こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
このたび10月に竣工した新築アパート3号（ガレージハウス2世帯）が、ありがたいことに満室となりました。
2023年の10月に引き渡しとなり、6ヶ月間ほどローンの元金返済猶予もありましたので、年明け繁忙期までに満室になったらいいなというイメージでした。
しかし蓋を開けてみれば、引き渡しとほぼ同時にお申し込みが1件入り、今月12月に入ってからもう1部屋も埋まったため、大変うれしいことに年内満室となりました！
というわけで、これにて新築アパート3号プロジェクトも一旦完了となりますが、ここに最終収支と今後の課題などをまとめておきたいと思います。
また土地から新築アパートの今後の投資戦略について、最近はあれこれ私も思考するのですが、そのあたり深掘りしてお話をしてみようと思います。
では早速、最終収支から振り返りをしてみましょう。
新築アパート3号のスペックと最終収支
満室になった新築アパート3号のスペックは、以下のとおりです。
- 場所：千葉県某市
- 土地：173㎡
- 建物：132㎡
- 世帯数：2世帯（長屋）
- 総工費：約3700万円
- 表面利回り：9.1%
総工費は、土地＋建物で3700万円弱になります。融資は地元信金さんから2900万・金利1.8％・期間22年の条件で借り入れさせて頂くことができました。
毎月の家賃収入が28.4万円ほど、ローン返済が13.6万になりますから返済比率は47％です。表面利回りでは9.1％となります。利回りが9％台に乗ったのは、土地を安く仕入れられたことに尽きますね。
私のガレージハウスの場合は、1棟で2世帯なので1室空くと、瞬間的には手残りが無くなってしまうのが一番の弱みだと思います。ここについて6世帯とか8世帯とか世帯数を多くすればもちろん空室リスクが小さくなりますが、その分広い土地を選定しなければいけなくなるので、田舎エリアになりがちで資産性の点で厳しいものがあります。
ペリカンのガレージハウス戦略では、好立地を選ぶことを優先しているため、資産性もかなり重視しています。良い場所に新築アパートを持っていると、やはり金融機関からの評価も良くなりますし、出口で高く売りやすいため将来的なキャピタルゲインも大きくなりますからね。
客付けと今後の課題
次に客付けにおけるプロセスを書いてみたいと思います。本物件は101号室のほうが102号室より高い賃料設定にしていたため、102号室の方から内見が入っていきました。
まず102号室は竣工前の9月から内見が入り始めて、1組目の外国籍の方は見送り、2組目の20代単身者は予算オーバーで見送りとなりましたが、3組目の30代ご夫婦からお申し込みをいただきました。バイク3台＋マイカーという4台持ちの方で、ガレージハウスにはピッタリの方でした。
そして101号室は、内見1組目は50代単身男性で予算的に見送り、次の40代ご夫婦は内装はかなり気に入っていただきましたが立地的なところがネックとなり見送りとなりました。3組目は中国籍の方でしたが英語のみで反応が分からなかったそうです（笑）。最後の4組目で転勤族の男性が、婚約者と一緒に住むということでお申し込みが入りました。こちらもバイク3台持ち＋マイカーということで102号室とまったく同じような条件の方でした。
今回、新築アパート3号はご夫婦やカップルの内見が半分くらいを占めており、ほぼ単身者ばかりの内見だった新築アパート2号と比較とすると、やはり広め1LDK＋対面キッチンというのが一つのポイントだったかと思われます。内見も毎週1件くらいのペースでは入ったので、やっぱり賃貸物件で広めの間取りは強いなということを実感しました。
あと内見数ですが、9月は反響が多かったものの、10月は反響がほぼ無くなりました。11月に入ってからSUUMOの掲載写真を改善したり、まめに更新するようにしたらまた反響・内見が取れ始めました。やはり早めに綺麗な写真が掲載されていないと厳しい戦いになることが分かりましたので、次回も意識して取り組まなければいけません。
