こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新築アパート2号の体験記です。前回の「（新築アパート2号体験記）あらゆる建築費の価格高騰でピンチ！」のつづきで、第6話になります。
今回は、賃貸募集におけるトラブル編です。
内装が完成せず、写真撮影もマトモにできない事態が発生してしまいました（汗）次回への反省の意味もこめて、シェアしておきますね。
1月に建物完了検査は終わったものの、新たなトラブル発生！
新築アパートの外観（躯体）は、1月中旬頃には完成しました。
アパートの上棟をしたのが12月6日ですから、1ヶ月ちょっとで完成したということですね。まさに工事を急いで頂いた職人さんたちのお陰だと思います。
建物の完了検査も1月25日に終わったので、この時点までは私も、1月中には募集用の写真撮影ができるぞー！とめちゃめちゃ意気込んでいましたw
しかし、実際に1月末に現地を見に行ったら、内装はぜんぜん完成していませんでした。。。。汗
まず玄関土間のタイルが貼られていません。2階に行くと、リビングのエコカラットも8割完成くらいの中途半端な状態。
リモコン類も取り付けが未完了でした。またガレージもゴミや資材がそのままで、ちょっと乱雑な雰囲気。
そして一番の誤算は、電気が通電していないことでした（泣）
建物が竣工して、完了検査が通ったと聞いたら、普通は内装も完成しているんだろうと思ってしまうのですが、そんなことはありませんでした。このような状態でも、完了検査って通ってしまうんですね......
すぐに工務店さんに確認したら、電気が通るのは2月末になることで。なにやら東京電力の工事に時間がかかっていて、外構工事が終わった後に電気工事をやることになったみたいですね。
そんなこんなで、1〜2月は外観パースと暗い室内写真だけで募集することになってしまいました。結果、お問い合わせは週に1件くらいあるものの、内見が入らない期間が続くことになるのでした。
今回はかなり急ぎの工事スケジュールになってしまったのが、最大の反省点ですね。次回は電気工事まで終わらせてから、外構をやってもらおうと思います。
新築アパートの場合は、こうした全体スケジュールをしっかり把握して、早め早めに工事を進めるイメージで行かないと繁忙期を逃すことになるので注意が必要です。
新築アパートの建築費と収益性のバランスについて思うこと
先日、アパートが無事完成したので施主検査に行ってきました！
そのとき工務店の工事部長さんと現場でお話していたら、「岐阜でも投資用ガレージハウスを検討していたお客さんがいたんですが、利回りが合わなくて見送りになりました」という話がありました。
想定家賃はいくらだったのですか？と聞いたら、そのエリアだと1Kタイプのガレージハウスで9万円くらいしか取れないとのこと。これだと利回りが6〜7％とかになってしまうのだとか。
たしかに将来的な家賃下落も考えると、これだとかなりキツいでしょう。一等立地ならまだしも、岐阜のそこそこ田舎エリアらしいですからね。
建築の「坪単価」を落とすことは難しい話
私の感覚では、昨今、建築費が高騰している条件下においては、建築の坪単価を落として収益性を確保するというのはほぼ不可能だと考えています。
今後はどうなるか分かりませんが、いまの段階ですぐに建築費が落ちていく気配はありません。
建築費用を落とすには、安い工務店を見つけるか、見つけた工務店の見積もりを叩くしかないのですが、どこの工務店も原価と利益を考えて坪単価を計算しているので、そんな簡単に安い見積もりは出てこないのですよね。
したがって安い工務店を必死で探すより、間取りを工夫したり建物の形を変えるほうが、案外、建築費を落とせることがあります。
木造であれば在来工法かツーバイフォーかという違いはありますが、基本的な構造としては基礎の上に柱があり、その上に屋根がのっかり、そこに外壁材・断熱材・石膏ボード・内装材・設備などが入ってくる仕様になっていますから、各材料が最小の面積で済むようにすることがポイントです。
もちろん実際に入居者さんが住むときに、使い勝手が悪いとか住み心地が悪いなどは論外になります。入居者の満足度に影響が出ない範囲で、どうやったら建築面積や工数が減るのかを考えることが、ものすごく重要になってきます。
ただ一番やってはいけないのは、狭小の間取りをつくって建築費を落とすということです。
こういう狭小間取りの新築アパートは世の中にたくさんありますし、かぼちゃの馬車も狭小のシェアハウスでしたね。その教訓を忘れていけませんね。
収益性が高い新築アパートを作るためには？
話を戻すと、先ほどの1Kガレージハウスが家賃9万円では成り立たないという話でした。
しかし、この家賃が12万円とか13万円とか取れるなら成り立っていたかもしれません。実際、1Kで家賃12〜13万円取れたら優秀だと思いますが、工夫次第では不可能ではないでしょう。問題はどういった「付加価値」を付けるかですね。
もう一つは家賃9万円でも成り立つ条件を探すのであれば、どうするか？です。もちろん建物の建築費は大きく変わりませんから、あとは土地を安く仕入れるしかないでしょう。
つまり新築アパートの収益性を上げるには、以下２つが現実的になってくるということですね！
- 家賃が高くなるよう付加価値を考える
- 土地を安く仕入れる
1の付加価値については、ペット可にするとか、最新の設備をつけるとかでしょうか。とにかく他の物件にはない、大きな魅力や価値をつければ、家賃UPが図れるかもしれません。
2については、単純に土地仕入れが割安にできると、楽になりますね。もちろん割安な土地は瞬間蒸発しますが、変形地にうまくボリュームを入れて収益性を出している投資家さんもいらっしゃいますね。
私自身も、付加価値を付けることと、土地を安く仕入れること。この2つに最大限集中して、新築アパートのプランニングをしています。
どんな付加価値をつけるか？どうやって安く土地を仕入れるか？は、投資家さんの経験とセンスが大きく影響してくるところだと思いますが、よく考えて設計した利回り8％と、安普請でつくった利回り8％では、将来のリスクがぜんぜん違ってくるでしょう。
新築アパートは、最初にチープに作ると、あとからジャブのように効いてきます。心して取り組まなければいけませんね。
というわけで、今回は2棟目新築アパートの賃貸募集トラブル編でした。次回は、いよいよ完成したアパートのご紹介です。このつづきは「（新築アパート2号体験記）ガレージハウス竣工と内装仕様のご紹介」をご覧くださいませ！
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▼いろいろな投資法について私の経験から総括しています。
▼サラリーマンの属性別のアパートローン活用を解説しています。
