こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
6月は空室へのお申し込みもありましたが、新たな退去も発生しており、なかなか安定しません。いまは今年の踏ん張り時って感じでしょう。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】空室が減ったり増えたりの6月でした。
家賃収入は143万円ほど、経費差引後で133万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億3,110万となっています。
月末時点の入居率は、27戸中 25戸で入居率92％となりました。
5月末にガレージハウス1号で、悲しい短期退去（入居期間1年）が発生したものの、クリーニング後に速攻で埋まりました！2LDK間取りの競争力を感じましたね。
群馬アパートも無事に入居されて、所有物件全体では5月の空室4つ→空室2つに減ったので、ここまでは順調でした。繁忙期が終わった後でも、しっかり空室が埋まるのは良いことですね。
しかし、今春に竣工＆入居したばかりのガレージハウス2号で、超短期退去（入居期間3ヶ月）が発生してしまい、こちらは7月末に退去になります。これでガレージハウス2号は、全空で閑散期の8月を迎えることになりそうです（汗）
秋の賃貸シーズンまでひたすら待つというのも辛いので、募集条件の見直し、写真の見直し、キャッチコピーの見直しなどできることをやっています。
その結果、アクセスも上向きになって5月はお問い合わせ1件（エンド1件、業者0件）だったのが、6月は4件（エンド3件、業者1件）と少し増えました。しかし内見には繋がっていないので、その原因を探る必要があり、そこにこの投資の今後の課題があるものと考えています。
お問い合わせ内容の詳細についてECHOESに確認したところ、初期費用のお問い合わせや、空室状況のみお問い合わせなどが中心でした。1件は前面道路が狭くて駐車がしにくい点がネックになって見送りになったお客様もいました。
今できることは家賃調整と募集条件調整という結論になっています。
まわりの他のガレージハウス物件もあまり埋まっていない様子ですが、引き続きできることをやって一日も早く満室になるように努力していこうと思います。
妻名義の戸建てで、6年入居の方が退去＆リフォーム！
妻名義の戸建てで、はじめての退去がありました。中国人ファミリーに、延べ6年間も住んでいただきました。わが物件では、一番長い入居者さんだったのでありがたいかぎりです。仕事の関係で、本国に帰るということでした。
6年間も住んでいたらクロスは全交換ですが、建材高騰で単価が高くなりましたね。5,6年前は平米単価850円くらいだったのが、その後900円になり、今では量産で平米単価1000円になってきました。
またお風呂がぼろぼろになっていたので、今回はお風呂の専門業者さんに塗装対応していただきました。
ユニットが特殊なやつで交換すると40〜50万円くらいするようだったので、塗装だとその半額で済みます。お風呂専門の塗料なので、10年ほど耐久性があるということでした。学校のプールとかにも使われる塗料のようです。
完成形がこちら。
あとはハウスクリーニングで6万円ちょっと、畳の表替え12枚で4万くらい。合計で70万円也。戸建てのリフォーム費用ってすごい高いですよね！これを取り戻すのに1年位かかりますから。
家賃が6万円弱の戸建てでこれですから、家賃3〜4万円の戸建て賃貸だとなかなか儲かっている実感は湧かないと思います。極論すれば、リフォーム費用は一緒なので、築古の戸建て投資をするなら都市部で家賃10〜15万円の戸建て投資をするのが正解かもしれませんね。
利回りは低くなっても、リフォーム費用の負担が減るので精神的には楽です。最初にガッツリ直して、あとは軽微修繕だけで乗り切りながら長期継続的にインカムを得るのが、戸建て投資のポイントだと思います。
土地値があるとか、実需に売れるエリアなら売って売却益を得られると、より大きな利益を狙えますね。
不動産投資の規模拡大の踊り場が訪れる！？
私が不動産投資をスタートして8年が経ちました。いまは、まさに「拡大の踊り場」なのかなと思っています。
その点について、ツイートしました。
不動産投資って最初の数棟は順調です。減価償却もたんまりで手残りが多いです。
でも個人で築古ばかり買っていると5,6年目から一気にキツくなります。減価償却も切れて、大規模修繕か売却かの選択を迫られるからです。
不動産投資の本当の勝負は、5,6年目から始まります😌
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) June 18, 2023
不動産投資って最初の数棟は順調です。減価償却もたんまりで手残りが多いです。でも個人で築古ばかり買っていると5,6年目から一気にキツくなります。減価償却も切れて、大規模修繕か売却かの選択を迫られるからです。不動産投資の本当の勝負は、5,6年目から始まります。
私自身の不動産投資人生をふりかえってみると、2015年〜最初の3年間くらいはずっと個人名義で拡大してきました。しかし、減価償却が切れて5年目以降をむかえると税金がヤバくなるなと思ったので、2018年に不動産管理法人を設立。
その後は、個人だけでなく法人でも不動産を買い進め、最近は法人名義のみでの購入となっています。そうすると個人に紐づいている築古物件たちは、ずっと持っていると古くなっていく一方です。
このようにどこかの段階で資産組み換えしなければ、所有物件がおじいちゃん、おばあちゃんばかりになってしまいます。古いものは売って、新築や築浅（目安は築10年〜20年くらい）に入れ替えは、どこかの段階で絶対に必須なのですよね。
中には朽ちるまで持ち続ける派の人もいるでしょう。しかし、それはインカムを増やす目的には良いと思いますし、何度も弊ブログで言っているようにキャッシュフロー50万円〜100万円くらいを最終目標にするなら大いに結構です。
しかし、純資産の拡大であったり、継続的なプロパー融資を狙っていく場合、築古が足かせになって拡大が止まるという問題に直面する可能性が高いことは知っておいたほうが良いでしょう（例外はあります）。
20棟も30棟も築古だけでラインナップを揃えて、いざ金融機関から融資をお断りされた場合、そこから一つ一つ売っていくのってけっこう大変だと思います。
私の場合は、10棟ちょっと買い進めた段階で金融機関からノーといわれたので、昨年あたりから方針転換して新築にシフトせざるをえませんえした。最初から新築をやりたかったわけではなく、これは融資ロジックを突き詰めた結果なのですよね。
もちろん最初はキャッシュフロー重視なので築古×高利回りに傾倒する投資家さんは多いでしょう。
でも、どこかの段階で将来的な展開も考えながらやるということですね。売りながらキャッシュを作って、また買うという時期は誰にでも訪れますね。私も、いまは一度屈伸するときかなと思って、不動産投資に向き合っています。
というわけで今月の報告は以上です。いつもご覧いただきありがとうございます。
以下、関連記事です。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
▼不動産投資で「世帯年収1000万」を目指す方法についてです。
