こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
11月は新築アパートの打ち合わせが中心になっています。所有物件もひさびさに満室が続いており、ありがたい限りです。
では、今月の家賃収入とトピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】11月も引き続き満室です
家賃収入は106万円ほど、経費差引後で103万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は6392万円（前月比ー24万円）となっています。
月末時点の入居率は、24戸中 24戸（入居率100％）となっています。
退去があった戸建てが埋まったことで、今月から完全満室に返り咲きました！ほっと一息という感じですね。
年内は満室キープで、年明けに備えたい
現在、ペリカンの投資規模は、アパート16世帯、戸建て8棟です。家賃収入の約50％が戸建てになっており、収入が安定しているのが特徴です。
しかし、大学生が入居している単身系のお部屋で、来年が卒業年の男の子がいるので、年明けには退去通知がくることを覚悟しています。
1、2月退去なら良いですが、3月下旬以降の退去とかは、勘弁してほしいですけどね（笑）
新築アパートが無事上棟しました！
新築アパートのプロジェクトですが、ちゃくちゃくと進んでおります。
最初に土地内見したのが今年の2月11日でした。もう、ずいぶん昔のことのようです（笑）
そこから融資に苦戦して、やっと信金で本部承認がおりたのが7月14日。この時点でもう5ヶ月経ってます。
その後も確認申請が通らず、苦戦したりして、やっと基礎着工できたのは、10月4日でした。
そして今週、11月18日にやっと上棟までたどり着きました！
当初はこんなに時間がかかるとは思いもしませんでしたが、土地内見からなんと9ヶ月もかかってしまいました。
ただ新規の銀行開拓や、間取りの工夫など、とても勉強になることばかりで、投資家としては少し幅が広がったような気がしますね。
現在は、内装の細かい仕様（照明や造作系の仕様）を決めているところです。ペリカンの新築アパートは、２×４（ツーバイフォー）工法なので、断熱性・耐震性に優れいる反面、工期は短いです。
今後のスケジュールは、11月中に窓サッシ・外壁ができて、12月に大工工事で床・建具などが終わります。年明け1月から、水回りの搬入と内装の仕上げをして建物は完成です。あとは外構を2月にやる予定となっています。
というわけで年明けには内部が見れるようになるので、1月末〜2月あたりにお披露目会（物件見学ツアー）を開催しようと思っていますので、参加される方はぜひ楽しみにしていてくださいね。
こちらの見学ツアーのご案内は、以下のLINE＠で先行で配信します。ご参加希望の方は、ぜひ登録しておいてくださいね。今後も、勉強会やツアーなど随時開催できればと思っております♪(^^)
毎月キャッシュフロー100万円に向けた戦略
今後の収入ですが、いま建築中の新築アパートが稼働し始める2022年春には、私の毎月のキャッシュフローが80万円を超えてきます。
その時点の、ローン残高が8700万円くらいになるので、わりと効率よく買い増してきたかなと思います。ペリカンの投資法の最大の特徴はここで、キャッシュフローに対する借金が少ないことです。
同じCF100万なら、アパート10棟を保有している人より、5棟だけで運営している人のほうが、経費は少なくなります。大きな借金をすること自体が悪いことではありませんが、効率が悪くなっていないか注意する必要がありますね。
したがって、今後は売却による利益確定のフェーズに入っていくことになり、築浅物件に資産組み換えしていくことが肝要です。今年から取り組んでいる「土地から新築アパート」は、その活動の主軸ということになります。
（参考）（土地から新築アパート1号）運命の土地との出会い＆工務店探しスタート
今回の新築アパートはロットが3000万円台と小さいため、1棟あたりのキャッシュフローは15万円〜20万程度になりそうです。
ですから、あと20万円の上積みが必要なのですが、築古物件でこの20万円を埋めるのではなく、新築で資産組み換えしながらCF100万円到達を目指す、、というのが最大の狙いですね。
思えばこの5年間、不動産界隈ではいろいろな変化がありました。
おもな変化は以下のツイートのとおり。
不動産界隈のここ5年位の変化。
✅物件利回りが一段と低下
✅アパローン融資エリアが厳格化
✅プロパーは頭金2〜3割になった
✅公庫は築古に期間10年となった
✅消費税還付が封じられた
✅土地から新築投資家が増加
✅民泊・ホテル業が依然停滞目まぐるしい変化に柔軟に対応しないとですね😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) November 21, 2021
不動産界隈のここ5年位の変化。
- 物件利回りが一段と低下
- アパローン融資エリアが厳格化
- プロパーは頭金2〜3割になった
- 公庫は築古に期間10年となった
- 消費税還付が封じられた
- 土地から新築投資家が増加
- 民泊・ホテル業が依然停滞
目まぐるしい変化に柔軟に対応しないとですね
個人的には、サラリーマン向けアパートローンの融資が厳格化され、地方高利回り（利回り15％以上）のアパートを、融資で買えなくなったことが一番の変化だと思っています。
その結果、都市部の融資が付くエリアの物件をアパートローンで買うか、現金で買える戸建てをターゲットにする投資家が一気に増えました。今ここは、かなりレッドオーシャンになっています。
そんな中、現在でも歪（ひずみ）が見いだせるのは以下の2つですね。
- 融資が付くか付かないか微妙なエリアの高利回りアパート
- 土地から新築プロジェクト
どちらも属性が高い人だったり、預金が最低でも1000万円以上ある人が、頭金をしっかり入れて投資することで、なんとか購入することができる投資になります。
ただし、土地から新築する場合、都内23区内などは土地争奪が激戦の様相を呈しています。私はそこに逆張りをかけて、地方でも衰退が遅いエリア（地方中枢都市）にターゲットを絞って投資をしていくことを決めました。
すでに高騰相場になってしまった不動産マーケットを、いくら嘆いても意味がありません。それよりも、今でもチャンスがある畑を開拓して、そこに種を植えて、大切に育てていくことなのですよね。
2021年も残すところ、あと1ヶ月になりました。みなさんも、自分が持てるリソース（エリア・属性・自己資金・使える金融機関など）をいま一度整理し、柔軟に戦略を組み立ててみてはいかがでしょうか。
というわけで11月の報告は以上になります。最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
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