こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2024年も残すところ1ヶ月を切ってきました。みなさん今年の賃貸経営状況はいかがでしょうか？
ペリカンはというと、4棟目の新築アパートが竣工して、さあこれから募集だぞ！というところで、設備面の大きな修正工事が出てしまいました。そちらに気を取られているうちに他の物件でも空室が出てしまうという悪循環に陥っております。
設備の修正工事というのは、乾太くん撤去＆給水栓移動になります。内装や床も再度やり直さないといけないため、現在工務店さんの方でご対応いただいています。これが原因で1件お申し込みを取り損ねたのは痛かったですね。。。汗
4棟目新築アパートは鍵引き渡しを受けていないため、まだ入居ができる状態ではありません。しかし12月中旬にはそちらも解消の目処が付きそうになってきたので、あともう少しで解決するかなというところですね。
色々想定外のトラブルが発生しますが、いまできることに集中してやっていこうと思います。前置きが長くなりましたが、今年の入居率と来年の展望についてまとめておきます。
2024年入居率（最終結果）
今年の年間入居率は97.2％となりました。上半期までは調子が良かったのですが、年末にかけて入居率を落とす結果となりました。最終的には3つ空室を抱えて、19世帯中16世帯入居で年越しとなりました。
2024年秋の繁忙期ですが、千葉エリアの私の感覚値になりますが、10月〜11月上旬までは動きがあったものの、11月中旬以降は、賃貸マーケットの動きが鈍くなってきたように見えます。
12月上旬になってからまたSUUMOのアクセス数も少し回復しているものの、昨年に比べるとあまりアクセス数が良くないのは、エリアの問題なのか？私の物件の問題なのか？（笑）、引き続き注視していきたいと思います。
幸いにも4棟目新築アパートは半年間の元金返済猶予があり、元金含めた返済スタートは2025年の5月です。したがって年明けの繁忙シーズンでしっかり埋まるよう、焦らず対策をしていこうと思います。今週はひさしぶりに仲介店さん営業にも行ってきます。
「休むも相場」という発想は大事である
マーケットには流れというものがあります。投資というと「売る」か「買う」だけと考える人も多いと思いますが、「休む」という考え方もとても大事ですね。マーケットの流れに逆らわないということですね。
逆に「売り」については、中古アパート2棟・戸建て4棟ということで、ずっと買ったり売ったりをしてこの10年間は走り続けてきたわけです。ほとんどの物件が5年以上保有したので長期譲渡での売却ですが、各物件ともそこそこ長いお付き合いでしたね。
このまま走り続けていくのもアリなのですが、2つほど懸念点が出てきました。
一つはキャッシュの問題で、BSが膨らんだわりには手元キャッシュがそこまで多くありません。まあ不動産投資家あるあるですね。このへんで1年くらい休んで、決算書を整えるのもアリでしょう。ただし暇になります（笑）
もう一つは、エリアの中長期的なことを考えると「立地」を、これまで以上に厳選して投資していかなければいけないなと感じています。
眼の前の融資が付くからとか、キャッシュフローが増えるという理由だけで物件を買ってしまうと、瞬間的な家賃収入やCFは増えるかもしれませんが、将来的な家賃下落や修繕などが多くなり、けっきょく苦労する物件を買っているだけの状態になるリスクもあります。
とりわけ私がいま一番力を入れている土地から新築だと、利回り8〜9％の新築に対して融資を20年程度しか引いていません。
その結果、眼の前のCFというより10年後20年後にむけた投資になっており、所有中の家賃下落は最小限にしてホールドしながら残債を減らしていきたい意向があります。
もちろん新築アパートは3回転目4回転目ともなると、少しずつ家賃下落が発生したりしますが、それで返済比率が55％→60％→65％とだんだん上がっていくのは、気持ちの良いものではありませんね。20年という短めの期間でさえ、持ち続けられるか疑わしくなってきます。
持つのが厳しくなったら売るという選択肢ももちろんありますが、新築アパートは売却するより持ち続けるほうが将来的なメリットが大きいという考えを私は持っているため、よっぽどお荷物物件にでもならないかぎり、基本はホールド路線なのです。
そうなるとずっと書い続けて資金力が高まらない状況を作るのではなく、1年くらい休んでキャッシュをためながら与信を増強し、次はより低金利かつフルローンに近い融資を目指すほうが合理的なのかなと思うことがあります。
幸いなことに戸建てに関しては、あと2〜3棟は売っても良いかなと思える物件があるので、最終的にはこれらもキャッシュを増強することに貢献してくれるでしょう。退去したら売却に入ろうと思っていますが、なかなか退去がないのが贅沢な悩みでもあります。
以上より、2025年は「休むも相場」をテーマにまったりやっていきたいと思いますが、金融機関さんからは「まだ次も融資できるので持ち込んでください」と言われているので、どうしても欲しい土地があったら買ってしまうかもしれません（笑）
しかしながら2025年は5棟目の新築が5〜6月に竣工しますので、今はまずそこに集中して良い物件をしっかり作りあげていきたいと考えています。というわけで、2024年の入居率と来年の抱負でございました！
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