こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今年の3月から売り出していた投資用の築古戸建てを、今月無事売却できました。2017年1月に購入して、2023年の6月に売却したので、所有期間は6年半くらいになります。
オーナーチェンジで購入し、最後はオーナーチェンジでまた売却という流れになりました。
売り出した理由は、以下です。
- 購入時より家賃UPしたためキャピタルゲインが取れそうだった。
- すでに築34年でこれ以上持ち続けても売却額は下がる。
- 無担保だっため、売却益はそのまま全額再投資できる。
- 築古→新築へのシフトを強力に進めたいため。
理由はこれ以外にも色々あるのですが、けっきょく4つ目の「築古→新築へのシフトを強力に進めたい」というのが最大の動機になります。
というのも私が投資している千葉では、耐用年数超えの築古物件をたくさん抱えていると、融資審査で不利になることがあると感じています。したがって基本的に築古は手放し、新築・築浅中心に入れ替えを行っています。
というわけで、今回の戸建て売却もその活動の一環なのですが、6年間ほど保有しそれなりの利益確定をすることができたので、本記事では実際の売却収支や気付きについて書いてみたいと思います。
戸建ての物件スペック
まずは物件スペックについてです。
物件スペックと運営状況
以下のスペックですね。
- 所在地：千葉県の田舎（人口6〜7万人の町）
- 築年月：平成2年
- 区域：非線引き区域
- 間取り：2LDK
- 駐車可能台数：1台
- 前面道路：6m公道、角地
- インフラ：井戸、プロパンガス、集中浄化槽
本物件は、価格380万円で売り出しているオーナーチェンジ物件（家賃5万円）を、少し指値して購入しました。融資は、公庫の無担保枠で購入しています。こちらはその後、コロナ融資でおまとめローンしてもらっています。
購入後半年くらいですぐに退去があり、その後2回くらい入れ替えがありましたが、空いたらすぐに埋まる親孝行物件でしたね。リフォームもその都度、若干のクロス補修とクリーニング程度で、ほぼロスはなかったと思います。
戸建て賃貸は田舎でも大人気！
これはECHOESの1ヶ月間のアクセスデータです。他の物件ですが、市町村は同じエリアの戸建て物件です。
これを見るとわかるのは、1ヶ月で問い合わせが10件以上あり、だいたい3日に1件くらいお問い合わせがあります。しかも、内見希望のお問い合わせばかりで、かなり戸建て投資の需要の強さがわかるかと思います。
このように戸建て賃貸は田舎であっても、かなり人気なのですよね。空いてもすぐ埋まるのが、戸建て投資の最大のメリットでしょう。田舎といえど3LDK〜4LDKという広さで家賃5〜7万円くらいで住めるのですから、そりゃ人気が出ますよね。
（参考）エコーズ（ECHOES）で新築アパートの賃貸募集をしてみたよ！【結果公開】
安定しているけど家賃が小さい戸建て。
こんな安定した経営ができる戸建て投資ですから、投資家界隈で人気があるのも頷けます。戸建て中心で頑張っておられる大家さんはいっぱいおられます。
しかし地方だと家賃がどうしても5万円〜8万円くらいがボリュームゾーンになってしまうので家賃金額ロットが小さいという問題があります。融資を使ってのアパート投資とは、手残り額がぜんぜん変わってきますね。
ということで利益確定できそうなら売っていくというのが築古戸建ての基本戦略と考えています。もちろん、これが東京など大都市の一等地の戸建てであれば話は変わってきますし、月50万くらいのキャッシュフローで良しとするなら戸建てを10件くらい無借金で持つのも立派な戦略になりえます。
夢を見ればキリがありませんが、夢を見れるうちに頑張ってみるのも、不動産投資の醍醐味ではないかと思います。ですから私は築古を捨てて、レバレッジが効くほうに舵をきることにしました。
次に、本物件を売却したことでの収支について、ざっくり振り返ってみます。
築古戸建てのインカムゲインとキャピタルゲインは？【最終結果】
まず所有中のインカムゲインは、賃料が月5.5万×12ヶ月×約6年で約396万円です。
一方で、経費は、固都税・火災保険・修繕費・広告料で毎年20％とするとざっくり79万円になります。また諸費用として、購入時に約40万程度（仲介手数料＋登記費用）、売却時に約22万（仲介手数料のみ）なのでこれが62万円になります。
所有期間中はずっと自主管理でしたので管理料はゼロ。減価償却によるプラスの節税効果もあるので、所得税は一旦ここでは考慮しませんが、譲渡所得税は長期譲渡で46万円ほどは確実にかかる見込みです。
以上より、インカムゲインは約209万円程度になります。そしてキャピタルゲイン（売却額ー購入額）は、ざっくりですが130万円くらいなので、合計で339万円がこの6年間の成果（インカム＋キャピタルの合計）になりますね。
調整区域のボロ戸建てだと、これくらいですね。さほど大きなインパクトはありませんが、安定感は抜群でした。
あとがき：売却益を最大効率で、次の投資先に振り向けろ！
まとめると、購入額も300万円台半ばでしたが、6年間のインカム＋キャピタルで、購入額とほぼ同額くらい残ったということになります。
あとは無担保とはいえローンが残っていますが、手元のフリーキャッシュは売却額に近く残っている訳なので、これが再投資資金にできる点は大きな魅力だと思います。
公庫やマル経融資で無担保ローンを活用するメリットは、ここで活きてくるわけですね。
（参考1）公庫の無担保ローンで不動産投資を始める方法【賢い融資の受け方】
（参考2）マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1％で無担保OK】
もちろんローンが残っているわけですから、それは何らかの形でいつか返さないといけませんから、喜んでばかりいられる状況でもありませんけども。
それでもローン金利より高い利回りで資金を回せるなら、それはそれで正解になります。しかもレバレッジが効く形でより大きな物件を買い、もっと大きな元金返済とキャッシュフローマシーンを作れるなら、それこそが不動産投資の醍醐味になりますね。
以下、関連記事です。
▼いろいろな金融機関のアパートローンのご紹介です。
▼耐用年数超え物件をたくさん持つことのリスクについて触れています。
