こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
前回の記事「新築アパート3号体験記：間取り改良編」では、これまでの反省を活かして3号棟の間取りをテコ入れした話でした。その結果、広めのガレージ、対面キッチン、寝室拡張、お風呂1坪などしっかり予算をかけました。
というわけで第4話は「完成＆客付け編」ということで、いよいよ賃貸募集となります！
- 今後の戦略を考える編
- 土地買い付け編
- 間取り改良編
- 完成＆客付け編（←本記事）
こちらの物件が竣工したのが2023年9月ですが、結局内装の手直しエクステリアまで含めると、完成は10月下旬くらいになりましたから、やっぱり余裕をもったスケジュールが大切ですね。
くわえて10月竣工だとやっぱり賃貸募集においては、あまり反響が良い時期ではありません。ですから理想的としては、夏前から着工して年明けに竣工するイメージのほうが、建築年月を1年若くできるのでその方が望ましいと考えています。
そのあたりは今後の反省として取り組んでいきたいと思います！ということで前置きはさておき、さっそく内装からご紹介していきます。
3棟目アパートが完成（内装紹介）
ガレージサイズは大きくしたことで、SUV車でも問題なくドアを開けられるようにしました。最近はレクサスにしてもベンツにしても人気の車種はSUV系が多いので、これでしっかり対応できます。
リビングも10帖以上確保して対面キッチンです。キッチンサイズもW2100なので賃貸物件としては大きいサイズです。夫婦やカップルで料理をする人にも喜ばれるのではないかと思います。
リビングはエコカラットを貼りました。消臭や調湿効果もありますが、一番は意匠性ですね。このデザインが気に入っているので、これまで竣工した3棟全てに採用しています。
お風呂は1坪サイズ（1616）にしました。私自身がやっぱり狭いお風呂が好きではないので、前回の1216から1616へサイズアップしました。水栓とカウンターの色をブラックにしたら引き締まってカッコよくなりました。
洗面所750サイズのパナソニックシーライン、洗濯機置場、洗剤や小物を置く棚、物干しハンガーなどを設置しています。一番右の収納は大工さんに造作してもらった洗面収納です。ランドリー系のストック品や掃除機など入れることができます。
トイレはいつものTOTOのZJ1です。トイレットペーパーホルダーとタオル掛けは施主支給して大工さんに取り付けてもらいました。
洋室は5帖です。仕事用デスクを造作してもらいました。クローゼットは１人用なので大きくないですが、対面キッチンタイプだと次回から壁一面クローゼットにしても良いような気がしますね。
その他、キッチン横にパントリーを設けたりして、収納力を強化しています。
客付け＆最終利回り
竣工予定は10月ですが、募集は8月からスタートしました。ただ当時はまだ建築中で内見もできない状態だったため、とりあえず強気に15万くらいで募集しました。
しかし9月に2件ほど業者さんからお問い合わせがあったくらいで、エンドからお問い合わせが入りません。そこで14万5千円で募集したところ多少アクセスは上がったのですが、それでもお問い合わせが入らなかったため10月中旬の竣工と同時に14万円まで下げました。
そして写真を入れ替えたり、ポータルサイトに動画追加すると直後に内見2件が入り、そのうち1件申し込みを頂くことができました。SUUMOやホームズって写真の更新頻度を上げると、アクセスもアップしていきますね。1件目は10月頭のお申込でした。
その後も頻繁に写真を入れ替えたり調整を繰り返し、11月もコンスタントにお問い合わせが入りますが、ちょっと緩めの内見が続きました。元金返済は翌年の5月からだったのであまり焦ってなかったのですが、年内は難しいかなと思っていたら、12月頭に内見が入りそのままお申込をいただきました。
今回入居お申込入ったのは2組とも結婚前のカップルの方です。どちらもバイクを3台くらい持っており、1組は千葉の周辺でお勤めで、もう一組は最寄り駅から1時間くらいかけて東京通勤されていました。
法人さんからのお問い合わせも少しありましたが、反響のほとんどがレジデンス利用だったと思います。エリア的に、あまり開業系の人は少ないのかもしれませんね。都会過ぎず、田舎過ぎない場所で、ゆっくり暮らしたい方に刺さっているのだと思います。
最終利回りは、9.2％での着地となりました。事業利用だと消費税分で利回りアップしますが、今回はレジデンス利用で9％を達成できたので十分だと思います。やはり土地を安く買えたことが一番の勝因でしょう。
3棟目ガレージハウスまとめ
やっぱり間取りは重要ということですね。同じ1LDKでも最小限の狭い間取り（30㎡程度）にするのか、カップル狙いもできる広めの間取り（40㎡程度）にするのかで、とうぜん内見者の質が変わってきます。
あとは家賃での調整ですが、ガレージハウスの場合12〜13万円なら比較的反響が取れますが、14万円を超えると一気に反響が減るイメージをもっています。そして1LDKで15万円以上にすると、地方都市ではほぼ内見が入りません（私の1棟目は2LDKガレージハウスなので、15万円で募集出してもなんとか内見が入りますけども）。
ここについて1LDK・14〜15万円でも内見が入るようにするためには、事業利用可・ペット可の2つが有効です。ただしそれぞれ消費税課税だったり、騒音問題だったり課題がありますね。そこで騒音については、次の4棟目では断熱材をセルロースファイバーに変更したり、住宅遮音材でグリーングルーを界壁の石膏ボード間に施工する試みをしています。
そして最終的に、取れる家賃は当たり前ですが「立地」に一番左右されます。東京都内まで電車で乗換なしで出れる駅が、近くにあると強いです。東京通勤層をターゲットにできれば家賃UPを狙えますが、なにせそういう場所は土地が高すぎる問題がありますよね。
ガレージハウス投資も立地・間取り・家賃などまだまだ試行錯誤していますが、3棟竣工すると基準みたいなものが自分の中にできるので、それを元に次の投資ができるようになってきています。
引き続き、良い土地があれば取り組みたいですが、やっぱりガレージハウスも競合が増えて供給過剰になってきているため、安易に中途半端な場所でやらないように気をつけないといけません。田舎に建てたら、ぜんぜん家賃は取れませんからね。
というわけで3棟目新築アパート体験記はこれで終わりとなります。最後まで御覧いただきましてありがとうございました！
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