こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
この度、やっと家賃収入からのキャッシュフローが1000万円に到達しました。思えば、もう7年間も不動産投資をしてきたと思うと、ちょっと感慨深いものがあります。
最初の5年くらいは、地方で高利回りのボロアパートとボロ戸建てばかり買ってきました。ここ最近は、土地から新築アパート投資に傾倒しております。
というわけで今回は、現在のペリカンの投資状況を振り返りつつ、この7年間を総括してみたいと思います。
現在の投資状況とキャッシュフローについて
現在の内訳は、中古アパート2棟、新築アパート1棟、戸建て8棟です。
全体で、26世帯を運営中です。
今年、竣工した新築アパートが満室となったので、年間家賃収入が1683万円（満室時）、そこから年間のローン返済が667万円ということで、差し引きで年間キャッシュフローが1016万円になりました。
ここで、おいおいちょっと待て！他の経費や税金があるだろ！というツッコミは正しいです（笑）ただ、大規模修繕する年などは毎年の収支がブレブレになってしまうため、単純に家賃収入ーローン返済だけで、日々目標を追いかけています。
では一体、私の26世帯の所有規模で、どれくらいの年間経費が発生するかというとざっと以下のイメージ。
- 固定資産税 85万円
- 火災保険 35万円
- 修繕費 100万円
- 所得税・住民税等 50万円
経費合計：約270万円/年
ですから最終的に手元に残るのは、良くて700万程度でしょうね。
大規模修繕をしたりする年はもっと減ると思いますが、外壁塗装などは設備資金で融資を引いて、カバーすることもできます。すると、一時的なキャッシュアウトは、最小限に済むケースも多いですね。
今のところ「家賃収入からのキャッシュフローはすべて再投資する！生活費には使わない」というルールでやっています。
ペリカン家の生活費はネットその他の収入だけでまかない、賃貸業はそれ単独で拡大できるように、引き続き努力していきたいと考えています。
これまでの戸建て・中古アパート・新築アパートの3手法を総括する
私がこの7年間でやってきた投資はというと、以下の3つですね。
- 戸建て投資
- 中古アパート投資
- 土地から新築アパート投資
投資エリアは、東京都心とかではなく、千葉・長野・群馬といった地方エリアでの賃貸経営です。
その時々の不動産や融資のトレンドを見ながら購入を進めてきて、約7年間で合計13棟を購入。その内2棟（アパート1棟・戸建て）は売却まで経験させていただきました。
つづいて上記3手法について、昨今の不動産市況もふまえて、私がいま思うところを書いてみたいと思います。
戸建て投資
ペリカンが、戸建て投資をスタートしたのは2015年です。その頃は、書店に行っても戸建て投資の本というのはまだあまり無くて、加藤ひろゆきさんの本が数冊おいてある程度でした。
そんな中私は、とあるブログで戸建て投資だけで20棟くらい買い進めて、最後はサラリーマンリタイアまで果たした方がいらっしゃいました。それをベンチマークしたのが、戸建て投資に目覚めたキッカケです。
思い立ったら猪突猛進なワタクシなので、その年（2015年）は、2月・11月と2棟立て続けに、戸建てを買いました。7年経った今でも、その2棟とも保有しており、ありがたいことに毎月安定的な家賃インカムをもたらしてくれています。
コロナショックによる住宅バブルが起こり、地方の戸建てはとても人気ですね。カチタスなど戸建て専門の買取再販業者と、バッティングする機会も増えてきました。駐車場2台取れる物件なら、築40年前後でも彼らはガンガン買っています。
収益性の点では、私がスタートした頃は、利回り15〜20％目線で戸建てを探していました。しかしながら、今は価格が高騰しすぎて、そこそこ立地が良いものだと利回り12〜15％目線で買うのが精一杯という感じだと思います。
それくらいの利回りでもうまく回して家賃で回収したり、共同担保にしてアパートを購入するという選択肢もあります。戸建ては出口に困ることはほぼありませんから、安心して投資できるメリットがありますね。
また今後も団塊の世代が抜けると、空き家がどんどん市場に出てくるでしょうから、毎日ポータルサイトをチェックしていれば年間2〜3件くらいの仕入れは難しくないのではないでしょうか。宅建業の免許を取って、業者になって再販する道もあるかもしれませんね。
中古アパート投資
ペリカンが実は最初の1棟目で買ったのは、中古アパートでした。4世帯の小さいやつで、1世帯家賃が2DKで3万円やっと取れるかどうかという物件でしたね。2014年末のことです。
その後も、戸建てを買ってはアパートを買う流れで、金融機関は三井住友トラストL＆Fさんやセゾンファンデックスさんにお世話になりながらやってきました。
このまま拡大していけるかに見えたのですが、2018年のスルガショックで一気に融資情勢が変わってしまいましたね。ノンバンクも北関東などは基本エリアNGとなり、地方の中古アパートを利回り15％程度で買いながらCFを伸ばしていく作戦は厳しくなりました。
現在は、一都三県で買うなら、国道16号線沿線から大きく離れると、途端に頭金割合が3〜4割などにしまうので、頭金1〜2割におさえようとすると、都心から1時間〜1時間半圏内で行ける立地でなければいけません。
それでも根気よくずっと探していると利回り12〜13％くらいで、土地値も7割くらいあるやつが、たまにポロッと出てくるので、そういうのをサラリーマン属性を活かしてアパートローンでうまく買うのはアリだと思います。
土地から新築アパート投資
私がいま一番力を入れているのが、「土地から新築アパート投資」です。
中古でも利回り12％出るのがやっとなら、新築で9〜10％で買ったほうが長期的には儲かるんじゃないか、というものすごくシンプルな発想がありました。
いまは耐用年数超え物件に対する、地銀さん・信金さんの反応はすこぶる悪いですからね。木造でも耐用年数いっぱいで審査してもらえる新築アパートのほうが、行員さんも審査しやすいと思います。
ただ今は、土地仕入れの難易度が超高いです。私も毎日ポータルサイトを見ますが、地方でも立地の良い場所を買おうとすると、広さにもよりますが、30〜50坪くらいの戸建て用地になりそうな土地だと、1000万以下で買えるケースは少ないです。
1〜2年前まではそれでもチラホラあったのですけどね。2021年以降は、もう一段階価格が上がってしまったような気がします。あったとしても業者が即日かっさらいますから、会社員の方だとスピード負けするでしょう。
ただ土地から新築は、都市開発みたいな側面があって、とてもやり甲斐がありますね。また、内装・設備・間取り・デザインなどゼロから競争力が高いものを生み出せる醍醐味もあります。
私も土地から新築をやればやるほど、中古物件にだんだん興味がなくなっていきました（笑）
あとがき
今は、新築アパートを毎年1棟建てていく、という目標で私はやっています。たまに戸建て物件は見ることがありますが、中古アパートは、正直ほとんど検索していませんね。
それは私にとって不動産投資＝儲ける手段から、自己表現だったりデザインの追求だったりと、興味の対象が移っているからだと思います。
もちろん古いものを買って直して賃貸経営するというのは、とても素晴らしい活動です。しかし、新しい建物をデザインし、世の中にその価値を発信していく楽しさは格別です。
その結果として、新しくて、住み心地が良くて、しかもカッコいい雰囲気の家が増えれば、ささやかながらその街の景観も良くなりますし、それも地域活性化の一つの形だと考えています。
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