こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月はというと、新築アパート2号が完成したので、入居募集をスタートしました。
ということで、今月の家賃収入と賃貸経営トピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】新築アパート2号の賃貸募集をスタート！
家賃収入は137万円ほど、経費差引後で134万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億1691万となっています。
月末時点の入居率は、28戸中 26戸で入居率92.8％となりました。
今月から新築アパート2号が竣工し賃貸募集をスタートしたので、空室2つをカウントして、入居率が下がりました。
今のところ1ヶ月間で反響4件・内見1件という厳しい結果になっています。原因は、まだ室内が通電してなくて、SUUMOに暗い写真を掲載しちゃってる影響かと思われます。工務店さんには急いでもらってますが、あと1週間位かかりそうです。
ECHOESでも一覧PV・詳細PVともそこそこボリュームがありますが、お問い合わせ数が低調なので、詳細画面での写真の質がやっぱり問題なのだと思われます。3月頭に通電して明るい室内写真が取れるようになったら、すぐにステージング＆写真撮影してこようと思っています！
（参考）エコーズ（ECHOES）で新築アパートの賃貸募集をしてみたよ！【結果公開】
あとは千葉1号アパートで、3月中旬の退去予告がありました。もう繁忙期もおわる時期なので、こちらはクリーニング手配済みで、先行募集スタートしました。
4年住んだお部屋なのでクロスなどはそこそこ汚れているかなと思いますが、どうでしょうか。単身用のお部屋なので、DIYでも対応できるように準備しておきますかね。
2棟目新築アパートが竣工しました！
今月、2棟目の新築アパートが無事竣工しました！外構がまだ一部残っているのと、電気工事・設備工事がありますので、すべての完工するのは3月頭になる予定です。
今回のアパートは、土地が小さかったので間取りを考えるのが一番苦労しました。またウッドショックによる建築費高騰と、円安による資材価格の高騰もあり、コスト的にも厳しいものがありました。詳細は体験記もご覧ください。
（参考）（新築アパート2号体験記）新築1号の反省点と、新築2号の戦略について
ですが、なんとか完成まで持ってこれたのが、本当に工務店さんのご助力によるものです。また一つ節目を迎えることができて嬉しい反面、いまのところ全空のアパートですので（笑）、来月はがんばって入居付けしていきたいと思います！
こちらの物件について4月頭に見学ツアーを開催することになりました。もしご興味がある方がいらっしゃいましたら、以下より概要をご覧頂ければと思います。
【2023年3月の家賃収入】繁忙期の募集状況と4/1物件見学ツアーのお知らせ
今後の不動産投資は簡単には儲からない！？
2013年くらいに始まったアベノミクスにより、日本の株価は一気に上がっていきました。日経平均もリーマン・ショック後は8000円〜10,000円のレンジでしたが、最近は25,000〜30,000円弱のレンジで動いています。
株価に遅れて、不動産価格も連動する！とよく言われますが、日本の不動産価格もどんどん上がっていって、いまとなっては一度天井に達して、少し落ち始めたところ（弱気相場に入ってきた）かなという印象もありますね。
一方で収益物件価格はまだまだ高い状況が続いています。スルガショック後の融資引き締めから、若干アパートローンも軟化したような印象はありますが、それでも不動産投資のプレイヤーがかなり増えており、優良物件は今でも出たら瞬間蒸発しています。
これだけ物件が無くなってくると、超ボロ戸建てで利回り30〜100％を狙うような方法だったり、土地から新築プレイヤーも一定数増えていて、けっこう両極端な投資になっている気がしています。
以下のツイートをしました。
これからの不動産投資は「信念」があるものだけが、結果を出すことできると思います。
信念は、冷静な分析と足を使った情報からしか生まれません。人の猿真似ではなく、自分のスタイルを追求すること。そして、間違ったらすぐ修正です。
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) February 26, 2023
これからの不動産投資は「信念」があるものだけが、結果を出すことできると思います。
信念は、冷静な分析と足を使った情報からしか生まれません。人の猿真似ではなく、自分のスタイルを追求すること。そして、間違ったらすぐ修正です。
これからは、ますます物件の目利きだったり買い方が大切になってくるでしょう。
私の中では、今後は「物件の買い方」というのは、かなり重要なポイントになってくるだろうと考えています。とくに、今後のリスクとして金利上昇が挙げられます。
フルローンばかり受けていると、逆回転したときに辛くなります。もちろんフルローンが出ると手元資金が温存されますが、けっきょく手元にキャッシュがあると次の投資に使ってしまいますからね。笑
また大きなロットの1棟ものはレバレッジの活用と手残り額の増加をもたらす一方で、マーケティングを間違えた投資をしてしまうと、客付けや賃料下落により、そこそこ長期で苦労することになります。
大きいものは売りにくい、という点はしっかり認識しておきましょう。次に買ってくれる人がいない状況はかなり厳しいものがありますからね。物件の構造体、耐用年数、立地などは十分に吟味しなければいけません。
人間なので時として、どうしても判断が鈍くなってしまうことがあります。ですから常にマーケットを冷静に分析していくことと、セカンドオピニオンなど取れる機会があると良いですね。そして間違ったら即修正していきましょう。
以上、2月のご報告でした。最後までお付き合い頂き、ありがとうございました！
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