こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
所有物件は安定稼働しているので、10月は新築アパートの打ち合わせと、今後のビジネスについてゆっくり思索しています。
では、今月の家賃収入とトピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】10月は戸建ての空室が埋まりました！
家賃収入は104万円ほど、経費差引後で97万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は6416万円（前月比ー77万円）となっています。
借り換えで残債が大きく減少！
残債が大きく減ったのは、三井住友トラストの融資1本を、信金さんで借り換えしたからですね。その際、手出しが50万円くらい必要だったので、現金投入して対応しました。
トラストさんは金利3.9％なので、こういった高金利融資が減ると、金利削減効果が大きいですね。どれくらいの効果があったかは以前の記事「三井住友トラストのアパートローンを借り換え成功！金利1％削減の効果とは？ 」をご覧くださいませ。
千葉アパートの返済比率はもともと37％と高くはなかったですが、借り換えによる金利と元本返済の両方が下がったので、返済比率は28％まで一気に下がりました。まだ築16年くらいのアパートなので、キャッシュマシーンとして働いてもらおうと思います。
月末時点の入居率は、24戸中 23戸（入居率95.8％）となっています。地域最安値アパートと戸建てのハイブリッド投資なので、ずっと入居率は安定しています。
もぐらたたき状態にならないよう、今後も勝ち組アパートとファミリー系の広い間取りの物件だけを増やしていきたいですね。
戸建てに入居申し込みあり！
8月末に戸建てに退去があり、9月上旬はずっと原状回復リフォーム中でした。
今回は、1階クリーニングとエアコン洗浄だけ業者さんに依頼し、それ以外は懇意にしている職人さんに傷んだところの修繕だけ実施しました。私は2階のクリーニングと障子の張替えのみDIYで実施しました。
全体的には表層リフォーム程度なのでで大したことはやっていませんが、リフォーム直後から内見がけっこう入ってきました。最終的には、ありがたいことにお申し込みをほぼ同じ時期に3件いただきました。
ご入居が決まったお客様は、スリランカ人のご家族（ご夫婦＋子供1名）で、日本の会社で正社員で長く勤務されている方でした。引っ越し理由も「社宅を出なければいけない時期になった」ということで理由も問題ないと判断し、入居していただくことにしました。
賃貸募集していた戸建て。リフォーム終わってから5件内見が入り、そのうち3件お申し込みがありました。
調整区域・井戸・プロパンという3重苦の物件ですが、毎回需要の多さにビックリします。
今後は調整区域は私は買いませんが、こういうのを無借金で数棟持っていれば、田舎なら暮らせそうですね。 pic.twitter.com/2ARsa7W3Vd
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) October 6, 2021
セミナーでも何度かお伝えしていますが、こういった市街化調整区域の戸建ては、今後はあまり積極的には買わないでしょう。私が投資している千葉県の金融機関は、耐用年数超えの物件はマイナス評価されるケースが多いからですね。
とはいえ、一旦お申し込みベースでは満室になったので良かったです。おそらく1年ぶりくらいの完全満室になります。しかし年末〜年明けは、また退去が発生することを覚悟しておかないといけませんね。
2022年以降の新しいビジネスを模索中です
気が早いですが、今年も残り2か月ちょっとですね。みなさま、今年の投資の成果はいかがでしょうか。
2021年のペリカンは、以下の3つの成果だったと総括しています。
- 戸建て1棟を購入
- アパート1棟を借り換え
- 新築アパート1棟の着工（竣工は年明け）
不動産ビジネスは、マーケットの歪（ひずみ）を探して、そこに集中的にお金を投じることでリターンを狙うのですが、普通に利回り10〜15％程度の賃貸ビジネスだけをしていると、付いてくる結果もそれなりです。
もちろん上記のような利回り10％台のビジネスをバカみたいに繰り返して、入ってきたお金をまたフルベットで再投資し続ければ、時間の経過とともに規模はそこそこ大きくなるでしょう。
しかし、これだけだと正直面白みを感じないのと、ステージが変わるのに時間がかかります。そこで、不動産を活用した新しいビジネスをやってみようかなと思い始めたのが最近ですね。
新しいビジネスなので、もちろん参入障壁があってハードルが高いのですが、参入障壁のない商売はすぐにレッドオーシャン化します。
テーマは「融資が使える、実質利回り20〜30％の不動産ビジネス」ですね。融資を引くことが前提なので、もちろん現金で買うボロ戸建てではありません（笑）
というわけで来年のビジネスについてアイデアを温めている、秋の夜長でございました。こちらについては、全体像がもっと固まってきましたら、またご報告したいと思います。
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