こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2月は第二子が生まれて、ずっとバタバタでした。妻が入院中、はじめて2歳の娘と二人だけで一週間生活しましたが、なかなか疲れますね（笑）でもそれも人生の貴重な経験なのでしょう。投資活動も、引き続きがんばりたいと思います！
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は154万円ほどでした。ここからローン返済（約4割）があります。現在のローン残債は、1億4837万円となっています。2月の入居率は87％となり、2025年累計では入居率87.1％となっています。
さて新築AP1号が1月末に全空となりましたが、その後2部屋ともお申し込みを頂きまして、満室返り咲きとなりました。やはり2LDKタイプはものすごく強いです。広さは正義！と言われたりしますが、2LDKは1LDKと比較しても反響数・申込率とも圧倒的に良い結果となりました。
先日の弊ブログ記事でも書いた通りですね↓
（参考）狭小1LDKの新築アパートで勝てるのか？【新築4棟目の課題と反省】
さて残る空室は、昨年11月に竣工した新築AP4号です！1部屋は年明けすぐお申し込み＆契約となりました。もう一部屋もお申し込みが入っていたのですが、色々ありましてキャンセル（実質こちらからお断り）に。その後、別の方からお申し込みが入り、3月頭からご入居の運びとなりそうです。これでやっとお申し込みベースで、全世帯が満室になります。
2025年の年明け時点で、空き予定含めて4部屋の空室がありましたが、すべて1〜2月中にお申し込みを頂きました。3月はほぼ満室稼働しますので、2025年累計入居率も87％→90％超えまで改善する見込みです。今年のスタートはきびしいスタートになったので、ここから取り戻していけたらと思います。
自主管理がだいぶ板についてきました
ペリカンは現在19室保有ですが、そのうち単身アパート（6部屋）を除いて、のこり13部屋はすべて自主管理です。自主管理しているのは、主に築古戸建て5棟と新築アパート8世帯ですね。
自主管理と言っても、これまで退去立会いだけ自分でやって、契約更新などは客付けしてくれた仲介さんにお願いしていたのですが、今年から契約更新手続きも自分でやり始めています。
契約更新は2年毎にありますが、お客さんに電話で更新確認したり、更新書類を作成したりわりと手間が掛かりそうな印象で仲介してもらった客付け会社に丸投げしていたのですが、やってみると結構簡単でした。
具体的な流れとしては、以下のようなご案内を書面で送って、同封する「建物賃貸借契約更新合意書」に署名捺印して返送してもらうだけです。
私の場合、入居者さんへ電話などせず、すべて郵送対応だけで完結させています。電話して繋がらなかったり、折り返し電話に対応するのも大変ですからね。
もし期日までに更新料の振込が確認できない場合は、入居者さんへSMSでメッセージを入れれば、ほぼ返信いただけます。SMSも無視されて応答がないようなら、家賃保証会社に代位弁済請求手続きをすることになりますが、現在のところSMSに返信してこない方はいないので、まだ代位弁済請求まで行ってしまったケースには遭遇していません。
今月も家賃85,000円で貸している戸建ての契約更新を自分でやりましたが、仲介さんにお願いしたらその半分の4万円ほど手数料がかかってしまうと思いますが、自分でやればタダです。一度仕組みさえできてしまえば、書類1通作成して送るだけなので20〜30分くらいで終わりますから、かなりコスパ良い仕事だと思います。
おそらくサラリーマン大家さんでも休みの日にやればできますし、専業大家さんなら時間があるでしょうから、ぜひご自分でやってみられると良いのではないでしょうか。デメリットとしては、SMSや電話で入居者さんと直接やり取りすると、細かい修繕要望など出てきて、逆にお金が掛かるケースがあるかもしれません（笑）
しかしながら、修繕要望は軽いものなら対応してあげたほうが長期入居につながる可能性もありますし、入居者さんの不満点を聞いてCSを向上できる絶好の機会でもあります。新築アパートだと、最初のうちはほぼ修繕要望は出ないと思いますので、これからもセルフ契約更新＆退去立会いをしていく予定です。
自分ですべてやることで入居中の修繕要望も聞けますし、退去立会い時には当初の入居を決めた理由＆退去理由などリアルなお客様の声も聞けるので、今後の”新築アパート企画に役立つ有用な情報”が得られるとも考えています。
新築AP4号プロジェクトの終わりを迎えて
新築アパート4号は2024年1月に土地の買い付けが通り、3月末に融資承認となりました。4月に古家解体、5〜6月に確認申請と着工。7月に無事上棟となりました。
ここまでは良かったのですが、10月に最終金を入れて引き渡しとなった後も、外構工事が想定より工期が伸び、内装手直しも発生しました。気づけば12月クリスマス前にやっと最終完成となったのです。
最大の売りであった洗濯乾燥機（乾太くん）を外すという判断をしましたが、こういう間取りの失敗・設備導入の失敗などがいろいろ経験できました。もしこれがラッキーでトントン拍子で空室が埋まってしまっていると、次の新築も同じような間取り・設備にしてしまい、課題を抱える新築アパートを所有することになります。
そういう意味では、土地から新築アパートは毎年複数棟やるのではなく、致命傷を回避しながらも、工夫や改善を重ねながら1年に1棟ペースでゆっくり手掛けていくのが良いのだと感じています。
今回は初めて断熱材にセルロースファイバーを使い、内窓を導入して防音効果を高めたり、外構工事も自分で業者を探して分離発注しました。水回り設備もメーカーを複数比較したり、狭小1LDKでどこまで家賃を伸ばせるかチャレンジしたり、新たな経験をたくさん蓄積することができました。
ちなみに本プロジェクトの最終利回りは8.8％程度の着地と、地方エリアでリスク取って土地から新築したわりには、平凡な水準になってしまいました。しかし中途半端なものを作って妥協するより、お金を掛けてやり切らないと気がすまない性分の私ですから、この結果はしっかり受け止めて次に進もうと思います。
表面利回り8.8％で、融資利率1.95％だとイールドギャップは7％を切ってきました。土地から新築でイールドギャップは7％を確保できると利益が出やすいと考えていますが、直近の日銀政策金利も0.5まで上昇しており、今年はさらに0.25〜0.5は引き上げられる見込みで投資家には厳しい状況がつづきます。
ここに対する私の中でのリスクヘッジは、頭金を2〜3割入れて融資期間20年で早めに元金を減らしていくことです。借金の返済スピードを上げれば金利負担は減少しますので、利益も確保しやすく、BSもあまり毀損せず買い続けられます。もちろん手元資金のコントロールが大変ですけども。
逆に、フルローン/期間30年のような形のほうが、手元にキャッシュが残りやすく安全度は上がりますが、元金が減らないので出口リスクは上がります。私のような地方エリアは、出口リスクを高めて目の前の果実だけを取りに行くやり方は健全ではないと考えているので、今のところその方法は採用していません。引き続き、堅実に規模拡大をしていきたいと思います。
というわけで新築AP4号のプロジェクトは、これで締めくくりとなります。最後に、本物件の内外装等が気になる方は以下の動画でご覧頂ければと思います。みなさまのご参考になれば幸いですm(_ _)m
ということで今月の活動報告は以上です！いつもご覧いただきありがとうございますm(_ _)m
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