こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は、2棟目新築ガレージハウスの募集を頑張りつつ、3棟目新築アパートの着工と忙しい月になりました。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】新築アパートの客付けに全力集中！
家賃収入は175万円ほど、経費差引後で158万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億2,781万となっています。
月末時点の入居率は、28戸中 26戸で入居率92.8％となりました。
今春の空室は、既存アパート2部屋と新築アパート2部屋で、合計4部屋となりました。既存アパートは1部屋お申込みが入りましたが、4月末解約が出てしまって、そちらは5月にリフォーム＆客付けとなります。
さて肝心の3月引き渡しの新築アパートですが、やっと1室申込みが入りました！ローンの返済据え置きが3ヶ月あって最初は利払いだけになります。
返済がスタートする7月までには満室に持っていきたいところですが、この2棟目は、前面駐車場サイズとか間取りとかいろいろ課題があり、内見数が低調です。4月は2件のお客様が内見し、1件は予算合わずみたいな感じで、もう1件は少し間取が小さいという理由で決定しませんでした。
やはり間取がコンパクトというのが決まりが悪い要因になっているかと思っており、次の3棟目新築は間取をもう少し広めにして設計中です。こういうのはやりながら改善が必要ですね。引き続き、がんばりたいと思います。
3棟目新築アパートが着工しました！
3棟目新築アパートが着工しました。こちらはGW明けに上棟して、竣工は8月くらいになる予定です。外構まで含めた完成は9月になると思います。
土地がいびつな形状でしたが、前面駐車場もなんとか確保することができました。間取も前回よりも予算をかけて広くして、リビングも対面式キッチンを入れています。
こちらも1LDK仕様になっているため、こちらで客付けが苦戦するようなら、間取は2LDKにアップグレードしなければならないでしょう。長期的にはその方が戦えるはずですからね。
ただ感覚的には、利回り9.5％の1LDKと、利回り8.5％の2LDKというようなイメージなるので、どちらが良いのかという話ですね。
キャッシュフローを追うなら1LDKですが、長期安定なら2LDKということで甲乙付けづらいですが、私個人的にはコンサバなので、2LDKのほうが安心感があって楽だなと思います。空いてもすぐ埋まるというのが精神的には一番ラクですからね。
そういった意味で3棟目は、今後のガレージハウス投資の経営判断に大きく関わってきますから、非常に大切な1棟になるのは間違いありません。内装も気合い入れて、仕様決めしていきたいと思います！
物件購入もいよいよ”戦国時代”になってきました
最近は、会う人会う人みなさん口を揃えて「物件が高くてなかなか買えない」と仰っています。
たしかに私が不動産投資をスタートした2015〜2016年あたりは、利回り13〜15％くらいの中古アパートが、わりと地方の好立地でポツポツでていました。
もちろん当時もそれなりに買い付け競争はありましたが、買い手も強気だったので、みなさんそこそこ指値を入れていたように思います。それが最近は指値が効かなくなってきているのが私の印象です。
おそらく当時、個人名義で買った人たちが5年を超えた長期譲渡で売り出しているので、簡単に価格を下げてくれない事情があるのだと思います。みんな高金利ノンバンクで買っているので、残債も減っていませんからね。
先日も以下のツイートをしましたが、もうこの流れはしょうがないので、覚悟して探すしかありませんね。
どこ行っても一番よく聞かれるのが、「今から不動産投資をスタートして儲かる物件買えますか？」というやつです。
私が賃貸業を始めた8年前も、優良物件は瞬間蒸発してましたからね。簡単に買えた時代など私の記憶ではありません。
買えるまで必死で探すのが不動産投資家の仕事です。 pic.twitter.com/kUakwfU6ma
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) April 8, 2023
どこ行っても一番よく聞かれるのが、「今から不動産投資をスタートして儲かる物件買えますか？」というやつです。私が賃貸業を始めた8年前も、優良物件は瞬間蒸発してましたからね。簡単に買えた時代など私の記憶ではありません。買えるまで必死で探すのが不動産投資家の仕事です。
それでも知り合いの投資家さんは、利回り13〜15％くらいの中古アパートを、滋賀銀や三井住友トラストあたりで融資を付けてうまく買っているので、やり方次第かとも思います。
（参考1）滋賀銀行のアパートローン活用法を徹底解説！【築古OK・全国対応】
（参考2）1棟アパートの融資なら三井住友トラストを活用せよ【フルローン可】
物件検索に気合いが必要なのは、いまも昔も変わらない。であれば、買えるまで必死で探すしかないのですよね。これは中古アパートだけでなく、戸建て、土地、区分マンションなどすべてがそうです。
ブルーオーシャンはどこにもないので、自分が頑張れるもので勝負していくしかないでしょう。そして妥協して買った物件は、絶対に後から尾を引いてついてくるので、気をつけましょうね。
というわけで今月の報告は以上です。いつもご覧いただきありがとうございます！
以下、関連記事です。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
▼年収別のアパートローン攻略法です。最適な金融機関に相談しましょう。
