こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新築アパート2号の体験記です。前回の「（新築アパート2号体験記）電気が通電しない！？募集写真が撮れないトラブル発生」のつづきで、第7話になります。
昨年から進めていた2棟目新築ですが、無事に3月頭に竣工となりました。外構工事が終わらないとか、通電してなくて内装の写真が撮れないとか、スケジュール遅延がありましたが、なんとか完成しました。
というわけで今回は完結編として、竣工したアパートの外観・内装・こだわりなどご紹介します。
新築アパート２号のスペック
竣工したアパートのスペックは、以下のとおりです。
- 立地：千葉の地方都市
- 建物タイプ：長屋（1LDK×2世帯）
- 土地面積：111.03㎡（33.5坪）
- 建物：127.4㎡（38.5坪）
- 総工費：約3650万円（土地＋建物）
- 利回り：9〜9.4％（現状1室空きのため未確定）
- インフラ：公営水道・公共下水・オール電化（エコキュート）
前回は、総面積50坪の2LDKのガレージハウスで総工費3530万（土地＋建物）でした。
前回は土地が安く仕入れできたラッキーはありましたが、この1年で建築費が高騰した影響はかなり大きかったですね。
ビルトインガレージ
ガレージは横幅・奥行きとも大きめにしました。
このようにSUV車を入れてもゆとりが出ますし、お金持ちのサラリーマンや自営業者の方は、レクサス・BM・メルセデス・クラウンあたりに乗ることが多いためやっぱり車庫は大きめじゃないと対応できないと考えています。
内装デザイン
まずは玄関です。こちらはシューズインクローゼットを採用しました。
最近は、戸建ての注文住宅等でも、玄関を広く取ってゴルフバッグや自転車を置くケースが多くなっています。
また玄関にハンガーがあることで、コートやジャンパーを掛けられて、花粉やウイルスを室内に持ち込まず衛生的です。
リビングと寝室の間は、3枚引き戸を採用しました。
オープンにするとお部屋間に繋がりが出るように設計しています。
キッチンは2100なのでかなり大きめです。調理スペースもしっかり取れています。今回は、1LDKで一人暮らし狙いなので、食洗機は無しにしました。
洗面台はパナソニックのシーライン（フロート型）です。背面は、名古屋モザイク メトロポリタン（ZYX-F4520）を網代貼りという施工方法で貼ってもらいました。
お風呂はパナソニックのオフローラ。トイレは今回もTOTOのZJ1です。お風呂の化粧板やトイレのアクセントクロスは、1棟目でもウケが良かったので、同じものを採用しています。
一人暮らし想定ですが、収納はちょっとこだわりました。高家賃帯のガレージハウスに住む人は、豊富な収納ニーズがあるんですよね。
まずお部屋のクローゼットは壁一面すべて使って、大きめのサイズを入れています。シューズボックスも大きいサイズにしています。写真がないですが、洗面収納も設けています。
2棟目新築企画を終えて感じる、ガレージハウス投資の課題
このように楽しいワクワクするようなガレージハウス建築ですが、実は新築ガレージハウス投資は、現在かなり飽和し始めているため、竣工後すぐに満室にならないケースが増えていると感じます。
例えば、今回の2棟目ガレージハウスも、募集スタートから2ヶ月ほど経ちますが、まだ1室空いています。繁忙期の3月〜4月初旬までは内見問い合わせがパラパラあったものの、4月中旬以降は反響がガクンと減りました。
ガレージハウス投資はあんまり時期関係ないのかなと思っていましたが、やっぱり春の繁忙期には反響が増えるようですね（笑）
競合物件を見ても、竣工後から半年〜1年掛けて満室に持っていっている物件も見られます。中には1LDKで16〜18万など、かなり高めの家賃で募集している物件が多くなっており、建築費高騰の影響は家賃にも出ているように感じます。
このように競合するガレージハウス賃貸が一気に増えている状況がある中、ペリカンの物件も頑張って差別化していますが、思ったよりすぐに埋まらない状況があります。
家賃をそこまで高くストレッチしているわけではないのですが、これは私の物件自体にも課題を感じている点があるのです。
こちらについてはブログで公開するとノウハウが拡散してしまうので、5/20（土）のZOOMセミナーでは詳細をお話しできればと思っています。ここを気をつけないと、ガレージハウス投資は失敗するというポイントですね。
（参考）【告知】5/20（土）不動産投資オンラインセミナーのお知らせ
これから新築ガレージハウスを投資対象にしていきたい方にはそれなりに参考になるかと思います。参加費も無料ですので、お時間ありましたらぜひZOOMセミナーにご参加くださいね！当日、ご質問もお受けいたします。
というわけで今回は以上となります。次回はガレージハウスの収支と今後の課題についてお送り致します。
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