こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新築アパート2号の体験記です。前回の「（新築アパート2号体験記）ガレージハウス竣工と内装仕様のご紹介」のつづきで、第8話となります。
今回は2号体験記の完結編です！2013年春に竣工したガレージハウス2号の最終収支と今後の課題についてお送り致します。
ガレージハウス投資の現実について詳しく書いていますので、ぜひ最後までご覧くださいませ。
ガレージハウス投資の飽和
現在は、ガレージハウス投資が流行していて、物件数が飽和しつつあります。
これは数年前の戸建て投資とちょっと似ていますね。ペリカンが2015年にスタートした戸建て投資も、当時はそこまで一般的ではありませんでした。
しかしその後3年くらいで、かなりの投資家さんが築古戸建て投資をするようになり、安い物件が一気に枯渇していったのは記憶に新しいところです。儲かるとわかると参入者が増えて、マーケットは一気に飽和してしまいます。
現在、ガレージハウス投資もそれと同じことが起こりつつあって、地主や資産家向けにガレージハウス投資をさせる会社が増えています。また転売系の不動産会社がガレージハウスを建てて、数年保有したあとに投資家に売却みたいなこともやっていますね。
2〜3年前まではガレージハウスは建てたらすぐに埋まるという入れ食い状態でしたが、いまはエリアや家賃相場を間違えるとなかなか埋まらない現実もあるので注意が必要です。
そんな中ペリカンの建てた今回のガレージハウス2号も、若干募集には苦戦しました。そのあたりの事実と今後の対策について、次に触れてみたいと思います。
募集に苦戦！からの条件緩和
ガレージハウス2号の募集は、今年3月から本格的に募集開始しました。繁忙期真っ只中だったので、そこでお申し込み1件を受領することができました。家賃も148,000円と納得のお家賃です。
このままトントン拍子に進むかなと思ったのですが、4月中旬から一気に反響が無くなり、お問い合わせは急減しました。そこで礼金ゼロ・ペット相談可にして間口を広げる作戦に変更。それでも5月6月もお問い合わせが大きく増えることはありませんでした。
ここで私も根本的な対策が必要だと思って、近隣の仲介店にヒアリングを実施しました。
まず物件最寄りのエイブルの店長さんに相談したところ、家賃12〜13万円くらいだと埋まっているが、家賃15万円以上だと空室が半年以上続いている物件があるという話がありました。したがって私の物件も家賃13万円台・敷金礼金ゼロという水準まで条件緩和をしました。
その甲斐あって、7月は閑散期にもかかわらず一気にお問い合わせが急増。しかもお問い合わせは質問ではなく、内見希望が増えたところから、このエリアの1LDKガレージハウスの家賃相場は13万円くらいがボリュームゾーンということが判明したのです。
実は、ターゲットは日本の平均年収くらいのサラリーマンだったりすることもあります。彼らは年収は驚くほど高い訳ではないのに、車やバイクなど趣味にたくさんお金をかけるというライフスタイルを送っています。
私も最初の頃は、家賃は13万も15万も変わらないだろうと思っていましたが、実際に蓋を開けてみると反響がぜんぜん違ったことから、上記のような層を取り込むなら家賃は10万円台前半までが好ましいことがわかったのです。
家賃15万円以上で探す層はそれなりのお金持ちか、事業用・事務所利用など用途が変わることが多いように感じています。
最終収支
今回2世帯のガレージハウスでしたが、101号室は家賃13万後半、102号室は家賃15万円台で決まっています。
あれ？102号室だけ家賃高いじゃん！？と思われたかもしれませんが、これは事業用で借りてもらったので消費税が入っているのと、ペット飼育もあったので募集家賃よりだいぶ高くなりました。
総工費は3600万円くらいのガレージハウスなので、単純計算すると利回り9.6％くらいですね。これはたまたま高く借りてもらっただけなので、ラッキーパンチでもありますね。
もしどちらも家賃13万円台で貸すと利回りは8.8％まで落ちるわけで、この利回りの差をどう考えるかによって評価は変わりそうではあります。
しかしもともと2世帯しかないので、1世帯空室となると利回りは4〜5％になりますし、2世帯空室なら全空です。この1世帯あたりの家賃変動が利回りに大きく影響を与えるのは、あらかじめ分かっていたことでもありますから、そこにフォーカスしてもあまり意味がないのではないかと思っています。
それよりは満室を常時キープできるかどうかと、普通のアパートに比べて家賃が下がりにくい（競争力がある点）に重きをおいて投資をしているので、この投資の成否は5年10年運営してみて、最終的には出口まで取らないとわかりません。
ただ建築費が高いこの現状で、土地から新築で利回り9〜10％を狙えるのは、普通のアパートは簡単ではないことを考えると、悪くはないかなという感じですかね。
ロットが1棟あたり4000万弱になるので、スケールしにくい点が弱みですが、4000万を10棟建てれば借金玉は4億になるわけです。10棟20世帯なら、管理上はこちらのほうが圧倒的に楽でしょう。そして売るのも1棟ずつ切り離して売れますから、非常に身軽でもあります。いまの私はここを目指しているわけですね。
なお今回、CCR（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）は約15％での着地となりました。新築はCCR15％を私は目指しているため、今回はなんとかギリギリの達成となりました。
（参考）不動産投資で大切な2つの判断基準とは？【実質利回り・CCRを解説】
今後のガレージハウス投資について
私の建てている建築単価ですと、家賃13万円台を取れれば利回り9％程度を狙えます。でも多くのガレージハウスは、最近の建築単価で計算すると、家賃を15万16万くらい取れないとその利回りに到達しません、
利回り6〜7％くらいで満足してしまう地主には、われわれは太刀打ちできません。地主が新築アパートを建てて、低家賃で貸し出されたらどうやっても勝ち目がないのです。
ですから、まずは家賃16万〜18万など高家賃で出すような投資家には負けないよう、物件の魅力を作っていくことが一番大切だと思っています。家賃を高くして長期埋まらないのでは、完全に絵に描いた餅ですからね。
また投資の視点を変えれば、いきなり新築アパートを仕込んで利回りやキャッシュフローばかり追うのではないく、一旦良い場所の古家付き土地を購入するのも、一つの手だと考えています。
古家を直して、5年10年と戸建て投資で貸しながら、土地分まで回収できた段階で、解体して更地にする。そこにアパートを建てれば、それはもう「地主アパート」になりますからね。
そうやって、時間はかかるけど確実に「良い場所」に「新築アパート」を建てる戦略も面白いかなと思いますし、土地からすぐ建てるパターンと両睨みでやっていかないと、なかなか一発で収支が合う土地は見つかりにくくなっています。今後も試行錯誤しながらやっていきたいと思います。
また融資についてはコツが必要かなと思います。私は2棟目以降のガレージハウスでは、如何に融資を効率よく獲得していくかに集中したところ、ガンガン融資が出るようになり、2024年現在では合計5棟のガレージハウス投資の融資承認をいただくことができました。
こちらについて実際どのように融資承認を得ているのか？については有料noteで徹底解説してます。もしご興味のある方はぜひ購入してご購読いただくと、私の融資獲得方法についてご理解いただけるかと思います。
（note記事）新築ガレージハウスの融資額・担保評価・自己資金のリアル＆融資承認を得るために工夫している3つのこと！
というわけでガレージハウス2号の完結編でした！最後までお読み頂きまして、ありがとうございました。
▼普通の新築アパートだと利回り8％でも厳しい理由を解説しています。
▼木造アパートの建築費の上昇について触れています。
