こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新築アパート2号体験記です。前回の「（新築アパート2号体験記）1番手のキャンセルで買えたアパート用地」のつづきで、第3話になります。
今回は、間取り＆建築費のエピソードです。どうぞお楽しみください。
高利回りが「絵に描いた餅」になってしまう時とは
賃貸業の圧倒的な売上の安定度というのは、非常にありがたいものです。
新築アパートは一度満室にさえなってしまえば修繕のいらない金のなる木のようにも思えますが、竣工後のアパートは言ってしまえば、ピカピカの全空アパートでもあります（笑）
建築前は、間取りや建築費とひたすら戦う日々が続くので精神がすり減らされますが、完成した物件から毎月の家賃インカムが入るようになると、普段は感じることができないような幸福な気持ちになったりします。
巷にいる洗練された大家さんは、1Kとか1LDKの新築アパートを建てることが多いと思いますが、私のようにガレージハウスなんて特殊な物件ばかり作っていると、実はエリアも家賃相場も定石があるようで無かったりします。
例えば、電話で賃貸仲介さんに「このエリアのガレージハウスの賃料っていくらですか？」と聞こうものなら、「あまり前例がないですね〜」とか「以前、●●町のガレージハウスは賃料●●円で決まりました！」なんていう、超ピンポイント事例を1つ2つ紹介されるくらいで、相場なんてあって無いようなものなのです。
けっきょく新築アパート系大家さんは、家賃相場は自分が作るくらいの勢いがないといけないのだなと思うし、そう思えない人はまだまだ土地から新築アパート投資をするには早すぎるのかもしれませんね。
毎回わたしも、家賃設定に頭を悩ませて建築費と戦っていますが、新築アパートの一番の難所というのは間違いなく「家賃設定」だと言えるでしょう。
新築アパート投資の難しさ＝家賃設定
新築アパートの家賃設定というのは、実はものすごく曲者（くせもの）で、本当にナイーブな部分でもあります。新築をやればやるほど、私もそのことを実感しています。
私がガレージハウスを建築しているエリアは、千葉の都会過ぎず田舎過ぎず、でも交通のアクセスはまあまあ良いエリアです。家賃もそれなりに取れますが、誰もが住みたい千葉の湾岸沿いとか、開発ニュータウンのエリアでもないので、あまり強気の家賃設定はできません。
すると例えば、2世帯で土地＋建物の総額が4000万円かかったとして、1世帯あたり家賃15万円なら年間360万（15万×2世帯×12ヶ月）で表面利回りは9％となります。新築アパートとしてはまあまあの水準です。
しかしながら、1世帯家賃が12万円しか取れなかったら、年間家賃288万円（12万×2世帯×12ヶ月）で、総工費4000万が変わらなければ、表面利回りは7.2％まで低下します。これだと、なんか建売りアパートのような収益性ですよね。
では家賃15万円で試算すればいいだろ！という話なのですが、問題はそんな高い家賃がホントに取れるの？ということですね。
まあまあ立地の良い新築戸建で、間取りが4LDKとかならありえる話ですが、ガレージハウスと言えども、所詮は1LDKのレジデンスです。そこまで家賃をストレッチしても長期的な運営で問題ないのか！？と悩むのが投資家なのです。
ですから、多くの新築アパート系大家さんは、家賃が落ちる前に売却でイグジットして出口を取るというのが、一つの正解になっているようですね。東京の都市部で新築をやっている大家さんの多くはこの目線でしょう。
これは、よくある1Kタイプの新築アパートでも同じ現象がおこります。
そこそこ競争力のある仕様や間取りをがんばって作って、新築時の1回転目は家賃8万円取れて、やったー！となっても、やっぱり相場より高い賃料なので、2回転目3回転目では家賃がやっぱり落ちていきます。。。
結局、高利回りだったのは1回転目だけだったみたいな、笑えるような、笑えないような話ですね。
新築・築古に関わらず、いくら1回転目で高利回りの物件になったとしても、新築は家賃下落、築古は修繕によって、当初の利回りがどんどん絵に描いた餅になるということです。
