こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は3棟目新築アパートの竣工＆引き渡しでした。4棟目新築の土地探しもスタートしました。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は157万円ほど、経費差引後で155万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億3917万円となっています。
月末時点の入居率は、27戸中 25戸で入居率92.5％となりました。
群馬アパートで退去が発生しましたが、退去後わずか1日でお申込みを頂きまして、すぐに満室返り咲きとなりました。
また今月は3棟目新築アパートの残代金支払いが終わり、無事引き渡しが完了しました！閑散期なので入居付けは少し時間がかかるかなと思っていたのですが、さっそく1件お申込みを頂きました。
お申込みした方は、車1台とバイク3台を所有されているご夫婦でした。
案内してくださった仲介さんからは「ガレージがある事と賃料が大きな決め手になり、コンセントの数も充実していると好評頂きました」とのコメント。うちの物件、コンセントだけは各部屋3〜4箇所ありますからね（笑）
この3棟目新築アパートは元金返済猶予を6ヶ月取っているので、返済は来年5月からスタートになります。その間は利払いを除いて、家賃がまるまる入ってくるのは自己資金回復には良いですね。のこり1部屋の空室も早く埋めたいところですが、ECHOESを見ていると10月からアクセスが下がっているので、やはり閑散期を感じておりますw
（参考）エコーズ（ECHOES）で新築アパートの賃貸募集をしてみたよ！【結果公開】
引き続き、掲載写真を変更したり入居条件を見直したり、できるかぎりの空室対策をしていきます！
4棟目新築アパートの土地探しスタート！
3棟目が無事竣工したことで、今月は4棟目新築を目指して土地探しをまたスタートしました！
メインバンクの支店長さんからは「もし案件があったら、ぜひ持ち込んでください！」とここ最近2回も言われました（笑）おそらく3月期末にむけて融資残高の追い込みがあるのでしょう。
というわけで目を皿のようにして探していたら私が物件を持っていないエリアですが、良さそうな土地を発見！エリア分析してみると行けそうだと判断しました。
もらったマイソクには住友林業の立派なお家が建っていました。ですが結果的に、この物件は私が現調する前に外国籍の方が現金で買っていきました。。。みなさん買い付けが早いですね〜。
つづいて検討したのが同じ仲介さんから教えてもらった非公開の売り土地です。まだ一般公開していないので、業者間で指値競争になることが予想されました。さっそく現地に行ってみることにしました。
こちらの物件は280平米以上あって土地も広く、ガレージハウスが3〜4世帯は建てられそうな点はGOOD！
難点として、裏側の擁壁が3〜４mほどあり、工務店さんともいろいろ策を考えました。しかし安全第一で行くなら擁壁の再構築が必要となり、費用が莫大になることが判明したので、こちらも残念ながら撤退です。その顛末については先日ブログで書いたとおりですね。
（参考）（悲報）高さ3mの擁壁費用が高額過ぎて、新築アパートが建てられなかった話
つづいて先週検討したのが、快速停車駅から徒歩10分の好立地。線路が近いためどうかなと思って現調したのですが、やっぱり電車の騒音はハンパではないですね。。。
快速停車駅から徒歩10分で土地値以下だったので、これは買いだ！と思って現地に行ったら線路の側。電車の音に心が折れました。測定したら80デシベルでした。 pic.twitter.com/73e7gInHq8
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) October 18, 2023
こんな感じで10月の新築アパート用地検討は、3連続で空振りとなってしまいました。その他にも今1件良さそうな土地が出てきたので、買い付けを出したところです。
一応「ローン特約は無し」で買い付けを入れたのですが、売値の40％オフという鬼の指値になってしまったので、おそらくこちらは通らないと思います（笑）
ただ不動産購入は妥協して高値づかみすると、必ず失敗します。欲しい欲しい病に罹って購入した物件は、後で収支の悪化という形で悪い方向に行くのは目に見えていますので、絶対に気をつけなければいけませんからね。
なのでこの物件に限らず、他の物件も見ていこうと思います。年内にはなんとか土地を1件見つけたいところです！
というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
以下、関連記事です。
▼物件を買う時には必ず適正相場のチェックをしましょう。相場価格の調べ方のご紹介です。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