改めて、土地から新築アパート投資について【今後の戦略など】
ペリカンの現在の戦略は、長屋形式のガレージハウスを最低でも5棟くらい建てたいと思っています。現在3棟建てたのであと2棟ですね。その後はガレージハウスだけでなく、6世帯〜10世帯くらいの通常の共同住宅も視野に入れていきます。
というのもガレージハウスは当初かなり美味しいマーケットだったと思うのですが、いまは供給が過剰になっており埋まらなくなっています。3〜4年前までは安い土地を探して、ガレージハウスを建てて高い賃料を取るということができましたが、いまは全体的に土地も建築費も高くなったため、16万円〜18万円くらいの高め家賃で募集すると、駅前立地でもないかぎり長期空室になっている物件が多いようです。
ただ土地から新築アパート自体には、これからも積極的にペリカンは取り組んでいきます。なぜなら千葉の金融マーケットでは築古物件の所有がかなりネックなるため、ふたたび築古投資に回帰することはないでしょう。むしろ築古はどんどん売っていく戦略ですし、今年も2棟ほど売却しました。
では今後の土地から新築アパートの戦略はどうするのか？
そこは、やはり立地にこだわるということしかないと思っています。土地も建築費も高いので、どうしても利回りは伸びにくいです。そうすると買った後にローン元金をせっせと減らしていき、売却することで資産をデカくするしかないというのが一つの結論でもあります。つまり時間がかかるということですね。5年〜10年かけて元金を減らし、その時点で売却も検討していきます。
もし万一、思うような金額で売れなければ持ち続けることも考えていかないといけません。そうすると長くホールドしても辛くならないということが大切ですね。家賃が落ちにくい、競争力が維持される、そういう物件が強いと思います。
そういう意味では、あまり田舎に新築アパートを建てるというのは、10〜15年後くらいの運営を考えると厳しいでしょう。将来売却するときに、そのエリアに融資が出る状況があればイグジットできますが、融資が閉じてしまい家賃も大きく下落していくと苦しいです。融資情勢は数年でコロッと変わってしまいますからね。
あとは間取りの広さにこだわっておくべきでしょう。ここ数年で1LDKの供給が一気に増えました。とくにLDK8帖・寝室3帖みたいな間取りが増えていますが、これは完全に単身向けになります。本来、1LDKはカップルや夫婦でも住める間取りのほうが募集の裾野が広がるわけです。SUUMO上、1LDKで表記したいだけの”建築費コンシャスな物件”は、徐々に競争力を失っていくのではなないでしょうか。
バブル時代に3点ユニットの賃貸物件がホテルライクということで流行りましたが、いまは不人気物件の代表格になっていますね。それと同じようなことが1LDKでも起こる可能性があります。もちろん居室というのは広くすればするほど建築費が上がり、収益性が下がるためバランスが難しいですが、長く愛される間取りや広さである必要があると思っています。人が快適さを考える上で、広さというのはやはり重要な要素になります。
いちばん大切なことは、自分が建てた新築アパートが、中長期的に競争力を維持することです。
その為には、立地・間取り・設備という3つのレベルをどのように上げていくのか？この3つを立地にあわせてうまく調整・コントロールできる投資家こそ、大きく成功するのでしょう。豪華な地主アパートに勝てる日はなかなか来ないかもしれませんが、日本の賃貸物件のほとんどは品質が低いため、工夫の余地はありますね。
そしてある一定を超えたら、もうお金は必要なくなりますね。お金持ちになった後はもっと違ったことをやりたくなると思います。例えば、収益性を度外視した自分が建てたいアパートを建てられたら、どれほど楽しいだろうと思います。ですが、そこに至るまで、まだ我々にはやらなければいけないことが沢山ありますね。収益性、資産性、立地、設備など、考えることは日々尽きませんね。
以下、関連記事です。
▼築古→新築アパートにシフトしたキッカケについて触れています。
▼新築アパートの収益性についてまとめた記事です。
