こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新築アパート2号の体験記です。前回の「（新築アパート2号体験記）いざ！金融機関への融資審査へ！」のつづきで、第5話になります。
今回は、いろいろな建築費が価格高騰でピンチに陥った話です。
これから新築アパートを建てる際は、100％この価格高騰との戦いがあります。ぜひ参考にしてみてください。
新築アパートの建築費高騰のリアル
今回は以下4つの価格高騰があり、アパート建築でだいぶ苦労しましたね。。。汗
- 建築費が高騰！
- 住宅設備・内装材の価格上昇！
- 軟弱地盤がまたもや発覚！
- 外構工事費用が上昇！
それぞれ触れていきます。
1.アパート建築費が高騰！
とにもかくにもウッドショック！これですね。土地から新築系の投資家さんにとっては、まさに大打撃と言えるでしょう。
思えば、ここ3年くらいで一気に建築価格が上がっていきました。
たとえば上記は、千葉の私が住んでいる田舎町にある3年前の戸建て価格です。
※2019年の価格なので、つい数年前の話です
たしかに、1480万というのは安いなあ！と当時は思ったのですが、それでも1700万〜1900万円くらいの価格帯で、庭付き・駐車場2台付きの一戸建てはポツポツありました。
それが2023年現在では、2000万以下はもちろんゼロ！場所にもよりますが、最多価格帯2300〜2600万くらいが多くなっている印象ですね。つまり、たったここ3年くらいで3〜4割ほど価格上昇しているわけです。
私の新築アパートも工務店さんには特別価格で頑張ってもらっていますが、税別で坪40万ちょっと→坪50万程度まで上がったので、20％ほどは上がっています。その結果、2LDK→1LDKに落とすという苦渋の決断もしました。
もし、これが上昇幅30〜40％になると、収益アパートとして成り立ちにくくなっていくのは間違いありません。収益性でいうと今は利回り9％確保できるようシミュを立てますが、将来的にこんな地方都市なのに利回り7％とかになったら、さすがにやる気が削がれてしまいます。
私のアパートも東京のど真ん中のピカピカ立地ではなく、所詮は地方エリアです。
人口減少、家賃下落、入居率低下といった諸問題と戦っていかなければいけません。家賃下落耐性がちゃんとあるかは、インカム型の賃貸経営では、もっとも重要と言えるでしょう。
ただその家賃下落耐性を、建物の設備や仕様による差別化だけではなかなか厳しいものがあります。けっきょくは、新築時の利回りを高くして、経年劣化で家賃が落ちても、最終的には次の投資家さんに”利回り売り”ができると強いのですよね。
2.住宅設備・内装材の価格上昇！
木造アパートであっても、木材費用の占める割は全体の10〜20％と言われているので、当初はウッドショックの影響はそこまでないと言われることもありました。
しかし蓋を開けてみれば、その他の外壁材・内装材・住設関連（キッチン・お風呂・トイレ・給湯器・エアコン）が、軒並み値上がっていったため、けっきょく建築総工費はしっかりと上がってしまったのが事の顛末です。
たとえば私のガレージハウスも、1棟目はパナソニック製のキッチン（Vスタイルシリーズ）を入れていたのですが、同じ仕様で発注すると追加コストが30万円上がると言われたので、他の安いシリーズに変えてもらって、なんとか上昇幅をその半分（15万円）にすることができました。
たかが30万円でしょ、と思うかもしれませんが、これがお風呂・トイレ・建具・外壁・窓サッシなど一個一個ぜんぶ上がっていくと、総工費はすぐに150万、200万と変わってしまうので、利回りにもそれなりに影響していきます。
ですから内見者にとってあまり重要でないことはスペックを落とし、見栄えを出さなきゃいけない部分はお金を掛ける、というメリハリを、一度冷静になって考えて、仕様を削ったり足したりという作業が発生しますね。
一点豪華主義とか、これがあるから入居が決まるという部分を知恵とアイデアでひねり出していかなければいけないのです。
3.軟弱地盤がまたもや発覚！
私の購入する土地は、いまのところ2件とも軟弱地盤です。こうなってくると千葉の土地はぜんぶ軟弱なんじゃないかと思ってしまいます（笑）
今日は、2棟目新築アパートの契約金のお支払いでした。地盤改良は、またまた鋼管杭で泣きましたw
年明けの竣工が楽しみです😌 pic.twitter.com/vNHTVx0FAj— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) October 26, 2022
地盤改良費というのは、大きな建物であればあるほど改良費用が積み上がっていくのですが、私のアパートはたった120㎡ほどの40坪弱の建物にもかかわらず、改良費が150万円もかかってしまいました。。。
その原因は、鋼管杭工法という一番お金がかかる工法でないと建物が傾く可能性があるからですね。地盤改良の工法については、以前の記事でも触れてますので気になる方はチェックしてみてください。
（参考）（土地から新築アパート1号）地銀より支店内諾＆土地契約
なお現在は、この鋼管杭工法になった場合、杭の費用も上がっているようです。円安の影響だったりいろいろ関係しているのだと思いますが、地盤改良費用まで上がってしまうのは辛いところですね。
4.外構工事費用が上昇！
最後は外構費用です。ガレージハウスの前はこんな感じで土間打ちをして、完成になります。
この土間打ち工事も、以前は平米単価で13,000円くらいだったかと思うのですが、今回私が発注した感じだと平米単価が16,000円程度までじわじわ上がっているような感じです。
実際は切削費用と残土処分で20立米も出たので、そこの処分費がかかっているのですが、こうしたちょっとしたことで外構費用というのは変わってしまいます。敷地が勾配していて残土がけっこうでると費用もかさみますね。
本当は、無機質な土間ではなくて、キレイなタイル張りにしようかと思っていたのですが、あまりにも費用が高くなってしまったので泣く泣く諦めました（笑）
新築アパートのリスクとは？
このように新築アパートの建築リスクは、けっきょくは自己資金の問題に帰結することが多いです。
たとえ建築費や設備のバリューアップで200万300万と上がっても、長期的な競争力を出すためにそれが必要ならば、ささっと手持ちのキャッシュで気持ちよく支払ってしまえるようなら強いのです。
しかし、私を含めて多くの新築投資家は、最初はカツカツで事業収支を組むことが多くて、ローンで9割出たと思っても、最終的な頭金比率は2割を超えたりなんてのはザラなんですよね。
ちょっと水道引き込み費用が高かったとか、木材価格が上がって工務店に建築費を釣り上げられたとかで、あっという間に総工費は5％くらい変わってしまいます。5000万のアパートなら、250万とか上がるのは本当に誤差なのです。
また昨今は、都内の有名なRC業者の倒産とかのニュースもあって、かなり物騒な時代になりました。それでもなお、土地から新築というのは面白くて中毒性があるので、見えてない部分も冷静になって見ようとすることは必要ですね。
間違ってもお金に目がくらんだり、どうしても欲しい土地があって買ったものの、業者が飛んだとか、コストを掛けすぎた（もしくは逆に掛けなさすぎて客付けできない）という失敗がないように、ゼロから作り出せるからこそリスクアンテナをバチバチに張って取り組まなければいけません。
というわけで、今回は2棟目新築アパートの価格高騰についてでした。
次回は、いよいよアパートが完成に近づくのですが、賃貸募集におけるトラブル編をお送りします。このつづきは「（新築アパート2号体験記）電気が通電しない！？募集写真が撮れないトラブル発生」をご覧ください。
以下、関連記事です。
▼新築アパートの内装材の選び方、バリューアップについてです。
▼手堅く投資するなら戸建て投資ですね。私の所有物件の実績公開です。
