こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は新築アパートが満室になったり、所有アパートの売却の話が持ち上がったり、いろいろ動きが出ています。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は172万円ほど、経費差引後で165万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億3474万円となっています。
月末時点の入居率は、27戸中 26戸で入居率96.3％となりました。
入居率は先月と変わらず、1室空きです。空いているのは10月竣工した新築ガレージハウスですが、今月お申込みが入り、有り難いことに満室予定になりました。最終収支や客付けの苦労については、先日の記事「【祝満室】新築アパート3号の最終収支＆課題について」を御覧いただければと思います。
また新築ガレージハウス1号で来月末に退去が出ました。たったの7ヶ月入居でしたが法人契約だったので最初から短期入居前提だったのでしょうね。短期解約違約金を2ヶ月設定していたので、2ヶ月分の猶予があります。ちょうど繁忙期ですから速攻でハウスクリーニングして募集したいと思います。
こんな感じで嬉しいことに1月末までは満室気分となりました！ですがその後は繁忙期です。来春もがんばりたいと思います。昨年の年末年始は家族全員がコロナに罹って全滅でしたから（笑）今年は何事もなく、平穏な年末年始を過ごしたいものです。
PL脳を捨てて「資産組み換え」をすることが規模拡大の第一歩！
思えば私の不動産賃貸業は2014年末にスタートしました。早いもので、今年でまる9年です。
当初は築古物件ばかり買っていきキャッシュフローを追求した投資で投資スタートしました。ですが、一時スルガショックで融資が閉まってからはアパートが買えなくなったので戸建て投資に注力したのですよね。
その後、再度レバレッジを効かせたいという思いが強くなり、2021年くらいから新築アパートに取り組むことを決意。しかしながら、新築アパート融資の審査では債務超過を理由に、ことごとく融資を断られました。
千葉では収益還元評価で融資してくれる地銀・信金が少ないことにくわえて、一番きつかったのは耐用年数超え物件を持っていると、マイナス評価されるということでした。この失敗経験をキッカケとして、ペリカンはPL脳を捨ててBS脳にちょっとずつ転換できたのだと今は振り返っています。
それからというもの2021年〜2023年にかけては新築アパートを建てつつ、古いものはどんどん売るという「資産組み換え」に傾倒してきました。その結果、せっかく新築アパートが竣工して家賃が入ってきても、既存物件は売っていくためほとんど家賃収入が増えない期間に突入しております（笑）
2023年の年末になってやっと家賃収入ベースで、築古5割・新築5割と半々くらいになってきたところです。来年にかけては築古が2〜3割、新築が7〜8割にしていきたいと思います。家賃収入がふたたび増加に転じるのは、2025年からになるでしょう。
そんな9年間賃貸業をやってきて気づいたのは、ものすごくシンプルですね。だいたい以下の5つくらい。
- 耐用年数超え物件を持っていると足枷になることもある
- 立地の良い場所に不動産を持つと運営・売却とも強い
- リーシングに尽力し満室運営すること
- 良い決算書を作ること
- とにかくレバレッジを効かせて買うこと
1については前述のとおりですね。耐用年数超え物件をマイナス評価する金融機関が多いエリアに住んでいる人は、ぜひ気をつけながら物件を買っていきましょうね。
次に上記2ですが、この2〜3年間私がいくつか物件を高値で売却できたのは、立地の良い場所にある不動産です。田舎の戸建ては300で買ったものが400で売れる程度ですが、都市部の戸建ては500で買ったものが1000で売れたりするということを実感しました。必ずしも低利回りだから儲からないということはなく、出口も含めた投資戦略が大切ですね。
また今売却に出しているアパートがまた1棟売れるかもしれません。こちらも地方の中では立地はまあまあ良い場所でお部屋も広いアパートですが、買い付けが2〜3ヶ月に一回はコンスタントに入ります。利回りもかなり低めに出していますが、やっぱり立地が良くて間取りも広めだと、買主さんも一定の安心感があるのではないでしょうか。
あとは上記3・4のように満室運営し、良い決算書を作ることですね。これは次の融資を受けるための絶対条件となってきます。業績の悪い会社、赤字の会社に事業性のプロパー融資を出してくれる金融機関はありません。金利1％台を目指すなら、ぜひ決算書の内容に気をつけましょう。
（参考）不動産投資の拡大戦略【金利1％台を目指す4つのステップ】
最後に4のレバレッジですね。1000万の利回り15％は年間家賃150万にしかなりませんが、1億円の利回り9％は年間家賃900万円にもなります。これが今、私が新築アパート投資に取り組む大きな理由の一つでもあります。利回りだけでなく、金額で見ないと投資は大きくなっていかないのですよね。
以上、9年間賃貸業やってきて私が思う5つのエッセンスです。これらは様々な書籍やネットのコラムにも書いてあることですが、改めて認識しておくと役立つかもしれませんね。
というわけで2023年最後の家賃収入報告となりました！いつもブログをご覧いただき、ありがとうございます！
以下、関連記事です。
▼戸建て投資における立地選定について解説しています。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
