こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
11月は4棟目新築アパートの見学会＆勉強会を開催しました。お越し頂いた皆様ありがとうございました！
今後も参加してくださる方々が、投資のヒント・気付きになるような機会やイベントを心がけたいと思います♪
ということで、今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は155万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在のローン残債は、1億5224万となっています。月末時点の入居率は、18戸中 20戸で入居率90％です。
今月、新築4棟目ガレージハウスが竣工して所有世帯数が20世帯となりました。ただこの新築4棟目ですが、内装の一部仕様変更が発生しており、鍵の引き渡しは12月中旬頃になる見込みです。募集だけ先行でスタートした段階です。
また今月は妻名義の戸建てを1件売却しました。これで妻が完全ノーポジとなったため、今後はペリカン個人・ペリカン法人の2つの名義で買い進めていくことになります。
妻は宅建業の開業をしたい意向がありますが、来月から産休となるため、こちらはもう少し先の話となりますね。妻が開業する2〜3年後くらいまでに、賃貸業を今より盤石なものにして私もサポートできるようにしたいと思います。
新築4号の募集スタート！賃貸マーケットが鈍い！？
新築アパート4号の募集をスタートしました。もともと間取りと建築中の写真で募集は9月からスタートしていて、10月には反響＆内見がポツポツ取れていたのですが、お申し込みには至りませんでした。
お申し込みに至らなかった理由はすでに明確になっており、その対策として内装の一部仕様変更をする経緯になっています。具体的には、洗濯機置き場が問題となっていて、乾太くんを外すことにしました（汗）。保管してくださる工務店さんには感謝ですね。。。
11月11日にやっと敷地内の土間打設が終わって、やっと内装写真が撮影できるようになりました。現在は、写真を差し替えて対応しています。
エコーズでポータルサイト（SUUMO・ホームズ・アットホーム）の閲覧数を追っているのですが、以下のようになっています。
- 9/23週：86（PV）
- 9/30週：71（PV）
- 10/7週：52（PV）
- 10/14週：124（PV）
- 10/21週：74（PV）
- 10/28週：119（PV）
- 11/4週：65（PV）
- 11/11週：99（PV）
- 11/18週：78（PV）
これを見ると10月はわりと良かったので反響が取れていましたが、11月に入ってから少し下がってきました。11月中旬に内装写真が撮影できて揃ったときには、すでに閑散期入りして伸び悩んでいるようにも見えます。
ただし一覧PVでみると、昨年の新築3号の募集では450〜500PVだったのが、今年は350〜380PV前後となっており、3割ほどポータル閲覧が減っているのが気になります。
昨年と比較してポータルサイト全体の閲覧数が低い原因が掴めていません。
感覚的な予想ですが、インフレ物価高でみなさん生活が苦しくなって引っ越しどころではないとか、それに伴い高価格帯の賃貸物件も需要が下がり冷え込んでいる可能性など考えますが、まだ真因が見つかっていません。
引き続き、数値をフォローしながら考えられる施策を打っていきたいと思います。
新築5号の間取りを再作成へ！
新築5号のプロジェクトもスタートしています。すでに融資が通って土地決済まで完了し、建物も解体が終わりました。同時並行で間取りも作っていたので、これで確認申請だ！というところで、待ったが掛かっています（笑）
具体的には、2ヶ月かけてつくった間取りを作り直しています。もともと壁付けキッチンで新築4号と同じような間取りにする予定でしたが、色々分析してやっぱり広めの間取り＆対面キッチンにすることにしました。
先日Xでもこのことを書きましたが、シンプルに競争優位性を追求していく方向に舵を切ることにしました。
2ヶ月掛かって作った新築アパートの間取りを捨てて、新たに作り直すことを決断。利回りを多少落としても競争力が上がる方を選択します。 pic.twitter.com/fvfg34kz6p
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) November 24, 2024
ガレージハウスで狭小1LDKで作って単身者ばかり狙うと、ワンルーム・1Kの競合ガレージハウスとバッティングするんですよね。その結果、家賃が高く取れなくなって利回りが低下します。そこを内装や水回り設備のグレードをいくら上げても、同質化してしまいます。
家賃が下がれば利回りに影響していくため、新築のときはなんとか客付けできても、3回転目4回転目になってくると家賃が下がっていくと、「じゃあ、家賃が下がる前に出口取って売ってしまおうか！」ということになります。
これだとホールドできない戦略に自然とむかってしまいます。私はホールド＆売却の両面戦略なのです。
そうすると、ペリカンのガレージハウスも単身で車好きのお兄ちゃん＆おじさんだけでなく、DINKSや夫婦の車好きバイク好きなども入居が見込めるため、ターゲットが広がっていくという仮説を立てています。
単身より二人入居のほうが家賃を高く取れるのは明白でしょう。
実際、私も東京で一人暮らしのときは家賃6〜8万くらいで探していましたが、彼女と一緒に住むときには予算が12万〜15万円前後まで上がりましたからね。もちろん間取りも1K→1LDKに広がりました。
というわけで新築5号については、先日工務店さんとZoomミーティングして、以前作った広め＆対面キッチンの間取りが入るかどうか確認してもらっています。敷地と斜線制限の関係で、そのまま入れることは難しそうだったので、どうなるか分かりませんが、どうにか広め1LDK＆対面キッチン案を採り入れたいと思います。
これでまたコストアップしてしまいますが、競争力のない利回り9％を作るくらいなら、競争力のしっかりある利回り8.5％のほうが良いと考えています。
今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございますm(__)m
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