こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は群馬アパートの売却が完了しました。また4棟目新築アパートの融資申請をしたり、新たなフェーズに向けての準備を粛々を進めています。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は186万円ほど、経費差引後で184万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億1014万円となっています。
月末時点の入居率は、18戸中 18戸で入居率100％となりました。
先月アパートを1棟売却しました。私が北関東（群馬）に所有していたアパートですが、購入したのは2016年ですから8年弱の所有しましたね。売却により、所有戸数28世帯→18世帯へ減っております。
売却時精算の関係で、今月まで群馬アパートの家賃がペリカンに入ります。というわけで実質は、18世帯で154万円ほどの家賃になります。1世帯あたり平均家賃85,000円になり、ガレージハウスの寄与度が高くなってきました。
セミナー等でも私が常々言っていることとして、3万円の家賃で100世帯所有（家賃300万円）よりも、10万円の家賃で30世帯（同じく家賃300万円）のほうが賃貸経営としては楽だということですね。
引き続き、「少世帯・高家賃」のポートフォリオを目指して、物件を増やしていきたいと思います♪
4棟目新築アパートの融資申請
4棟目新築アパート用地が無事契約できたことで、さっそく私のメインバンクである信金さんに相談に行ってきました。この信金さんは、昨年の10月に3棟目新築APが竣工した後、支店長さんとお会いするたびに「案件あったらぜひ持ち込んでください！」と3回くらい言われているので、やる気は満々です（笑）
この4棟目が実現すればローン担当Fさんとは3棟目の取り組みになります。Fさんはすでに丸3年支店に在籍しているので、おそらくこの4月で異動になってしまう可能性が高いです。ぜひ最後まで、良いお付き合いができたらと思います。
今回の新築4棟目APは、融資希望額も過去最高でお願いしたのでどうなるか分かりませんが、期末ということもありますのでぜひ上手く審査が進んでくれることを祈るのみです。たぶん審査は2月いっぱいは掛かるでしょう。
4棟目の間取りプランはすでに決まっているので、確定申告などやりつつ待とうと思います。
高家賃＆物件差別化に集中すると賃貸経営が楽になった
ペリカンは、先ほどもお伝えしたように18世帯所有で満室時家賃154万円になりました。世帯数は減りましたがメリットは、入退去のモグラたたきが一気に減ってきたことです。感覚的には、1年に3〜4部屋くらいの入れ替えなので非常に楽です。
とりわけガレージハウスは平均家賃が14〜15万くらいなのでインパクトが大きいのですが、競争力がある物件だと入退去のコストがあまり掛からないなと感じています。
たとえば、ペリカンの新築1棟目は家賃が16.5万円と最高値なのですが、先月も1室退去がありました。1年未満の短期入居となってしまったため、通常だと「もう退去かよー！」とガックリ落胆するのが普通の心境だと思います。
しかし、この物件は短期解約違約金を2年間・家賃2ヶ月分としているため、違約金だけで33万円入ってきます。くわえてクリーニング費・エアコン洗浄・その他小修繕費も入ってくるため、合計50万くらい入ってきます。これを原状回復費に充てると、実際はプラス収支になるのですよね。
しかも新築1棟目は競争力がある物件なので、退去前に次のお申込みも入っており、空室期間は5日間で次の入居が決まりました。次の入居者さんからまた礼金もいただけますから、単月だとすごい収益になるのです。もちろん次の入居者さんも短期解約違約金は2年間・2ヶ月で契約していますから安心です。
このように競争力が高い物件を所有すると、強気の募集ができて入退去が、ぜんぜん怖くなくなるのです。むしろ入退去が発生すると、収益性が高まるという面白い現象がおこります（笑）
以前は、家賃2〜3万円くらいの田舎の築古アパートを経営していた身からすると、入退去の原状回復コストがいかに収益を圧迫するかは、骨身に染みて分かっています。家賃3万円だと、原状回復に20万30万円かかると初年度はほとんど儲けが出ないことになりますからね。その結果、DIYしてコストカットする作戦しかないのです。資材価格高騰・人件費高騰により、リフォーム費も高いですからね。
これだと所有世帯数が増えれば増えるほど、賃貸経営が苦しくなっていきます。退去が出ると、いかにコストを最小限に抑えるかだけを考えるマインドになり、精神衛生上もあまり楽しくないです。これを50歳60歳になっても私は続けていく自信がありませんし、限られた時間はもっと有意義なことに使っていきたいと考えています。
その為には、高い家賃で貸せること、短期解約違約金を強気に設定できること、礼金がもらえること等が、その物件の市場価値を表します。ひきつづき、立地・内装・外装・エクステリア、すべてに拘りを持って賃貸経営をする方針です。
というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
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