こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2月中旬に第二子が生まれバタバタしてましたが、1ヶ月経過してやっと生活にも慣れてきました。さて、3月は新築アパート5号の住宅設備を選んだり、売却案件の価格を調整したり、頭を使う時間が多くなっています。
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は180万円ほどでした。ここからローン返済（約4割）があります。これまでの投資総額は2億609万円、現在のローン残債は1億5390万円となっています。
3月の入居率は、583/589＝99％となりました。2025年の年間稼働率は、1559/1710＝91.2％となっています。新築アパート4号の最後の空き1室が無事ご入居となり、ありがたいことに昨年10月以来の満室復帰となりました！
それにより前月まで年間稼働率87％でしたが、3月満室になったことで一気に年間稼働率91％台まで回復しています。ひきつづき目標の年間稼働95％を目指してしっかり運営していきたいと思います。
今月は退去も修繕トラブルもありませんでした。私の所有世帯数が19世帯と少ないのもありますし、新築アパートの世帯数割合が多くなってきて修繕が発生しにくくなっているのでしょう。
引き続き、少世帯・高家賃であまり手間が掛からない賃貸経営を目指していきたいと思います。理想の最終形は、30〜40世帯・年間家賃4000〜5000万、というくらいが一番心地よいと思っています。そのためには1世帯家賃10万円前後をキープしなければいけません。現状は１世帯平均家賃が92,000円くらいです。
もちろん上記目標を達成したとしても拡大志向の手を緩めず、より多くの家賃収入を追う可能性もあります。しかし、人生で必要な資産やお金はそこまで多くないような気もしますので、お金を稼ぐことだけに囚われて、人生において大切なもの（ここは人により違うと思いますが）を見失うことのないように気をつけたいと思います。
新築5棟目が無事上棟しました！
3月末に新築5棟目が上棟しました。この物件は当初、間取りがLDK8帖（壁付けキッチン）と寝室5帖の狭小型の1LDKで図面を起こしてもらっていたのですが、竣工したばかりの4棟目（←こちらも狭小型1LDK）を同時期に賃貸募集して反応が悪かったため、急遽間取りをゼロから作り直すということにしたのです。
結果、追加建築費をかけてLDK11帖・寝室5帖のもう少しゆったりした間取りにしました。キッチンは対面キッチンにしたので、ターゲットも単身男性だけでなく、カップル・夫婦も狙いたいと思います！
サッシはAPW330を採用し、お風呂は1616サイズ、キッチン・洗面台等の水回りはすべてパナソニック製で統一してグレードアップしています。界壁はセルロースファイバー＋石膏ボード片側3枚ばりで超防音仕様にしたため、ペット飼育可にして家賃アップも狙っていきます。
（参考記事）アパート建築における防音工事の事例【セルロースファイバー断熱・グリーングルー施工】
外壁材も、雨水でセルフクリーニングできるものを採用し、コーキングは30年持つものを採用しましたので、大規模修繕頻度を大幅に減らすことができます。
都心でもないのに、ここまでコストを掛ける理由については、前回の記事「新築アパートに2億円弱の投資をしてみた結果【収支まとめ＆今後の方針】」をご覧頂ければと思いますが、いまから竣工が非常に楽しみな物件でもあります。
竣工したらまた見学ツアーを開催したいと思いますが、こちらはペリカンの公式ラインにてご案内予定です。ご登録がまだの方はぜひ公式ラインにもご登録しておいてくださいませ。
賃貸需要における歪みって何なのか？を考える
よく不動産等においては、「賃貸需要における歪を狙え！」みたいなことを言われることがありますよね。
たしかに歪のあるところにチャンスあり！なのですが、これって見つけるのがすごく大変です。
データから賃貸マーケットの歪は見つかるのか！？
たとえば私も一時期は、市町村別の人口とそのマーケットの賃貸物件の数を分析して、●●市はワンルーム・1Kが多くて飽和しているとか、傾向を導き出そうとデータ分析していたことがあります。
もしくは、●●市は人口が減少している、賃貸空室率が高いとか、そういう大きな流れ（ヒント）を見つけて、自分が開発する新築アパートに活かせないか思案したものです。
しかし、こうした努力は報われなかったとまでは言いませんが、すごい大きな発見と言えるほどのものには出会うことができませんでした。
せいぜい、●●市は人口が増えているなとか、●●市は将来厳しそうだなというのはわかりますが、予想通りといえば予想通りでした。
「お客様から直接聞いたこと」に大きなヒントがあった話
最近、ペリカンは新築アパートを建てる機会が増えたので、次はどこのエリアを攻めようかな？といつも考えます。