新築アパートは家賃設定をいじれば、いくらでも収支が成り立つ可能性があるので、そこにちょっと危ないギャンブル性が出てくることだけは、新築投資家も認識しておかなければいけません。
大切なこと＝長期的な競争力をつくること
脱線したので、もう一度ガレージハウスの話に戻りますね。
結局、あるエリアで1LDKのガレージハウスを作ったところで、一体家賃いくら取れるのかは、誰にも分かりません。ちょっとしたエリアの違いだったり、内装の見せ方だったり、間取りも全部違うからですね。
ですから、我々にできることは以下の2つだけです。
- 長期的に競争力がある立地にアパートを建てる。
- 仕様・内装で徹底的に差別化する。
上記2つですね。
間違いない場所に土地を購入し、その土地のポテンシャルを最大に活かして、あとは中身（内装や雰囲気）をしっかり作り込んでいくことが、なにより競争力につながります。長期的に戦える立地であることがかなり重要なポイントですね。
上記を120％の全力でやれば、同エリアの競合ガレージハウスがたとえ12万円の賃料しか取れなくても、自分の物件だけは、なぜか15万円取れる物件ができることだってあるかもしれません。
1Kのアパートだと相場7万円のところを、10万円取るのはほぼ困難かもしれませんが、ガレージハウスに住むターゲットは高給取りの社長さんや自営業者さんが多いため、そこの2〜3万円の違いはなんとかなると私は信じて、毎回必死になって、間取りや内装仕様を考えています。
いまは新築投資も、ウッドショックや土地高騰などネガティブな要素はたくさんありますが、そこに文句を言っていても人生は何も変わりません。事業をどうやって成り立たせるかを、額に汗して考えることが何より大切ですね！
ただ何度も言うように、賃貸で2回転目3回転目あたりで大幅に家賃が落ちると、キャッシュフローもどんどん目減りしていく苦しい展開になります。
けっして中途半端な魅力にならないよう、しっかりとお金を掛けるべきところに掛けないといけないですね。竣工時の瞬間利回りだけに目を奪われていてはいけないのです。
間取りと建築費との戦い
間取りが決まると建物の床面積が決まります。その結果、建築費が決まってくるという流れですね。
ですから、私の新築2号アパートも、まずは一にも二にも間取りになります。融資審査にももちろん必要になりますから、急ぎ依頼することにしました。
さっそく工務店さんに「1LDK」で2000万円以下で建てられませんか？聞いたところ、出てきた間取りが以下ですね。1階は駐車場のみなので、特に問題ありませんでした。
しかし、こちらの2階間取りが問題でした。寝室となるであろうリビング横の洋室が、たった3帖しか取れていません。まあベッドをおけるギリギリサイズでの企画です。
これで2世帯で127㎡（約38坪）ですが、建物価格1909万円・税別だったので、坪49万円くらいでしょうか。一方、すでに竣工した新築アパート1号は167㎡（約50坪）で建物価格は2076万円・税別でした。だいたい坪41万円くらいですね。
この1年でウッドショックで建築費が2割も上がっているということですね。最終的には上記間取りでは寝室が狭すぎるということになって、いろいろ図面をいじくり回して、なんとか寝室を拡張してもらいました。
基本的には、間取り図は私が作っています。それを工務店に依頼して、設計図に落としてもらうという流れですね。今回はいろいろ試行錯誤したおかげで、なんとか建築費も予算内におさまったので、こちらで確認申請を進めることになりました。
間取りと建築費が出揃ったところで、いよいよ金融機関アタックになります。新築アパート1号ではめちゃめちゃ苦労した部分ですね。なんせ融資依頼から承認まで、4ヶ月近くかかりましたからね（汗）
というわけで連載第3回目は、間取りと建築費についてでした！次回は、金融機関の融資審査になります。このつづきは「（新築アパート2号体験記）いざ！金融機関への融資審査へ！」を御覧ください。
以下、関連記事です。
▼不動産投資における法人化メリットについて解説しています。
▼新築アパートにおける利回りと手残りの関係についてです。
