見ていると、長期的にはうまく行きません。すべては逆算でのアクションが必須なのですよね。
人生でもっとも大切なのは「健康資産」である
ペリカンも40代に突入したことから、昨年から「健康資産」をより意識しています。これまでも筋トレやランニングを日課にしていましたが、健康診断は年1回商工会がやっている簡易検査（尿検査とか血液検査とか心電図程度）しかやっていませんでした。
そこで今年から大腸内視鏡カメラ・胃カメラを毎年やることに決めました！
実際それで今年の大腸検査でポリープが一つ見つかり、1月に切除しました（幸いにも良性のポリープだったようです）。あと脂質異常症でしたが、和食と地中海食中心にしたことで、血液検査の数値も2ヶ月くらいで急改善。脂質異常は食べ物でだいぶ変わりますね。
また今年の2月は人生ではじめて、全身麻酔が必要な手術をしました。といっても日帰り手術で、とくに命に関わる病気とかではないのですが、長期的にはリスク因子になりそうだったので思い切って手術を実施。1週間くらい自宅療養しましたが、いまは完全回復して筋トレも再開しています。
みなさんもアラフォー近くになると、健康診断でも”要再検査”や”経過観察”の項目が出てくる人が多いと思います。その際に、まだ大丈夫だろうと考えていると日に日にリスクは高くなります。今日明日すぐに何か起こるわけではなく、5年10年というスパンで放置すると、のちのち大病につながる可能性はあります。
とくに食べ過ぎ・飲み過ぎ・運動不足の3つは注意したほうがよいでしょう。
いくらお金儲けが上手でも、それを使える人生の時間が短くなっては意味がありません。不動産投資の一番のメリットは、複利効果ですが、それは利回り×時間になります。利回りがいくら高くても、時間が短ければそこまで規模拡大はできません。
ウォーレン・バフェットが素晴らしいのは、その投資利回りもさることながら、93歳の今でも現役で投資をしていることですからね。思い当たる方は、いま一度、健康資産を意識したライフスタイルに切り替えていきましょうね。
というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
以下、関連記事です。
▼2023年の総括と今後の戦略についてです。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