ある時、うちの新築アパートに入居を決めてくれたお客様がいらっしゃいました。夫婦二人で住むお客様なのですが、なぜペリカンのアパートにお申し込みしたんですか？と質問したら、「車が2台停められる綺麗なアパートが良かったんです」とのこと。
この時、私の頭の中に電流が走りました（笑）。えっ！そんな感じで賃貸物件を探して決めるの！とビックリしたのです。
なぜかというと私は会社員時代にマーケティングをやりながら市場開拓する仕事をしていたので、どうしても賃貸業だと市町村別データとかマクロの立地戦略ばかり見ていきがちで、車が2台停められる綺麗なアパートというニーズを聞いてちょっと拍子抜けしてしまったのです。
車が2台停められるアパート？そんなの探せばけっこうあるでしょ！と思って早速、SUUMOで私がドミナント投資しているエリア内で検索してみることにしました。
そうすると興味深いことを発見したのです。
ここでは新築アパートを建てるという前提に立って、私のドミナントエリアで築10年以内の1LDK/2LDKだけに絞ってデータを見てみたいと思います。
まず「敷地内に駐車場のある物件」だけで条件指定すると、次のような検索結果でした。
敷地内に駐車場がある物件は4,775件もありました。もちろんこの中で駅が近いとか、スーパーや飲食店が多くて便利とか物件ごとの強みは濃淡あると思いますが、この中から私の物件を選んでもらうのは超激戦でしょう。
これに先ほどの「駐車場を2台停められる」という条件をプラスして検索するともっと絞られると思いますが、問題はどれくらい絞られるか？です。
私の予想だと、絞られても10分の1くらいかなと思っていました。つまり400〜500件はあるだろうと。
結果は以下の通りですね。
敷地内に駐車2台可という条件をプラスするだけで、たったの183件のみとなりました。当初のデータから見ると、25〜30分の1くらいですね。
ちなみに183件もあったら、そこそこ競合多いでしょ！と思うかもしれませんが、これは183棟のアパートがあるわけではなく、実際は183の「部屋」です。
しかも同じアパートで5部屋とか10部屋とか募集していたり、複数の仲介会社が同じアパートを別の広告で募集しているため、実際の物件数としては10〜15棟しかありません。
ちなみに「駐車2台可」という条件ではなく、「ペット可」という条件で絞り込みしたらどうなると思いますか？ペット可物件は賃貸マーケットは希少なので少ないと言われていますよね。
私の予想では、ペット可物件は少ないから20分の1くらいになるかなと思いました。4775件の1/20だと、200〜300件くらいに絞られるイメージです。
ではこちらも結果を見てみましょう！以下のとおりです。
ペット相談可で絞ると、なんと1649件もお部屋が出てきました！これはイメージよりだいぶ多い印象ではないでしょうか。これだと3部屋に1部屋がペット相談可ということになります。築10年以内の築浅アパートはペット可にするところも多くなっているのでしょうかね。
このようにSUUMOの検索条件を見ながら、いろいろ絞り込みをかけると面白い結果が得られることがあります。予想通りのものもあれば、上記のように意外な結果もあり非常に勉強になります。
ペリカンの新築アパートが比較的入居が付きやすいのも、内装のグレードが高いとか、ガレージハウスで差別化されているからというのもありますが、実はこの「1世帯あたり駐車場2台可」のプランで企画している点に強みがあると思います。
最近はガレージハウスも競合が沢山あるし、内装グレードを上げるのはお金を掛ければ誰でもできますが、「駐車2台可」というのは、敷地の都合と土地仕入れの問題で、簡単には真似されないんですよね。
地方エリアだと、夫婦やカップルは一人一台ずつ車を持っていますから、駐車2台可は非常に強い物件になります。
もちろん駅チカ物件でしたら駐車場など1台も要らないということになりますし、駅チカで駐車場付きのアパートを建てようものなら、土地仕入れ価格が高くなり過ぎますから、これは地方エリアの話です。
こんなことを書くと、地方はそもそも人口減少で衰退するから、そんなエリアで新築アパート建てても意味がない！という意見もあるでしょう。しかし、データを見ればわかりますが、車社会であっても、10年後20年後もほとんど人口が減らない街（もしくは人口があまり変わらない街）というのはあります。
そんなエリアで、賃貸物件の勝敗を分けるものは一体何なのでしょうか？それはやはり競合にはない魅力のある物件ということになります。それを一つ一つ丁寧に作り込んでいくのが、賃貸経営の要諦であり醍醐味であると思います。
ということで今月の活動報告は以上です！いつもご覧いただきありがとうございますm(_ _)m
以下、関連記事です。
▼5年でサラリーマンリタイアする現実的な方法についてです。
▼カフェ相談・オンライン相談を開催中です。ご興味のある方はどうぞ！
