【2025年4月活動報告】物件を高値売却するコツとは？

2025年4月24日 2025年4月24日

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。

今月は戸建て1件で退去が出たので、5月に原状回復が入りそうです。7月竣工予定の新築アパートも順調に進んでいるようなので、また外壁工事が終わったら見に行ってみようと思います。

ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。

家賃収入と入居率について

家賃収入は175万円ほどでした。ここからローン返済（約4割）があります。これまでの投資総額は2億609万円、現在のローン残債は1億5328万円となっています。

4月の入居率は、570/570＝100％で引き続き満室です。今年の年間稼働率は、2129/2280＝93.4％となっています。

稼働率が上がってきました。1月87.1％→2月87％→3月99％→4月100％と徐々に回復し、年間累計で93.4％まで上がってきたのは良い傾向です。目標の95％まで、あともう少しとなりました。

ただ1件戸建ての退去が4月30日に発生しますので、来月から1室空室になります。こちらは20代前半の若いカップルが2年ちょっと住んでくれてました。婚約中と聞いていたのですが、退去理由が「実家に戻るため」なので、寂しい結末のような気がします（汗）

さっそく家賃アップして賃貸募集スタートしたところ、10日間で10件ほどお問い合わせがあり、退去前にも関わらず2件ほどすでにお申し込みも頂いてます。田舎エリアなのですが、戸建ての賃貸需要はすごいですね。

こちらはクリーニングと畳交換はいつもの格安業者さんにお願いしました。自主管理物件なので、退去したら室内を見てリフォーム範囲を決めようと思います！

いま物件を2つほど売却に出しています。過去に戸建て・アパートどちらも売却した経験がありますが、すべて購入時より高く売れました。

だいたい5年〜8年くらい保有して売却することが多いのですが、今回売却に出している物件も一つは保有6年、もう一つは10年近く保有している物件で、古くなってきたので入れ替えようと考えているところです。

高値売却するコツっていうと大袈裟なのですが、私の中では以下の2つしかないという結論です。

1は当たり前の話ですが、まずは最初のスタートで相場より高値で出すことだと思います。

例えば、1000万で売れると思ったら、まずは1380万円とかで出してみます。そこから徐々に下げていくことで、ポータルサイトでまた新着で上がってくるのでその都度アピールすることができます。

もしこれを最初から1100万くらいで出せば、その時点で問い合わせが一気に殺到するかもしれませんが、お問い合わせが多いからやっぱり値段を上げるというのは仲介さんへの印象が悪いです。万が一、すぐ買い付けが入ってしまったらその後の値上げなんて無理ですから、高値で出して徐々に下げいくほうがいいでしょう。

高値売却のもう一つの方法は、時間をかけて売却すること。これに尽きるでしょう。

私の所有物件でもこれまで合計3000万弱のキャピタルゲイン（売却額ー購入額）を得てきましたが、そのほとんどが半年〜1年くらいかけて売却した物件が多かったですね。

とくに買値より3割くらい高めの金額で売却できた物件は、すべて1年くらいかけて売却しました。そういう物件は最初は買値より5割くらい高くして売却して、2〜3ヶ月毎に数十万円ずつ下げていくような形で売却しました。

不動産というのは高めであっても、欲しいと思ってくれる人が一人いれば売れるわけですから、その一人を時間をかけて探すということに尽きます。オーナーチェンジであれば、その間も家賃収入が入るわけですから、売れないからといって懐が痛むことはありませんからね。

みなさんも、高値で売り出す・時間をかけて売却する。この2点をぜひ試してみてくださいね。

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ペリカンは利回り9％前後の新築アパートを毎年1〜2棟建てる戦略で進めていますが、不動産業界では「金利上昇リスク」が叫ばれる時代になりました。

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上記についてペリカンが実践している賃貸経営術と金利上昇対策について、皆さんへシェアしたいと思います♪とくに今回は新築アパートの利回りアップとコスト削減の方法を徹底公開しますので、ご興味ある方はぜひご視聴くださいませ！

ということで今月の活動報告は以上です！いつもご覧いただきありがとうございますm(_ _)m

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