こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は、直近で出たアパート空室と、竣工した新築アパートの客付けに、全エネルギーを集中していました。
また、にわかに2棟目の新築アパート用地が出てきてたりして、プラン検討が急遽必要になったりと、あわただしい月でしたね。
ということで、今月の収入とトピックスを報告させていただきます。
【家賃収入と入居率】4月は空室を埋めるのに集中！
家賃収入は182万円ほど、経費差引後で160万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は9163万円（前月比ー28万円）となっています。
月末時点の入居率は、26戸中 25戸（入居率96％）です。
今月は千葉の新築アパートが竣工して、めでたく満室となりました。増収しているのは契約金が入ったのが理由です。
ガレージハウスという超ニッチな物件でしたが、コンスタントにお問い合わせを頂いて、なんとか満室まで持っていけたことは良かったです。先日の記事でも、書いたとおりですね。
（参考）新築ガレージハウス投資の収益性・融資の組み方・賃貸ニーズを徹底解説【完結編】
悪いニュースとしては、群馬アパートで3部屋ほど退去がかさなりました。すぐに管理会社の敏腕店長さんが2部屋埋めてくれて、空室は残り1室になっています。
こんな感じで毎年春は、バタバタするので、これはもう春の風物詩みたいなものですね（笑）早く、長期入居してもらえるお客さんがターゲットの新築アパートばかりのポートフォリオにしたいですね。
毎年1棟のアパート建設を目標に、むこう5年くらいは買い増していきます。新築アパートが5棟くらいで、キャッシュフロー100万円は超えると思うので、早くそこまで行けるようがんばって行きたいですね。
2棟目の新築アパート用地に買付を入れました！
初の新築アパートが3月に竣工になりましたが、一足先に2棟目の新築用地をずっと探していました。
私の探し方は、シンプルで毎日ポータルサイトを見ることですね。先日もツイートしたとおりです。
どうやったら優良物件が見つかりますか？と聞かれたら、私は「朝昼晩の最低3回はポータルサイトを見ましょう」と答えます。
そんなの無理！という人は、厳しい言い方ですが不動産投資家には向いていないので、他の投資をやられた方がいいと思います。
今は楽して良い物件は見つかりませんよ😇
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 22, 2022
2月くらいからは、毎日ポータルサイトをくまなくチェックしていました。私の感覚では、日にもよりますが朝・昼・夕・夜と、最低でも1日に4回くらいは見ていたのではないでしょうか。
ちょっと価格が高いなと思って、一旦お気に入りに入れたら、1〜2週間くらいで消えて売れてしまうことも、しばしば。またある時は、めっちゃ良い土地出た！となってすぐ見に行ったら、すでに業者の満額買付が入っていたり。。。
そして、2ヶ月くらい立ったある日。探しているエリアで良さそうな土地を発見！すぐに問い合わせをしましたが、またもやすでに購入申込みが入っているとのこと。
ダメ元で、「万一、お話が流れたらぜひ教えて下さい！」と丁寧な形でお伝えしていました。すると、その2日後に仲介さんから「買主さんが一旦見送られるそうで、ご案内可能になりました。いかがですか？」との嬉しいメール。
その日は私も他の仕事がありましたが全てキャンセルして、速攻で妻と一緒に現場に直行です。現場に着くと、古家付きの土地で、築43年の立派な家が建っていました。
外観は古めかしいですが、水回りは一度リフォームされているのか、ボロ戸建て投資でも活躍できそうなレベル。正直、解体するには忍びないくらいです。
ただ少し土地が小さかったので、一旦その場では買付は出しませんでしたが、帰宅中に工務店の建築士さんに電話相談したら、なんとかボリュームも入りそうな感じ。すぐにコンビニから、満額で買い付け証明のFAXを流しました。
同時に仲介さんに電話して、なんとか一番手のお約束をいただけました。後から聞いたら、その後も2件申し込み希望があったらしいので、スピード優先で買い付けを出したのは正解でした。
というわけで今週から、さっそく金融機関に融資打診をスタートしています。
昨年は融資に苦戦しましたからね。今回は1ヶ月以内に本承認をもらわないといけません。時間との勝負なので、がんばりたいと思います。
1K・ワンルーム系の単身アパートはもう買いません
最近、ペリカンが強く決心したのは「1K・ワンルーム系の単身アパートはもう買わない」ということですね。
今年の春の繁忙期でも、空室が出たのは単身向けのアパートだけですからね。ファミリー向けの戸建てはまったく空きがでません。
やはり1LDK・2K・2DK以上の間取りは賃貸マーケットでは、ものすごく強いのです。最終的に単身の方が住んでも、広いし荷物もたくさん置けるし、居心地がよいのでしょう。
先日、以下のツイートをしました。
不動産投資でCFと資産性だけ見る人がいますが、実際は「入退去頻度」を考えないと運営中は大変ですよ。
例えば戸建て20戸×家賃8万と、単身アパート40戸×家賃4万円だと収入は同じですが、後者のほうが圧倒的に手間がかかります。
入退去頻度を下げるにはどうすれば良いか？も考えて取り組みましょう😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 19, 2022
正直な話、1K・ワンルームだけで、50世帯とか持っていたらめちゃめちゃ大変だと思いますよ。
もし平均3年住んでもらえるとしても、年間で16〜17世帯入れ替えがあるわけですからね。平均4年でも、年間12世帯の入れ替えがあります。
それがファミリー物件だったり、長期入居してもらえる間取りで平均5年住んでくれるなら年間10世帯入れ替え、平均6年なら年間8世帯の入れ替えと、どんどん楽になります。
不動産初心者の人は、高利回り物件ばかり探して1K・ワンルームを買う人も多いですが、それは茨の道になることもあるので、注意してくださいね。
1K・ワンルーム系のアパートを買ったら、その後は広めの間取りのアパートを混ぜるなど、全体のポートフォリオを意識することをおすすめします。
以上、4月の報告でした。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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