こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2月は新築アパートの募集条件を仲介会社さんと打ち合わせをしたり、金融機関まわりをしたりと、前半は忙しく動き回っておりました。
個人の確定申告も無事完了して、いまはちょっと小休止という感じです。
ということで、今月の家賃収入とトピックスの報告をしていきます。
【家賃収入と入居率】2月も満室継続です
家賃収入は113万円ほど、経費差引後で110万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は6320万円（前月比ー24万円）となっています。
月末時点の入居率は、24戸中 24戸（入居率100％）です。2月も引き続き、満室をなんとかキープしています。
群馬アパートは今春、大学を卒業する大学生がいるはずなのですが、なぜか退去連絡が来ていません。3月末になっても来ないなら、一度管理会社さんから確認してもらおうかと思っています。
先日の記事でもご紹介したように、新築アパートが無事竣工しました。
（参考）（土地から新築アパート1号）建物竣工と内装デザインのご紹介
まだ外構工事が終わってませんが、先行で募集スタートしています。既にパラパラ問い合わせが入っていて、内見を調整してもらったりしているようです。
ローン返済は据え置き期間があるため、7月から返済スタートになるので、少し余裕があります。良い方に入ってもらえるよう引き続き、焦らず募集していこうと思います。
今回の新築アパートは、ちょっとターゲットがニッチなので、どうなるかドキドキですね（笑）引き続き、がんばっていこうと思います。
不動産投資に使える融資・支援金など
昨年から、私も不動産投資用の種銭づくりに、いくつか申請している融資・支援金があります。
おもに先日のツイートで発信した5つですね。
昨年から今年にかけて私が申請した融資・給付金
✅コロナ融資（1000万※真水240万）
✅県の事業継続支援金（15万）
✅市の事業継続支援金（10万）
✅セーフティネット融資4号（500万）
✅国の事業復活支援金（30万）どれも金額は大きくないですが、塵も積もれば山となります。まだの人はぜひ🙂
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) February 11, 2022
昨年から今年にかけて私が申請した融資・給付金
- コロナ融資（1000万※真水240万）
- 県の事業継続支援金（15万）
- 市の事業継続支援金（10万）
- セーフティネット融資4号（500万）
- 国の事業復活支援金（30万）
どれも金額は大きくないですが、塵も積もれば山となります。まだの人はぜひ
このうち1〜3については申請してすでに支援をいただきました。残るは以下2つです。
まず4の「セーフティネット融資4号」ですが、こちらはコロナで売上20％以上減少した中小企業が対象になります。企業の広告予算が減って、私のネット収入（広告収入）が下がったので、申請しています。
市からの認定は20％以上下がっていればすぐおりるのですが、問題は金融機関側の審査になります。認定書を持参して、市中の金融機関（地銀・信金等）に相談して、信用保証協会付きで融資をしてもらう形になります。
私の場合は、保証協会の融資承認までは取れたのですが、最終的には金融機関の支店内で決済をする必要があり、ここが一番の問題になります。
500万と少額ではありますが、金融機関からしたらプロパー融資になります。今回ペリカンは、一見さんの地方銀行に持ち込んだので、そこでダメと言われる可能性があるのです。
しかも担当レベルからは「不動産賃貸業に運転資金はNGですが、がんばって稟議上げてみます。。。」と言われており、かなり望みが薄いのではないかと思っています。
次に、5の「事業復活支援金」ですが、こちらは要件（売上30％減少）には該当していますが、申請してみないとどうなるか分からないようだったので、ダメ元で申請してみることにしました。
コロナ関連の融資や支援金はいろいろありますが、申請できそうなものは活用していこうと思います。
「融資」を制するものは不動産投資を制す
不動産投資では「融資」が一番大切だと言われています。たしかに、継続的に貸してくれる金融機関とのリレーションができて頭金1割やフルローンなどで貸していただけるなら、これほど心強い存在はありません。
たとえ、フルローンに近く出る場合であっても、都心部の利回りが超絶低い物件ばかりで、キャッシュフローがほとんど残りません。しかも、そういった融資が付くのは高属性（年収700万円以上の方）という条件付きだったりします。
こういう融資情勢の中、不動産投資を諦めて違う道を探すのも、その人の自由です。人生1回しかないのですから、最後は自分の信じることができる道を探せばよいでしょう。
私の場合は、ここ7年くらい不動産投資に傾倒してしまっていますし、ある程度の成果が出ているので、いまさら他の投資にフラフラすることなく、この道を極めていきたいと思っています。
幸い、千葉に来て5年が経過し、私の中で土地勘もできてきました。
数々の信頼できる業者さん（リフォーム業者様・客付け業者様・管理会社様）とのリレーションも構築できましたから、だいぶ足元がしっかりしてきたと感じています。
個人的には、千葉に来て本当によかったと思っています。土地も安いので賃貸業をするには適した場所ですし、都会のストレスもなくまったりと暮らすことができています。
エリアの金融機関の「融資条件」を理解する
金融機関はエリアによって、ぜんぜんスタンスが変わってくるということですね。収益還元評価で見てくれるところもあれば、積算評価が中心のところもあります。
私がドミナントしている千葉の場合、積算評価で判断されることが非常に多いですね。とくに地方銀行はその傾向が強くて、築古物件ばかり買っていると、それがネックになって新規のお取り引きにつながらないのです。
新築アパート融資でそのあたりで苦労したときの話は、弊ブログでも以前ご紹介しましたね。
（参考）債務超過で融資が通らない！？新築アパート投資で直面した問題点
いくら高利回りです！満室です！と言っても、定性的には評価してもらえますが、定量評価となると、すぐに本部審査でNGとなるのですよね。
ということで弊社もBS的にはまだ課題があります。その解消には、あと2棟くらい新築を買って、既存の資産も一部売却を進めていきたいというのが、むこう3年〜5年位での取り組みとなるでしょう。
金融機関というのは、以下の条件がすべて揃わないと融資が出ません。
- 融資エリア（物件所在地）
- 法人所在地（または個人の自宅）
- 融資先のBS/PL評価と事業実績
これは金利0％台〜1％台のプロパー融資の世界となると、とくに重視されます。
いわゆる高属性で、サラリーマン年収がある人は、ある程度アパートローンで借りることはできますが、だいたいは金利2％後半〜3％台になってしまいます。
最初はそれでも歯を食いしばってがんばるしか無いのですが、その先は資産組み換えが100％不可欠になってきます。その時に売れない物件ばかり持っていると、その先のステージには進めません。
現在、利回り10％程度で中古アパートを買っているサラリーマンは多いですが、おそらくここで躓くでしょうね。与信でずっと買い続けられるほど、不動産は簡単ではありません。
その先はちゃんと「プロパー融資」を引いていくための戦略が必須になります。
ですからどのようなエリアで勝負するのか？はとても大切ですね。そして、そのエリアで将来お世話になるであろう金融機関がどのような融資条件・スタンスで融資を出しているのか？これはしっかりと把握しておくべきですね。
融資を制するものは不動産投資を制する、というコトバの意味がわかった時、自分のやるべきことが見えてくるのですよね。
というわけで2月の報告は以上になります。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
以下、関連記事です。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
▼年収・属性により使えるアパートローンが変わってきます。
